Kurz gesagt
Für Privatpersonen sind Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer derzeit steuerfrei (§ 23 Abs. 1 EStG). Ein Gesetzentwurf der Grünen (Bundestagsdrucksache 21/6637, Juni 2026) will diese Frist abschaffen. Nach aktueller Lage hat er keine erkennbare Mehrheit. Eine Garantie für die Zukunft gibt es trotzdem nicht, deshalb lohnt sich die Einordnung.
Hinweis
Dieser Beitrag ordnet eine laufende politische Diskussion ein. Tatsachen sind mit Quellen belegt, Bewertungen sind als Einschätzung gekennzeichnet. Es handelt sich nicht um Steuer- oder Rechtsberatung. Stand der Quellen: September 2026.
Was aktuell gilt
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Zehnjahresfrist (§ 23 Abs. 1 EStG) | Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. |
| Maßgeblicher Zeitpunkt | Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Kauf und beim Verkauf, nicht die Übergabe. |
| Verkauf innerhalb der Frist | Der Gewinn ist steuerpflichtig und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. |
| Eigennutzung | Selbstgenutzte Immobilien sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, auch bei Verkauf innerhalb der Frist. |
Was der Gesetzentwurf vorsieht
- Urheber und Nummer: Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Bundestagsdrucksache 21/6637, Mitte 2026 eingebracht.
- Kernpunkt: Gewinne aus Immobilienverkäufen sollen unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden.
- Erwartete Mehreinnahmen: Die Antragsteller nennen rund sechs Milliarden Euro.
- Begründung der Antragsteller: Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren bevorzuge Kapital in Form von Grund und Boden gegenüber anderen Anlageformen.
- Übergangsregelung: Nach Fachberichten ist sie im Entwurf unklar formuliert, das maßgebliche Datum ist offen. Ob und in welchem Umfang Bestandsobjekte geschützt wären, ist deshalb nicht verlässlich zu beurteilen.
- Stand: Der Finanzausschuss des Bundestags hat in seiner 41. Sitzung am 8. Juli 2026 empfohlen, den Entwurf abzulehnen (Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD gegen die Stimmen von Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke). Eine abschließende Abstimmung im Plenum war nach unserer Recherche bis Redaktionsschluss dieses Beitrags nicht verzeichnet. Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD ist eine Abschaffung nicht vorgesehen. Die Zehnjahresfrist gilt unverändert. Prüfen Sie den aktuellen Verfahrensstand vor einer Entscheidung selbst im DIP-Portal des Bundestags, da sich das Verfahren weiterentwickeln kann.
Vertrauensschutz: Was das Grundgesetz und das Bundesverfassungsgericht sagen
Das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) schützt das Vertrauen in bestehende Regeln. Schon einmal wurde die Frist verändert: Ende der 1990er Jahre von zwei auf zehn Jahre. Das Bundesverfassungsgericht hat dazu am 7. Juli 2010 entschieden (2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05).
| Art der Rückwirkung | Einordnung |
|---|---|
| Echte Rückwirkung | Eine Steuer auf bereits abgeschlossene Sachverhalte ist grundsätzlich unzulässig. |
| Unechte Rückwirkung | Anknüpfung an bereits erworbene Objekte für künftige Verkäufe ist zulässig, wenn sie geeignet, erforderlich und zumutbar ist und die Abwägung mit dem enttäuschten Vertrauen bestehen bleibt. |
| Bereits entstandene Wertsteigerungen | Wertsteigerungen, die nach altem Recht steuerfrei realisierbar waren, sind geschützt. Das Gericht erklärte ihre rückwirkende Erfassung 2010 für nichtig. |
| Künftige Wertsteigerungen | Wertsteigerungen nach Inkrafttreten eines neuen Gesetzes können besteuert werden. |
- Die Verlängerung auf zehn Jahre ist grundsätzlich verfassungsgemäß.
- Der Wunsch nach zusätzlichen Steuereinnahmen allein trägt einen Eingriff in geschütztes Vertrauen nicht.
- Realistisch wären deshalb Stichtagsregeln für bereits entstandene Wertsteigerungen. Eine Steuerfreiheit für alle künftigen Gewinne aus Bestandsobjekten ist dadurch nicht garantiert.
- Immobilienkäufe sind langfristige Entscheidungen mit kaum umkehrbaren Kosten, etwa Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 %), Notar und Grundbuch. Das gehört zur Abwägung des Vertrauens.
Unsere Einschätzung: Warum eine Abschaffung politisch schwierig sein dürfte
- Breite Betroffenheit: Immobilien sind für viele Haushalte der größte Vermögensposten. Laut Bundesbank-Vermögensbefragung 2023 besitzen 42 % der Haushalte ihre Hauptwohnung, im vermögendsten Fünftel besitzen 91 % Immobilien. Rund 64 % der Mietwohnungen gehören nach einer Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft privaten Kleinvermietern (Zensus 2022). Eine Änderung träfe damit weite Teile der Bevölkerung und nicht nur Großinvestoren.
- Mögliche Eigenbetroffenheit von Entscheidern: Ein öffentliches Register über den Immobilienbesitz von Abgeordneten gibt es nicht. Offengelegt werden Nebeneinkünfte ab 1.000 Euro im Monat oder 3.000 Euro im Jahr, darunter Einkünfte aus Vermietung. Beteiligungen an Personengesellschaften, die Immobilien im Rahmen privater Vermögensverwaltung vermieten, müssen nicht angezeigt werden. Einzelne Abgeordnete melden hohe Mieteinnahmen, etwa 439.000 Euro aus 72 Objekten laut Recherche von abgeordnetenwatch. Wie viele Abgeordnete insgesamt in Immobilien investiert sind, lässt sich aus den öffentlichen Daten nicht belegen. Wir halten es für plausibel, dass eine Reform mit hoher Eigenbetroffenheit einen schweren politischen Stand hat. Das ist eine Überlegung, keine Tatsachenbehauptung.
- Fehlende politische Mehrheit: Die Regierungsparteien haben das Vorhaben nicht in ihren Koalitionsvertrag aufgenommen.
- Gegenargument: Politische Mehrheiten sind kein Garant. Die Verlängerung von zwei auf zehn Jahre wurde 1999 beschlossen. Deshalb ist Gelassenheit angebracht, aber keine Sorglosigkeit.
Mögliche Folgen für Anleger und das Vertrauen in den Standort
Die folgenden Punkte sind unsere Einschätzung.
- Planungssicherheit: Viele Anleger kalkulieren mit zehn Jahren Haltedauer und steuerfreiem Verkauf. Fällt diese Annahme nachträglich weg, stimmen ihre Rechnungen nicht mehr.
- Vertrauen in verlässliche Rahmenbedingungen: Wird eine Investitionsentscheidung im Nachhinein durch eine Gesetzesänderung entwertet, kann das das Vertrauen in die Verlässlichkeit des Staates belasten.
- Ausländische Investoren: Rechtssicherheit ist ein Standortfaktor. Rückwirkende Belastungen können ein negatives Signal an internationale Kapitalgeber senden.
- Wohnungsbau: Kritiker warnen, dass zusätzliche Steuerlasten privates Kapital für Neubau und Sanierung bremsen könnten, denn private Kleinvermieter stellen einen Großteil der Mietwohnungen.
- Halteeffekt: Kritiker befürchten, dass Eigentümer bei Steuerpflicht seltener verkaufen. Das würde das Angebot verknappen und die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer senken.
- Gegenposition: Befürworter sehen ein Steuerprivileg für Grund und Boden und fordern Gleichbehandlung mit anderen Anlageformen. Belastbare Zahlen zur tatsächlichen Wirkung liegen nicht vor.
Zusammenfassung: Argumente und Einordnung
| Argument | Einordnung | Bedeutung für Anleger |
|---|---|---|
| Rückwirkung | Echte Rückwirkung ist unzulässig, unechte unter Bedingungen möglich | Stichtagsregeln für bereits entstandene Gewinne sind naheliegend, Schutz künftiger Gewinne ist nicht garantiert |
| Politische Mehrheiten | Keine Mehrheit erkennbar, im Koalitionsvertrag nicht vorgesehen | Aktuell geringes Risiko, dauerhaft aber keine Garantie |
| Eigenbetroffenheit | Nicht belegbar, nur einzelne offengelegte Fälle | Plausible Überlegung, kein Beleg |
| Wohnungsbau | Private Kleinvermieter stellen rund 64 % der Mietwohnungen | Argument der Gegner einer Abschaffung |
| Halteeffekt | Wird diskutiert, Zahlen fehlen | Argument der Gegner, empirisch offen |
Was Anleger jetzt tun können
- Ruhe bewahren: Geltendes Recht ist unverändert. Verkaufen Sie nicht überstürzt wegen einer Diskussion.
- Kaufvertragsdatum dokumentieren: Der Stichtag für die Zehnjahresfrist ist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
- Szenarien rechnen: Lassen Sie den Verkauf einmal mit und einmal ohne Steuerfreiheit durchrechnen.
- Steuerberater einbinden: Er beurteilt Ihre Situation und mögliche Übergangsregeln.
- Gesetzgebung beobachten: Prüfen Sie den Stand des Verfahrens vor jeder Verkaufsentscheidung.
Weiterführend
- Steuer- & System-Investments →
Pflegeapartments als Kapitalanlage, sachlich eingeordnet. - Pflegeimmobilien und Steuern: degressive AfA und Sonder-AfA →
Beispielrechnung, Grenzen und Experten-Tipps. - Ankaufsprofil für Privatinvestoren →
Für Investoren ab 1 Mio. € Ankaufsvolumen.
Quellen
- Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6637 (23.06.2026): Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen
- Deutscher Bundestag: Grüne wollen steuerfreie Immobilienveräußerung unterbinden (hib, 24.06.2026)
- Bundesverfassungsgericht: Rückwirkung im Steuerrecht I, Pressemitteilung zum Beschluss vom 7. Juli 2010
- abgeordnetenwatch: Nebeneinkünfte der Bundestagsabgeordneten
- Deutsche Bundesbank: Vermögen und Finanzen privater Haushalte, Vermögensbefragung 2023
- Institut der deutschen Wirtschaft: Private Vermieter in Deutschland (2025)
Häufige Fragen
Ist die Zehnjahresfrist für Immobilien abgeschafft?
Nein. Sie gilt unverändert. Der Finanzausschuss des Bundestags hat am 8. Juli 2026 empfohlen, den Gesetzentwurf der Grünen (Drucksache 21/6637) abzulehnen; eine abschließende Plenarabstimmung war nach unserer Recherche noch nicht verzeichnet.
Entsteht ein Steuernachteil beim späteren Verkauf?
Nach Ablauf der zehn Jahre sind Gewinne für Privatpersonen derzeit in der Regel steuerfrei, vorher können sie steuerpflichtig sein. Ob sich das ändert, hängt von der Gesetzgebung ab.
Würde eine Abschaffung auch bereits gekaufte Immobilien betreffen?
Das hängt von der Übergangsregelung ab. Sie ist im Entwurf unklar gefasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts von 2010 sind bereits entstandene, steuerfrei realisierbare Wertsteigerungen geschützt, künftige Wertsteigerungen können aber besteuert werden.
Gibt es eine öffentliche Liste mit dem Immobilienbesitz von Abgeordneten?
Nein. Öffentlich sind nur angezeigte Nebeneinkünfte ab 1.000 Euro im Monat oder 3.000 Euro im Jahr. Ein Vermögens- oder Immobilienregister gibt es nicht.