In den 1930er Jahren etablierte sich Asbest als hitzebeständiges, isolierende sowie nicht brennbares Material und wurde aufgrund der zahlreichen positiven Eigenschaften besonders beliebt. Jedoch stellte sich nach langer Zeit heraus, dass Asbest Krebs erzeugen kann und galt ab da an als gesundheitsgefährdend.

Asbest wurde erstmalig im Oktober 1993 deutschlandweit verboten und kann demnach in allen Gebäuden, die vor oder während 1993 gebaut oder saniert wurden, vorkommen. Demnach ist die Gefahr mit dem Asbestverbot für die Gesellschaft nicht erloschen, denn bis heute kann dieser Baustoff in der Bausubstanz enthalten sein. Dafür spricht ebenso die Bedeutung von Asbest aus dem Altgriechischen, wo dies „Unvergänglich“ bedeutet.

Asbest bezeichnet im Allgemeinen eine Gruppe von Silikatmaterialien, die an vielen Stellen in der Erdkruste auffindbar sind. Diese sind faserförmig und haben einen Durchmesser von bis zu 1-2 Mikrometern. Von den sechs Asbestgruppen die kommerziell genutzt werden, macht Serpentin-Asbest (Chrysotil) mit rund 95% den größten Teil der weltweiten Asbestproduktion aus.

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Eigenschaften von Asbest

• Beständig gegen Hitze bis 1.000 °C
• Nicht brennbar
• Beständig gegen schwache Säuren und Chemikalien
• Beständig gegen Fäulnis und Korrosion
• Hohe Zugfestigkeit
• Geringe elektrische Leitfähigkeit
• Guter Wärmeschutz durch geringe Wärmeleitfähigkeit
• Hohe Isolierfähigkeit
• Gute Mischbarkeit mit Zement oder anderen Baustoffen

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Auftreten in Gebäuden

Erstmalig kamen zu Beginn des 20. Jahrhunderts Produkte aus Faserzement auf den Markt. Darunter beispielsweise Dachplatten, Rohre oder Fassadenverkleidungen. Diese wurden bis zum Verbot im Jahr 1993 aufgrund der vorteilhaften Eigenschaften und bis dahin wenigen Bedenken in zahlreichen Gebäuden verbaut.

Asbest tauchte ebenso in Dämmstoffen, als feuerfeste Zwischenlage für Abzweigdosen oder in Elektrogeräten wie beispielsweise Nachtspeicheröfen, Toastern oder Bügeleisen auf.

Da es bisher kein ausgesprochenes Sanierungsgebot gibt, sind in vielen alten Gebäuden weiterhin asbesthaltige Produkte oder Stoffe bestehen. Dies muss vor allem bei der Sanierung oder Renovierung von Altbauten berücksichtigt werden, sodass ein gesundheitliches Risiko für Arbeiter oder Bewohner ausgeschlossen werden kann.

Umgang mit Asbest

Um ein gesundheitliches Risiko bezüglich Asbest im Eigenheim ausschließen zu können, ist es wichtig zu verstehen, dass von Asbest erst eine Gefahr ausgeht, sobald festgebundene Asbestbauteile beschädigt werden. Da eine Beschädigung auch bei Heimwerkarbeiten am eigenen Haus schnell unabsichtlich passieren können und dadurch die Fasern freigesetzt werden können ist Vorsicht geboten.

Um sicherzugehen, ob und in welchen Bauteilen Asbest in einer Immobilie enthalten ist, wenden Sie sich an einen Sachverständigen, der Ihre Immobilie vor Ort besichtigt und von verdächtigen Bauteilen Proben entnimmt, die anschließend im Labor von Experten untersucht werden. Bei einem bestätigtem Verdacht, sollte in jedem Fall ein Fachunternehmen mit der Sanierung und Beseitigung der asbesthaltigen Stoffe beauftragt werden, da diese über die notwenige Expertise und Schutzausrüstung verfügen.

Was Asbest für unsere Gesundheit so schädlich macht

Werden die Fasern von Asbest freigesetzt gelangen sie durch unsere Atemwege in unsere Lunge und setzen sich im Mesothel ab: Das Mesothel ist eine alle inneren Organe umgebende Zellschicht. In dieser können die langen und spitzen Asbestfasern nicht entfernt werden und führen daher zu immer wiederkehrenden Verletzungen des Gewebes. Auch wenn Asbest chemisch harmlos ist, lösen die wiederkehrenden Mikroverletzungen eine Immunreaktion aus.

Durch die ausgesendeten Entzündungssignale werden weiße Blutkörperchen angelockt und Signalstoffe für die Wundheilung aktiviert. Dies führt zu einer angeregten Zellteilung, die die Bildung von Tumoren fördert.

Somit kommt es zu Lungenkrankheiten, Lungenkrebs oder Krebs im Brust- oder Bauchfellbereich. Ein Ausbruch dieser Krankheiten ist meistens innerhalb von 15-45 Jahren nach dem Asbestkontakt üblich.

Besitzen Sie also eine Immobilie mit dem Baujahr 1993 oder früher, sollten sie in jedem Fall Maßnahmen ergreifen, um das Risiko von Asbestbefall in Ihrer Immobilie ausschließen zu können und Ihrer Gesundheit damit einen Gefallen tun. Richten Sie sich an Experten, die Sie in diesem Bereich tatkräftig unterstützen und bei der Bereinigung zur Seite stehen.

Wer heutzutage nach sicheren und rentablen Wegen sucht, sein Geld anzulegen, stößt schnell auf eine der ältesten und zugleich stabilsten Investitionsformen: Immobilien. Ob in der pulsierenden Metropole oder in idyllischen Vororten – Immobilien bieten nicht nur die Möglichkeit, Vermögen langfristig aufzubauen, sondern geben Ihnen zusätzlich ein Gefühl von Sicherheit und Beständigkeit. Dennoch ist Immobilie nicht immer gleich Immobilie. Es gibt große Unterschiede in verschiedenen Arten von Immobilien, weshalb es immer wichtig ist, die richtige Wahl zu treffen, wenn Sie ein Haus kaufen oder in eine Wohnung investieren möchten.

Als Immobilienmakler in Köln beschäftigt sich unser Team tagtäglich mit verschiedenen Arten von Immobilien auf dem Markt und berät unsere Kunden nach Ihren individuellen Wünschen, welche auf individuelle Lösungen treffen. Für uns bedeuten Immobilien mehr als nur eine Investition, sie sind eine solide Grundlage für die Zukunft unserer Kunden.

Warum sich Immobilien als Kapitalanlage eignen:

Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, ist oftmals mit emotionalen Aspekten verbunden, da sie eng mit den jeweiligen Lebensplänen, persönlichen Träumen und dem Bedürfnis Sicherheit zu schaffen zusammenspielen. Trotz dessen haben Immobilien auch finanzielle Vorteile die sie grade als Kapitalanlage so attraktiv machen:

• Wertsteigerungspotenzial: Immobilien gewinnen oft an Wert – besonders in begehrten Lagen. Wer heute in Köln eine Immobilie kauft, kann in einigen Jahren sicherlich von beträchtlichen Preissteigerungen profitieren.
• Inflationsschutz: Geld verliert mit der Zeit an Kaufkraft, aber der Wert einer Immobilie bleibt bestehen. Die Mieten und Kaufpreise von Immobilien passen sich an die Inflation an, sodass Sie als Investor vor Kaufkraftverlusten geschützt sind.
• Stabile Mieteinnahmen: Wenn Sie in ein Objekt investieren, dass sie anschließend vermieten, sichern Sie sich regelmäßige Einnahmen, die im besten Fall dafür sorgen, dass sich Ihre Investition ganz von allein abbezahlt. Gerade in einer begehrten Stadt wie Köln ist die Nachfrage nach Wohnraum sehr hoch, was Ihnen stabile Mieterträge und ein geringes Leerstandsrisiko verspricht.
• Steuerliche Vorteile: Für Kapitalanleger gibt es attraktive steuerliche Vorteile, wie die Absetzbarkeit von Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltungskosten, die Sie geltend machen können.

Die verschiedenen Arten von Immobilien als Kapitalanlage

Es gibt viele Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Welche Art von Immobilie Sie wählen, hängt von Ihren persönlichen Zielen und der gewünschten Rendite ab. Im Weiteren werden wir Ihnen drei beliebte Modelle vorstellen:

1. Wohnimmobilien – Das Zuhause als beständige Kapitalanlage

Wohnimmobilien sind der Klassiker unter den Kapitalanlagen. Ein Haus kaufen, es anschließend Vermieten und schlussendlich sichere Mieteinnahmen erzielen, von denen man Leben kann. Das ist die gängigste Vorstellung von Menschen, die in eine Immobilie investieren möchten.

Vorteil:

• Beständige und verlässliche Einnahmen durch Mieten in begehrten Städten wie Köln
  • Mietanpassung über den Zeitraum durch gesetzliche oder indexierte Miete

Emotionaler Vorteil:

• Der Gedanke, dass die Immobilie später zum Eigenbedarf zur Verfügung steht und an die nächste Generation weitergegeben werden kann,  ist für viele Investoren ein entscheidender Punkt

Herausforderung:

• Wohnimmobilien sind stets mit einem Verwaltungsaufwand verbunden. Darunter fällt bspw. die Betreuung von Mietern oder die Instandhaltung.

2. Ferienimmobilien – Investieren und gleichzeitig den Urlaub genießen

Ferienimmobilien sind eine interessante Kapitalanlage für Investoren, die ihre Immobilie auch selbst in der Urlaubszeit nutzen möchten. Ein Ferienhaus an der Nordsee oder ein Apartment in den Bergen bietet nicht nur ein Refugium für erholsame Tage, sondern kann auch an Urlauber vermietet werden, um regelmäßige Einnahmen zu erzielen.

Vorteil:

• Besonders in beliebten Ferienregionen sind die Mieteinnahmen während der Hochsaison nicht mit Mieten von üblichen Wohnimmobilien zu vergleichen.

Emotionaler Vorteil:

• Diese Art von Kapitalanlage verbinden den persönlichen Traum ein eigenes Haus in der Natur oder am Meer zu haben mit einem sinnvollen Vermögensaufbau. Es ist ein perfektes Zusammenspiel von persönlichem Genuss und finanzieller Absicherung

Herausforderung:

• Die Einnahmen, die sich aus einer Ferienimmobilie ergeben sind oft saisonabhängig. Es kann durchaus sein, dass die Nebensaison durch die schwächere Nachfrage nur geringere Einnahmen erwirtschaftet. Zudem muss durch die häufigen kurzfristigen Vermietungen ein höherer Verwaltungsaufwand gestemmt werden.

3. Pflegeimmobilien – Investieren in einen wachsenden Markt

Pflegeeinrichtungen bieten Zugang zu einem wachsenden und zukunftsträchtigen Markt. Der demografische Wandel und die alternde Gesellschaft sorgen für eine stetig steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen. Wer in Pflegeimmobilien investiert, kann sich langfristig stabile Mieteinnahmen sichern, da diese Immobilienform durch professionelle Betreiber gemanagt wird.

Vorteil:

• Pflegeimmobilien zeichnen sich besonders durch die langjährigen Mietverträge mit den Betreibern aus, was ein hohes Maß an Sicherheit für Investoren bedeutet. Außerdem ist der Verwaltungsaufwand geringer, da dies durch den Betreiber abgesichert wird.

Emotionaler Vorteil:

• Der Aspekt, dass man in einen Bereich investiert, der Menschen im Alter einen Pflegeplatz und somit ein würdevolles Leben ermöglicht, ist für viele Investoren von hoher Bedeutung. Gleichzeitig sichert die Investition in eine Pflegeimmobilie eigenen Angehörigen einen zukünftigen Platz in einem Pflegeheim.

Herausforderung:

• Investoren sind stark von der Qualität des Betreibers und des Standorts abhängig. Eine sorgfältige Prüfung der Betreiberqualität und der langfristigen Nachfrage am Standort ist daher unerlässlich.

Ob Wohnimmobilie, Ferienimmobilie oder Pflegeimmobilie – jede Art von Immobilie bietet Ihnen die Möglichkeit Ihr Vermögen zu sichern und langfristig zu vermehren. Als Immobilienmakler in Köln sind wir gerne bereit Ihnen als Experten bei diesem wichtigen Schritt zu begleiten. Eine Immobilie ist nicht nur ein Investment – es ist ein Stück Sicherheit und Beständigkeit, das Sie und Ihre Familie auf lange Sicht begleiten wird.

Bei dem Kauf einer Wohnung müssen nicht immer nur der Kaufinteressent und der Verkäufer ihre Zustimmung abgeben. In manchen Fällen hängt der Kauf einer Immobilie zusätzlich von der Zustimmung der zuständigen Hausverwaltung ab! Wir als etabliertes Immobilienmakler Unternehmen aus Köln wissen, wie wichtig es ist, diese Voraussetzung unbedingt vor dem Notartermin und vor Erstellung eines ersten Vertragsentwurfes zu prüfen, um mögliche Verzögerungen im Verkaufsprozess zu umgehen. Denn ohne das Verwalterbestellungsprotokoll, kann die Immobilie nicht veräußert werden, wenn dies als Voraussetzung im Grundbuch angegeben ist - selbst wenn Verkäufer und Käufer sich über die Veräußerung der Immobilie einig sind.

Was das Verwalterbestellungsprotokoll ist:

Das Verwalterbestellungsprotokoll ist ein notariell beglaubigtes Dokument, dass die ordnungsgemäße Bestellung eines Verwalters für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft schriftlich festhält. Dieses Protokoll wird während der jährlich auftretenden Eigentümerversammlung erstellt. Es kann dabei eine Bestellung des Verwalters auf festgelegte Zeit oder eine Abberufung des Verwalters entschieden werden.

Was ist der Inhalt eines Verwalterbestellungsprotokolls?

Datum und Ort der Versammlung: Das Datum und der Ort der Versammlung müssen klar festgehalten werden

Angaben zum Verwalter: Der Name, die Anschrift und die berufliche Qualifikation des bestellten Verwalters müssen genannt werden.

Abstimmungsergebnis: Es wird dokumentiert, wie viele Eigentümer für oder gegen die Bestellung des Verwalters gestimmt haben. Auch Enthaltungen werden vermerkt.

Befristung und Bedingungen: Es werden Informationen über die Vertragslaufzeit sowie eventuell festgelegte Bedingungen oder Auflagen notiert.

Beglaubigung des Protokolls

Damit das Protokoll rechtlich gültig ist, muss es beglaubigt werden. Die Beglaubigung erfolgt durch einen Notar. Der ausgewählte Verwalter muss sich dann bei dem Notariat als Verwalter mit seinem Protokoll vorstellen. Zusätzlich müssen zwei Personen aus der Eigentümergemeinschaft ebenso anwesend sein und durch Ihre Unterschrift bestätigen, dass dies tatsächlich der ordnungsgemäße bestellte Verwalter Ihrer Wohnungen ist. Erst nach Unterzeichnung aller Vertragspartner und Prüfung ihrer Personalausweise wird der Notar das Dokument beglaubigen. Ab diesem Zeitpunkt gilt es dann als notariell beglaubigt und gilt bis zur aufgeführten Besteller-Frist.

Erst nach all diesen Schritten ist es fähig bei Veräußerung einer Wohnung zu bestätigen, dass die Zustimmung des Verwalters wirksam ist und der Verkauf erfolgen kann.

Wann wird das Protokoll benötigt?

Die Information darüber, wann dieses Dokument benötigt wird, finden Sie im Grundbuchauszug. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie dies in jedem Fall als ersten Schritt prüfen. Zu finden ist die Angabe im Bestandsverzeichnis meist auf der vordersten Seite.

Dort steht in der Regel eine dieser Formulierungen:

„Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch den Verwalter“
„Veräußerungsbeschränkung: Keine.“

Als Immobilienmakler in Köln weiß unser Team, wie wichtig es für Eigentümer von Eigentumswohnungen ist, die finanziellen Aspekte ihrer Immobilie genau zu verstehen. Zwei zentrale Dokumente über die Finanzströme einer Immobilie sind die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan. Beide spielen eine entscheidende Rolle in der Wohnungsverwaltung, aber dennoch gibt es wesentliche Unterschiede, die Ihnen im Folgenden nähergebracht werden und jedem Eigentümer bekannt sein sollten!

Was ist der Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan ist ein zentrales Dokument zur Planung der voraussichtlich anfallenden Einnahmen und Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum. Dieser wird meist von einer Hausverwaltung ein Jahr im Voraus erstellt und von dieser geführt.

Wichtige Begriffe im Wirtschaftsplan:

Umlagefähige Kosten: Dies sind die Kosten, die mit dem direkten Gebrauch der Mietsache verbunden sind und somit auf die Mieter umgelegt werden können. Das heißt, sie werden am Ende eines Jahres in die Betriebskostenabrechnung miteinfließen. Darunter fallen beispielsweise Heizkosten, Wasserkosten, Kosten für die Hausreinigung und Müllabfuhr.

Nicht umlagefähige Kosten: Das sind Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, sondern von Ihnen als Eigentümer selbst übernommen werden müssen, da sie nicht direkt mit dem Gebrauch der Immobilie in Verbindung stehen. Darunter fallen Kosten wie die Verwaltungskosten oder die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.

Instandhaltungsrücklage: Die Rücklagen sind ein wichtiger Bestandteil des Wirtschaftsplans. Sie dienen zur Finanzierung zukünftiger Instandhaltungen und Reparaturen an dem Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Dachreparaturen oder die Erneuerung von Aufzügen. Eine besonders hohe Entnahme von Rücklagen kann demnach auf eine Reparatur oder unerwartete Schäden hinweisen, aus denen die hohen Ausgaben resultieren.

Der Wirtschaftsplan wird jährlich von der zuständigen Hausverwaltung erstellt. Dieser Plan wird anschließend in einer Eigentümerversammlung vorgelegt. Die Eigentümerversammlung besteht aus allen Eigentümern der einzelnen Wohnungen aus dem Objekt. Während dieser Versammlung können die Eigentümer den Plan diskutieren, Vorschläge äußern und schließlich darüber abstimmen. Erst nach Zustimmung der Eigentümergemeinschaft wird der erstellte Plan verbindlich. Der aus dem Wirtschaftsplan resultierende monatliche Beitrag zum Hausgeld wird dann angepasst und ist von jedem Eigentümer zu zahlen. Aufgeteilt werden die geschätzten Kosten meist nach Miteigentumsanteilen oder einem Verteilungsschlüssel auf die Einzelnen Eigentümer der Wohneinheiten.

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Was ist die Hausgeldabrechnung?

Die Hausgeldabrechnung wird auch oft als Jahresabrechnung bezeichnet und stellt ebenso wie der Wirtschaftsplan eine detaillierte Auflistung der Einnahmen und Ausgaben dar. Jedoch unterschiedet sich die Auflistung der Hausgeldabrechnung darin, dass es sich um tatsächlich angefallene Werte des vergangenen Wirtschaftsjahres handelt, während der Wirtschaftsplan eine Schätzung der voraussichtlich anfallenden Finanzenflüsse darstellt.

Wichtige Begriffe in der Hausgeldabrechnung

Soll und Ist Kosten: Das ist die Bezeichnung für die im Voraus im Wirtschaftsplan geschätzten Kosten (Soll-Kosten) und die tatsächlich angefallenen Kosten (Ist-Kosten)

Nachzahlung und Erstattung: Sollten die tatsächlichen Kosten höher sein als geplant, wird eine sogenannte Nachzahlung fällig. Im Gegensatz dazu ergibt sich bei zu hoch geschätzten Soll-Kosten eine Erstattung an den Eigentümer.

Wohngeldkonto: Für jeden Eigentümer gibt es ein Wohngeldkonto, auf dem die geleisteten Zahlungen und die damit verrechneten Kosten dargestellt sind. Diese werden in der Hausgeldabrechnung aufgeführt und stellen sicher, dass jeder Eigentümer einen Überblick über die finanziellen Leistungen der gesamten Eigentümergemeinschaft hat.

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Warum sind diese Dokumente wichtig für den Eigentümer?

Für Eigentümer von Immobilien, insbesondere von Eigentumswohnungen, sind die beiden genannten Dokumente entscheidende Werkzeuge zur Kontrolle und Verwaltung ihrer Immobilie. Sie geben Auskunft über die finanzielle Stabilität des Gemeinschaftseigentums und helfen dabei, notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung frühzeitig erkennen und zu planen.

Als erfahrene Immobilienmakler aus Köln wird jedem unserer Kunden empfohlen, diese Dokumente sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten die Hausverwaltung oder einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen. Ein gründliches Verständnis und der richtige Umgang mit diesen Unterlagen tragen wesentlich dazu bei, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen und langfristig zu erhalten.

Bei weiteren Fragen rund um das Thema Eigentum und Immobilien steht unser Team Ihnen als kompetente Berater jederzeit zur Verfügung.

Die Sanierungspflicht von Immobilien ist ein Thema, das immer mehr Eigentümer und Vermieter betrifft. Vor allem Altbauten mit hohem Energieverbrauch, die eine Energieeffizienzklasse von F, G oder H haben, sind besonders davon betroffen. Nicht nur derzeitige Eigentümer, sondern ebenso Käufer einer solchen Immobilie, sollten sich mit dem Thema dringend auseinandersetzen, denn es wirkt sich ebenso drastisch auf die Konditionen der Finanzierungsvereinbarung aus.

Doch welche Sanierungspflichten gibt es genau, warum wurden sie eingeführt und was bedeutet das für aktuelle und werdende Immobilieneigentümer?

Sie sind Eigentümer einer Immobilie in 2024?

Als Eigentümer einer Immobilie in 2024 könnten Sie von verschiedenen Maßnahmen betroffen sein. Insbesondere dann, wenn vor kurzem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat! Denn der neue Eigentümer eines Altbaus muss der Sanierungspflicht innerhalb von 2 Jahren nach dem Einzug nachkommen.

Dabei werden folgende Anforderungen an den Eigentümer gestellt:

• Der Austausch einer Heizung, die über 30 Jahre alt ist (außer bei Niedertemperatur- oder Brennwert-Kessel)
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in ungeheizten Räumen

• Bei Modernisierung von über 10% eines Außenbauteils ist diese als Ganzes nach festgelegten U-Werten zu dämmen

• Bei Austausch der Heizungsanlage dürfen nur Heizungssysteme auf der Basis von mind. 65% erneuerbarer Energie eingetauscht werden

Dennoch gibt es Ausnahmen: Wenn Sie bereits seit 01.02.2002 in der Immobilie wohnen, sind Sie zu keiner Sanierung verpflichtet. 

Sanierungspflichten in Verbindung mit der Immobilienfinanzierung

Bei dem Kauf einer Immobilie sollte der Energieausweis also in keinem Fall unbeachtet bleiben. Bei einem kauf einer Immobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse (F, G oder H) müssen Käufer nicht nur mit den höheren Energiekosten rechnen, sondern ebenso der genannten Sanierungspflicht nachkommen. Dies betrifft aber nicht nur das Handeln des Käufers der Immobilie, sondern hat ebenso Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung!

Banken und Kreditinstitute bewerten Immobilien mit schlechter Energieeffizienz oftmals kritischer. Dies liegt vor allem daran, dass eine Modernisierung sehr umfangreich und kostspielig ist, auch wenn die Immobilie als solches aufgrund der niedrigen Energieeffizienz einen günstigeren Kaufpreis aufweist.

Bei der Vergabe von Krediten kann es bei einigen Banken dazu kommen, dass Sie als Käufer einer solchen Immobilie kein Darlehen angeboten bekommen, sofern Sie nicht die Absicht haben die Immobilie zukünftig zu Sanieren. Sie müssen meist Ihre Absicht die Immobilie zu Modernisieren erklären und einen Sanierungsplan abgeben, um ein Darlehen mit der Bank abzuschließen.

Dennoch ist es wichtig zu beachten, dass es oftmals je nach Kreditgeber zur Absicherung einen Zinszuschlag bei Immobilien mit schlechterer Energieeffizienzklasse (D-H) gibt, wohingegen bei besonders guter Energieeffizienzklasse (A+-B) ein Zinsnachlass gewährleistet wird.

Aufgrund dieser Aspekte ist es ratsam sich als Kaufinteressent vorab mit dem energischen Zustand einer Immobilie genau auseinanderzusetzen und entsprechende Kosteneinschätzungen vorzunehmen und bei der Bank vorzulegen, um Risiken zu mindern und eine höhere Sicherheit zu schaffen. Ein Sachverständiger kann dabei eine wertvolle Unterstützung bieten.

Die Verbindung zwischen Energieeffizienz und Finanzierung ist also nicht nur für die Energiekosten relevant, sondern wirkt sich direkt auf die Konditionen der Kreditvergabe und die langfristigen Kosten für die Immobilie aus. Als Käufer einer Immobilie sollten Sie deshalb sowohl die energetischen Anforderungen als auch die finanzielle Belastung durch die Sanierungen in Ihre Entscheidung einbeziehen.

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"Von der Trauer über den Verlust eines geliebten Menschen
bis hin zu der Freude über den Erhalt eines wertvollen Vermögenswerts."

Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und das sowohl positiv als auch negativ! Es ist daher wichtig zu wissen, dass gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen eingehalten werden müssen. Besonders wichtig für weitere Entscheidungen ist das Prüfen des Werts der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers.

Die Klärung der Nachlassregelung

Im ersten Schritt muss geklärt werden, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. Entweder sind Sie Alleinerbe oder haben mit anderen gemeinsam geerbt. Details zur Erbverteilung sind meist in einem Testament oder einem Erbvertrag geregelt, die zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetzt wurden. Ist dies im Vorhinein nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

Testament, Vermächtnis & Erbvertrag

Die Info, ob ein Testament erstellt wurde, finden Sie beim Nachlassgericht. Für den Fall, dass es eines gibt, wird dieses das Testament eröffnen, sobald es vom Tod des Erblassers erfährt.

Ein Vermächtnis bezieht sich auf ein einzelnen Vermögensgegenstand wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.

Das besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nach dem Tod eines Vertragspartners nicht mehr verändert oder aufgehoben werden kann, da dies nur mit Zustimmung beider Parteien gelingt. Es kann jedoch eine Rücktrittsklausel oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, die von der Bindung an den Erbvertrag befreien. Im Erbvertrag können beispielsweise Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot festgehalten werden.

Das Erben eines Grundstücks ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung, Beratung und Zusammenarbeit erfordert. Das Team von Kirchhoff Immobilien steht Ihnen bei jeder Angelegenheit rund um das geerbte Grundstück zur Seite und berät Sie gerne. Durch unsere Expertise im Kölner Raum und langjährige Erfahrung können Sie Ihre Erfolgschancen mit uns erhöhen.

Nach gesetzlicher Erbfolge werden die Erben in drei Verwandtschaftsgrade unterteilt. Sie bezieht sich ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder – alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht. Es kann also je nach Verwandtschafts- & Familiensituation zur Entstehung einer Erbengemeinschaft führen. Beispielsweise aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen. Dabei erfolgt in den meisten Fällen eine Erbauseinandersetzung (natürliche Teilung) der Erbmasse – eine natürliche Teilung ist aber nicht mehr möglich, wenn die Immobilie den Wert des übrigen Erbes an der Erbmasse übersteigt.

Dann gibt es verschiedene Möglichkeiten die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären:

• Auszahlung der Miterben
• Einvernehmlicher Verkauf
• Teilungsversteigerung von Erbanteilen
  • Bei einer Teilungsversteigerung werden meist Immobilienpreise gewählt, die weit unterhalb des Verkehrswerts liegen & es werden nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig – somit wird ein Teil des geerbten Vermögens leicht vernichtet.

Annehmen oder Ausschlagen?

Mit einer Erbschaft werden Ihnen nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen. Bei Immobilien können Immobilienkredite oder Schulden des Erblassers mitübertragen werden.

Zum Ausschlagen einer Erbschaft muss beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgegeben werden.

Das Annehmen erfolgt durch eine formlose Erklärung oder stillschweigendes schlüssiges Handeln.

• Auch durch das Verstreichen der Frist zum Ausschlagen gilt das Erbe als angenommen!

Exkurs: Grundbuch

Wird das Erbe angenommen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden. Dieser Antrag beim Grundbuchamt ist nur für Erben bis zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Mit einem Erbschein, in dem der gesetzliche Erbe aufgeführt ist, kann das Grundbuch eingesehen werden, wenn kein Testament oder Erbvertrag hinterlassen wurde. Dieser kann im Amtsgericht im Wohnort des Verstorbenen beantragt werden.

Die Erbschaftssteuer

• Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblassenden, dem Wert, der Art der Immobilie und deren bisherige und zukünftige Nutzung.

Es können in manchen Fällen bestimmte Freibeträge von 20.000 Euro bis 500.000 Euro geltend gemacht werden!

Für jeden Erbenden gilt die Meldepflicht, die Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten nachdem Sie in Kenntnis gesetzt wurden, zu informieren. Deswegen sollten Sie Ihren Erbfall umgehend dem Finanzamt melden. Wird diese Frist nicht eingehalten, besteht das Risiko, dass Sie wegen Steuerhinterziehung belangt werden – im schlimmsten Fall droht Ihnen sogar Jahre später ein Strafverfahren. Daneben besteht unter ein paar Umständen auch die Möglichkeit, eine geerbte Immobile steuerfrei zu erhalten.

Ratschlag vom Profi: Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist von sechs Wochen zum Ausschlagen des Erbes. Informieren Sie das Finanzamt innerhalb einer Frist von 3 Monaten.

Der Wert der Erb-Immobilie

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, geben Sie am besten ein Wertgutachten in Auftrag. Durch die Wertermittlung haben Sie eine Kontrolle über die zu entrichtende Erbschaftssteuer. Durch die Bewertung Ihrer Immobilie und das Vorlegen des Gutachtens beim Finanzamt, können Sie die Erbschaftssteuer reduzieren.

Bei der Wertbestimmung ist Vorsicht geboten!

• Verkaufssumme wird oft zu hoch eingeschätzt und somit schwer einen Käufer finden
• Wird sie jedoch zu gering eingeschätzt, bringt der Verkauf finanzielle Verluste mit sich

Die Nutzung der Erb-Immobilie

Bei der weiteren Nutzung der Immobilie stellt sich die Frage, ob Sie das Objekt selbst nutzen können und wenn nicht, ob Sie es verkaufen oder vermieten sollten. Auf diese Frage kann man keine pauschale Antwort nennen.

Ob sie die Immobilie selbst nutzen, hängt grob gesagt davon ab, ob sie in Ihre aktuelle Lebenslage und finanzielle Situation passt. – Ist es mit mehr Gewinn oder mehr Verlusten verbunden?

Bei der Frage, ob man die Immobilie verkaufen oder vermieten soll, gibt es verschiedene Einflussfaktoren. Die einen nutzen die Immobilie als inflationssichere Vermögensanlage oder wollen später selbst dort einziehen und vermieten deshalb. Dahingegen entscheiden sich die meisten doch für einen Verkauf der Immobilie. Das kann verschiedene Gründe bezüglich der Eigenschaften der Immobilie, Werten von vermieteten Immobilien und freistehenden Immobilien, der Verkaufserlöse, der Kreditzahlungen, des Aufwands und der Erbgemeinschaften.

Entdecken Sie die Immobilienwelt aus sich eines Immobilienmaklers aus Köln und verstehen Sie unsere Rolle wenn es um die Themen Haus verkaufen oder Wohnung verkaufen geht.

Wenn Immobilien die Eigentümer wechseln, sind oft auch Immobilienmakler involviert. In der Welt der Immobilien sind sie zu Hause. Und das bedeutet für Makler, bestimmte Aufgaben zu erfüllen, Rechte zu kennen und Pflichten nachzukommen.

Als privater Immobilienverkäufer kann einem die fehlende Erfahrung schnell zum Verhängnis werden und oftmals werden sich zu wenig Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess gemacht.