"Von der Trauer über den Verlust eines geliebten Menschen
bis hin zu der Freude über den Erhalt eines wertvollen Vermögenswerts."
Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und das sowohl positiv als auch negativ! Es ist daher wichtig zu wissen, dass gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen eingehalten werden müssen. Besonders wichtig für weitere Entscheidungen ist das Prüfen des Werts der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers.
Die Klärung der Nachlassregelung
Im ersten Schritt muss geklärt werden, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. Entweder sind Sie Alleinerbe oder haben mit anderen gemeinsam geerbt. Details zur Erbverteilung sind meist in einem Testament oder einem Erbvertrag geregelt, die zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetzt wurden. Ist dies im Vorhinein nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.
Testament, Vermächtnis & Erbvertrag
Die Info, ob ein Testament erstellt wurde, finden Sie beim Nachlassgericht. Für den Fall, dass es eines gibt, wird dieses das Testament eröffnen, sobald es vom Tod des Erblassers erfährt.
Ein Vermächtnis bezieht sich auf ein einzelnen Vermögensgegenstand wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.
Das besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nach dem Tod eines Vertragspartners nicht mehr verändert oder aufgehoben werden kann, da dies nur mit Zustimmung beider Parteien gelingt. Es kann jedoch eine Rücktrittsklausel oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, die von der Bindung an den Erbvertrag befreien. Im Erbvertrag können beispielsweise Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot festgehalten werden.
Das Erben eines Grundstücks ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung, Beratung und Zusammenarbeit erfordert. Das Team von Kirchhoff Immobilien steht Ihnen bei jeder Angelegenheit rund um das geerbte Grundstück zur Seite und berät Sie gerne. Durch unsere Expertise im Kölner Raum und langjährige Erfahrung können Sie Ihre Erfolgschancen mit uns erhöhen.
Nach gesetzlicher Erbfolge werden die Erben in drei Verwandtschaftsgrade unterteilt. Sie bezieht sich ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder – alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht. Es kann also je nach Verwandtschafts- & Familiensituation zur Entstehung einer Erbengemeinschaft führen. Beispielsweise aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen. Dabei erfolgt in den meisten Fällen eine Erbauseinandersetzung (natürliche Teilung) der Erbmasse – eine natürliche Teilung ist aber nicht mehr möglich, wenn die Immobilie den Wert des übrigen Erbes an der Erbmasse übersteigt.
Dann gibt es verschiedene Möglichkeiten die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären:
Annehmen oder Ausschlagen?
Mit einer Erbschaft werden Ihnen nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen. Bei Immobilien können Immobilienkredite oder Schulden des Erblassers mitübertragen werden.
Zum Ausschlagen einer Erbschaft muss beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgegeben werden.
Das Annehmen erfolgt durch eine formlose Erklärung oder stillschweigendes schlüssiges Handeln.
Exkurs: Grundbuch
Wird das Erbe angenommen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden. Dieser Antrag beim Grundbuchamt ist nur für Erben bis zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Mit einem Erbschein, in dem der gesetzliche Erbe aufgeführt ist, kann das Grundbuch eingesehen werden, wenn kein Testament oder Erbvertrag hinterlassen wurde. Dieser kann im Amtsgericht im Wohnort des Verstorbenen beantragt werden.
Die Erbschaftssteuer
Es können in manchen Fällen bestimmte Freibeträge von 20.000 Euro bis 500.000 Euro geltend gemacht werden!
Für jeden Erbenden gilt die Meldepflicht, die Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten nachdem Sie in Kenntnis gesetzt wurden, zu informieren. Deswegen sollten Sie Ihren Erbfall umgehend dem Finanzamt melden. Wird diese Frist nicht eingehalten, besteht das Risiko, dass Sie wegen Steuerhinterziehung belangt werden – im schlimmsten Fall droht Ihnen sogar Jahre später ein Strafverfahren. Daneben besteht unter ein paar Umständen auch die Möglichkeit, eine geerbte Immobile steuerfrei zu erhalten.
Ratschlag vom Profi: Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist von sechs Wochen zum Ausschlagen des Erbes. Informieren Sie das Finanzamt innerhalb einer Frist von 3 Monaten.
Der Wert der Erb-Immobilie
Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, geben Sie am besten ein Wertgutachten in Auftrag. Durch die Wertermittlung haben Sie eine Kontrolle über die zu entrichtende Erbschaftssteuer. Durch die Bewertung Ihrer Immobilie und das Vorlegen des Gutachtens beim Finanzamt, können Sie die Erbschaftssteuer reduzieren.
Bei der Wertbestimmung ist Vorsicht geboten!
- Verkaufssumme wird oft zu hoch eingeschätzt und somit schwer einen Käufer finden
- Wird sie jedoch zu gering eingeschätzt, bringt der Verkauf finanzielle Verluste mit sich
Die Nutzung der Erb-Immobilie
Bei der weiteren Nutzung der Immobilie stellt sich die Frage, ob Sie das Objekt selbst nutzen können und wenn nicht, ob Sie es verkaufen oder vermieten sollten. Auf diese Frage kann man keine pauschale Antwort nennen.
Ob sie die Immobilie selbst nutzen, hängt grob gesagt davon ab, ob sie in Ihre aktuelle Lebenslage und finanzielle Situation passt. – Ist es mit mehr Gewinn oder mehr Verlusten verbunden?
Bei der Frage, ob man die Immobilie verkaufen oder vermieten soll, gibt es verschiedene Einflussfaktoren. Die einen nutzen die Immobilie als inflationssichere Vermögensanlage oder wollen später selbst dort einziehen und vermieten deshalb. Dahingegen entscheiden sich die meisten doch für einen Verkauf der Immobilie. Das kann verschiedene Gründe bezüglich der Eigenschaften der Immobilie, Werten von vermieteten Immobilien und freistehenden Immobilien, der Verkaufserlöse, der Kreditzahlungen, des Aufwands und der Erbgemeinschaften.
