Objektfotos nach NDA-Unterzeichnung
Bauvoranfrage bereits positiv beschieden. Ausbaumöglichkeit ca. 142 m² zusätzliche Wohnfläche (2 DG-Einheiten). Potentielle Zusatzmiete: ~25.657 €/Jahr (bei 15 €/m²). Implied value bei Faktor 18×: ca. +277.000 € Upside für den Käufer.
Das Mehrfamilienhaus in der Eduard-Heis-Straße 11, Köln-Flittard ist ein klassischer, symmetrischer 8-Spänner in solider Massivbauweise (Baujahr 1966). Acht Wohneinheiten à ca. 81 m² (3 Zimmer) sind vollständig vermietet und bedienen exakt die stabilste Nachfragegruppe des Kölner Mietmarktes.
Der Standort Köln-Flittard profitiert von unmittelbarer Nähe zu ca. 50.000 Arbeitsplätzen im CHEMPARK Leverkusen (Bayer, LANXESS) und den Ford-Werken. Die Kombination aus ruhiger Wohnlage, ausgezeichneter Verkehrsanbindung (A3 in 20 Min., HBF in 30 Min.) und starker industrieller Nachfrage sichert eine nahezu 0%-Leerstandsquote.
Im Gegensatz zu vergleichbaren Bestandsobjekten besteht kein Sanierungsstau. Alle wesentlichen kostenintensiven Gewerke wurden über die letzten Jahrzehnte proaktiv modernisiert — dokumentiert durch eine lückenlose Instandhaltungshistorie.
| Maßnahme | Jahr | Kosten (geschätzt) |
|---|---|---|
| Speicher- und Kellerdeckendämmung | 1997 | 22.000 € |
| Dacheindeckung (Neueindeckung) | 2003 | 48.000 € |
| Fassadendämmung Giebel (10 cm EPS) | 2003 | 18.000 € |
| Fenster (Kunststoff, Zweifachverglasung) | 2006 | 36.000 € |
| Elektro: Zählerschrank, Steigleitungen, UV, Gegensprechanlage | 2008 | 42.000 € |
| Sanitärstränge Wasser + Abwasser | 2011 | 38.000 € |
| Wohnungsmodernisierungen: Bäder + Grundriss (8 WE) | 2011–2017 | 112.000 € |
| Balkonsanierung: Abdichtung, Belag, Brüstungen, Türen | 2013 | 48.000 € |
| Heizkessel Gas-Brennwert (Erneuerung) | 2023 | 28.000 € |
| Treppenhaus: Vollständiger Anstrich | 2023 | 9.000 € |
| Gesamtinvestitionen | 401.000 € | |
Hinweis: Kostenpositionen basieren auf marktüblichen Richtwerten. Quelle: Aktennotiz Sanierungshistorie, 06.03.2026.
Berechnet nach der Gewerk-Gewichtungsmethode (easywert.de / NHK2010). Das Punktemodell gem. ImmoWertV Anlage 2 bestätigt fiktives Baujahr ca. 1996 (54 J. RND). Modernisierungen — Heizung (2023), Elektro (2008), Sanitär (2011), Bäder (2011–2017) — rechtfertigen deutlich verlängerte Restnutzungsdauer.
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