Wer ein Grundstück erbt, muss drei Fristen kennen: sechs Wochen zum Ausschlagen des Erbes, drei Monate für die Meldung beim Finanzamt und zwei Jahre für die kostenfreie Grundbuchberichtigung. Entscheidend für alle weiteren Schritte ist der Verkehrswert des Grundstücks.
Die wichtigsten Fristen
| Frist | Was zu tun ist | Wo |
|---|---|---|
| 6 Wochen | Erbe ausschlagen, falls Sie es nicht annehmen möchten | Nachlassgericht |
| 3 Monate | Erbfall melden, nachdem Sie davon Kenntnis erhalten haben | Finanzamt |
| 2 Jahre | Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags, bis dahin kostenfrei | Grundbuchamt |
Erstens: Nachlassregelung klären
Zuerst muss feststehen, ob Sie Alleinerbe sind oder gemeinsam mit anderen geerbt haben. Details regeln ein Testament oder ein Erbvertrag. Ob ein Testament existiert, erfahren Sie beim Nachlassgericht. Liegt keine Regelung vor, gilt die gesetzliche Erbfolge, die Erben in drei Verwandtschaftsgrade einteilt und ausschließlich biologische Verwandte und adoptierte Kinder berücksichtigt.
- Vermächtnis: bezieht sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand, etwa ein Grundstück.
- Erbvertrag: kann nach dem Tod eines Vertragspartners nicht mehr einseitig geändert werden. Rücktrittsklausel oder Aufhebungsvertrag können davon lösen. Er kann Nutzungsvereinbarungen oder ein Veräußerungsverbot enthalten.
Zweitens: Erbengemeinschaft auseinandersetzen
Erben mehrere gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft, etwa aus Ehepartner und Kindern. Eine natürliche Teilung ist nicht möglich, wenn die Immobilie den Wert des übrigen Erbes übersteigt. Dann kommen infrage:
- Auszahlung der Miterben
- Einvernehmlicher Verkauf
- Teilungsversteigerung, die meist Preise unter dem Verkehrswert erzielt und Verfahrenskosten auslöst
Drittens: Annehmen oder ausschlagen
Mit dem Erbe erhalten Sie Rechte und Pflichten. Bei Immobilien können Kredite oder Schulden des Erblassers mit übergehen. Ausschlagen erklären Sie beim Nachlassgericht. Angenommen ist das Erbe durch formlose Erklärung, durch schlüssiges Handeln oder wenn die Ausschlagungsfrist verstreicht.
Grundbuch und Erbschaftsteuer
Nach Annahme des Erbes beantragen Sie die Berichtigung des Grundbuchs. Ohne Testament oder Erbvertrag weisen Sie sich mit einem Erbschein aus, den das Amtsgericht am Wohnort des Verstorbenen ausstellt. Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Die Höhe hängt von Verwandtschaftsgrad, Wert, Art und Nutzung der Immobilie ab. Je nach Fall gelten Freibeträge zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Wird die Meldefrist versäumt, droht der Vorwurf der Steuerhinterziehung.
Den Wert des Grundstücks ermitteln
Ein Wertgutachten gibt Ihnen den Verkehrswert. Damit behalten Sie die Erbschaftsteuer im Blick und können sie durch Vorlage des Gutachtens beim Finanzamt gegebenenfalls reduzieren. Ein zu hoch angesetzter Preis erschwert die Käufersuche, ein zu niedriger bedeutet finanzielle Verluste beim Verkauf. Für Grundstücke in Köln und im Rhein-Erft-Kreis liefern zusätzlich die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses eine Orientierung.
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind Ihre Lebenslage, Ihre finanzielle Situation, Erlös und Aufwand, laufende Kreditzahlungen und die Erbengemeinschaft. Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf, andere vermieten das Objekt als Vermögensanlage.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?
Wann muss ich das Finanzamt informieren?
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