Pflegeapartments sind Sondereigentum mit einem langfristigen Pachtvertrag. Für Kapitalanleger mit hoher Steuerlast können Abschreibungen ein Thema sein, entscheidend bleiben aber Betreiber, Pachtvertrag und die Betrachtung nach Steuern. Ziel ist ein Beratungsgespräch, in dem wir Objekt und Ihre Situation einordnen.
Sie prüfen ein Pflegeapartment? Im Beratungstermin gehen wir die Prüfbereiche für Ihr konkretes Angebot mit Ihnen durch, von Betreiber und Pachtvertrag bis zu den steuerlichen Nachweisen. Antworten auf häufige Fragen: Pflegeapartments: Häufige Fragen.
Kirchhoff Immobilien vermittelt Pflegeapartments als Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Ob und wie sich steuerliche Effekte in Ihrem Fall ergeben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Für wen dieses Angebot gedacht ist
Dieses Angebot richtet sich an Kapitalanleger mit hoher Einkommensteuerlast, die nicht nur auf die Rendite vor Steuern schauen, sondern darauf, was nach Steuern tatsächlich bleibt. Es passt zu Ihnen, wenn Sie langfristig Vermögen in Sachwerten aufbauen möchten und einzelne Einheiten ab ca. 300.000 € in Betracht ziehen. Das liegt unterhalb der Ankaufsschwelle des Investorenzugangs von 1 Mio. €. Deshalb führt der Weg hier nicht über das Ankaufsprofil, sondern über ein Beratungsgespräch.
Was ein Pflegeapartment ausmacht
Ein Pflegeapartment ist Sondereigentum. Sie stehen als Eigentümer im Grundbuch und können die Einheit verkaufen oder vererben. Das Apartment ist an einen Betreiber verpachtet, der die Pflegeeinrichtung führt und die Pacht zahlt. Häufig sind die Verträge langfristig angelegt und mit einer Wertsicherung verbunden, die Bedingungen unterscheiden sich aber von Vertrag zu Vertrag.
Ein großer Teil der laufenden Aufgaben liegt beim Betreiber. Wie weit das reicht, insbesondere bei Instandhaltung sowie Dach und Fach, regelt der Pachtvertrag. Genau dort lohnt sich der genaue Blick, bevor Sie entscheiden.
Chancen und Risiken im Überblick
Jedes Merkmal eines Pflegeapartments hat zwei Seiten. Die folgende Übersicht stellt zu jedem Punkt die Chance, das Risiko und einen Lösungsansatz aus der Praxis nebeneinander.
Pachtvertrag
Chance: Eine lange Laufzeit, häufig 20 bis 25 Jahre, schafft planbare Einnahmen.
Risiko: Sie sind von der Bonität des Betreibers abhängig. Fällt er aus, fällt auch die Pacht aus.
Wertsicherung
Chance: Die Pacht kann sich an den Verbraucherpreisindex anpassen, wenn das vertraglich vereinbart ist.
Risiko: Klauseln und Obergrenzen unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag.
Nachfrage
Chance: Der demografische Wandel sorgt für steigenden Bedarf an Pflegeplätzen.
Risiko: Standort und Wettbewerbsdichte entscheiden im Einzelfall über die Auslastung.
Steuer
Chance: Ein hoher steuerlicher Verlust im ersten Jahr ist möglich.
Risiko: Der Vorteil nimmt in den Folgejahren ab, und die Anerkennung hängt von den Voraussetzungen ab.
Wiederverkauf
Chance: Der Käuferkreis ist bundesweit und nicht auf eine Region begrenzt.
Risiko: Restlaufzeit, Betreiber und Preis bestimmen, wie gefragt das Apartment ist.
Steuerliche Einordnung in Kürze
Die degressive AfA mit 5 % und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG können im ersten Jahr zu einem hohen steuerlichen Verlust führen, der Ihre Einkommensteuer senkt. Das verschiebt Steuern zeitlich, es spart sie nicht dauerhaft: Die degressive AfA sinkt jedes Jahr, die Sonderabschreibung endet nach vier Jahren.
Für Privatpersonen sind Gewinne aus dem Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist derzeit in der Regel steuerfrei. Ob die Voraussetzungen bei Ihrem Objekt erfüllt sind und wie sich das in Ihrer Situation auswirkt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Sechs Prüfbereiche vor Ihrer Entscheidung
Bevor Sie sich für ein Pflegeapartment entscheiden, sollten Sie sechs Bereiche abfragen: die Bonität und Erfahrung des Betreibers, den Pachtvertrag, Standort und Bedarf, die steuerlichen Nachweise, Bauqualität und Instandhaltung sowie das Belegungsrecht für Sie und Ihre Angehörigen. Bei Angeboten, die wir vermitteln, gehen wir diese Bereiche im Gespräch mit Ihnen durch.
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So läuft das Beratungsgespräch ab
Sie wählen einen Termin, der zu Ihnen passt. Im Gespräch klären wir zunächst Ihre Situation, also Ziel, Einkommenssituation und Anlagehorizont. Danach ordnen wir gemeinsam Objekt, Betreiber und Pachtvertrag ein. Die steuerliche Einordnung nehmen Sie anschließend mit Ihrem Steuerberater vor, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Häufige Fragen
Wer bietet die Pflegeapartments an?
Ab welcher Summe ist eine Investition möglich?
Ist die Steuerersparnis sicher?
Wählen Sie direkt hier einen Termin (60 Minuten). Wir ordnen Objekt, Betreiber und Pachtvertrag mit Ihnen ein, die Steuerfragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.