Dieses Glossar erklärt 47 Begriffe rund um Immobilienverkauf, Bewertung, Wohnungseigentum, Investment und Pflegeimmobilien in jeweils ein bis zwei Sätzen. Es hilft Ihnen, Gutachten, Angebote und Verträge zu verstehen, bevor Sie entscheiden.
Bewertung
Verkehrswert
Der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er wird auch Marktwert genannt (§ 194 BauGB).
Bodenrichtwert
Der durchschnittliche Lagewert für Grund und Boden je Quadratmeter in einem Gebiet mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn.
Ertragswertverfahren
Bewertungsverfahren für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und dem Bodenwert (ImmoWertV).
Vergleichswertverfahren
Bewertungsverfahren, bei dem der Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet wird. Es wird häufig für Eigentumswohnungen und Grundstücke genutzt.
Sachwertverfahren
Bewertungsverfahren aus Bodenwert und Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung. Es wird häufig für selbst genutzte Einfamilienhäuser verwendet.
Liegenschaftszins
Zinssatz, mit dem Grundstücke im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus Kaufpreisen ab.
Restnutzungsdauer
Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Jahresrohertrag
Summe der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück, meist die Nettokaltmiete pro Jahr.
Reinertrag
Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Bewirtschaftungskosten
Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Vervielfältiger
Barwertfaktor, mit dem der Reinertrag des Gebäudes kapitalisiert wird. Er hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis 20 Jahresmieten entspricht.
Mietspiegel
Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde, aufgeteilt nach Merkmalen wie Lage, Baujahr und Ausstattung.
Wohnflächenberechnung
Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
Verkauf und Kosten
Alleinauftrag
Vertrag, in dem Sie einen Makler exklusiv mit dem Verkauf beauftragen. Sie beauftragen für die Laufzeit keinen weiteren Makler.
Maklerprovision
Vergütung des Maklers bei erfolgreicher Vermittlung. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen mit einer Privatperson als Käufer gilt die gesetzliche Teilung (§ 656c BGB).
Notar
Amtsträger, der den Kaufvertrag beurkundet und die Abwicklung begleitet, von der Auflassung bis zum Grundbuch.
Auflassungsvormerkung
Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist.
Kaufnebenkosten
Kosten zusätzlich zum Kaufpreis, vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision.
Grunderwerbsteuer
Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie. In NRW beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises und wird in der Regel vom Käufer getragen.
Grundschuld
Grundpfandrecht im Grundbuch, das ein Darlehen sichert. Beim Verkauf wird sie in der Regel gelöscht.
Vorfälligkeitsentschädigung
Entschädigung an die Bank, wenn ein Darlehen mit laufender Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird.
Energieausweis
Dokument über die energetische Qualität eines Gebäudes. Verkäufer müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Spekulationsfrist
Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien innerhalb dieser Frist sind steuerpflichtig.
Off-Market
Vermarktung einer Immobilie ohne öffentliches Inserat an einen vorgeprüften Kreis von Interessenten.
Baulast
Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die im Baulastenverzeichnis eingetragen wird.
Vorkaufsrecht
Recht einer dritten Person oder Stelle, in einen Kaufvertrag einzutreten, etwa das gesetzliche Vorkaufsrecht einer Gemeinde.
Erbbaurecht
Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. Dafür wird ein Erbbauzins gezahlt.
Nießbrauch
Recht, eine fremde Sache zu nutzen und deren Erträge zu ziehen, zum Beispiel Mieteinnahmen einer Immobilie.
Wohnungsrecht
Recht, eine bestimmte Wohnung zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen.
Wohnungseigentum
Teilungserklärung
Dokument, das ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt und Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festlegt.
Hausgeld
Monatliche Zahlung der Eigentümer an die Gemeinschaft für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklage.
Instandhaltungsrücklage
Rücklage der Eigentümergemeinschaft für spätere Reparaturen und Erneuerungen am Gemeinschaftseigentum.
Sondernutzungsrecht
Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel eine Terrasse oder einen Stellplatz.
Investment
Rendite
Verhältnis des Ertrags zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilien wird zwischen Brutto- und Nettorendite unterschieden.
Cashflow
Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, bei Immobilien nach Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Tilgung.
Asset Deal
Direkter Erwerb der Immobilie. Es fällt die volle Grunderwerbsteuer an, und die Gebäude-AfA beginnt neu.
Share Deal
Erwerb von Anteilen an einer Objektgesellschaft statt der Immobilie selbst. Steuerliche Schwellen nach § 1 GrEStG sind zu beachten.
WALT
Weighted Average Unexpired Lease Term, die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge.
NOI
Net Operating Income, das Nettobetriebsergebnis: Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Pflegeimmobilien
Pflegeapartment
Wohneinheit in einer Pflegeeinrichtung, die als Sondereigentum erworben und an den Betreiber verpachtet wird.
Betreiber
Unternehmen, das die Pflegeeinrichtung führt und die Apartments vom Eigentümer pachtet. Seine Bonität bestimmt maßgeblich den Ertrag.
Pachtvertrag
Langfristiger Vertrag zwischen Eigentümer und Betreiber. Laufzeit, Verlängerung, Wertsicherung und Instandhaltung sind zentrale Punkte.
Double Net und Triple Net
Vertragsarten, die regeln, wer Instandhaltungskosten trägt. In der Regel trägt bei Double Net der Eigentümer Dach und Fach, bei Triple Net trägt der Betreiber auch diese Kosten. Maßgeblich ist der Pachtvertrag.
Belegungsrecht
Recht des Eigentümers oder von Angehörigen, bei Bedarf einen Pflegeplatz zu erhalten. Umfang und Geltungsbereich sind je Betreiber unterschiedlich.
Degressive AfA
Abschreibung in fallenden Jahresbeträgen. Ob und in welcher Höhe sie gilt, klärt der Steuerberater.
Sonder-AfA
Zusätzliche Abschreibung, etwa für den Neubau bezahlbarer Mietwohnungen nach § 7b EStG. Sie ist an Voraussetzungen gebunden, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Allgemeine Begriffserklärungen, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Weitere Informationen: Bodenrichtwerte, Mehrfamilienhaus bewerten, Pflegeapartments: Häufige Fragen.