Degressive AfA und Sonder-AfA können bei einem neu gebauten Pflegeapartment im ersten Jahr zu einem hohen steuerlichen Verlust führen, der Ihre Einkommensteuer senkt. Das verschiebt Steuern zeitlich, es spart sie nicht dauerhaft. Ob ein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, muss Ihr Steuerberater im Einzelfall bestätigen.
Sie prüfen ein Pflegeapartment? Im Beratungstermin gehen wir die Prüfbereiche für Ihr konkretes Angebot mit Ihnen durch, von Betreiber und Pachtvertrag bis zu den steuerlichen Nachweisen. Antworten auf häufige Fragen: Pflegeapartments: Häufige Fragen.
Kirchhoff Immobilien vermittelt Pflegeapartments als Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Ob und wie sich steuerliche Effekte in Ihrem Fall ergeben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Die zwei Abschreibungsinstrumente im Überblick
| Instrument | Inhalt | Typische Voraussetzungen |
|---|---|---|
| Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5 % auf den jeweiligen Restbuchwert statt gleichbleibender linearer Abschreibung | Neubau, Kaufvertrag oder Bauantrag im gesetzlichen Zeitraum (1. Oktober 2023 bis 30. September 2029), Erwerb bis Ende des Jahres der Fertigstellung, Nutzung zu Wohnzwecken |
| Sonderabschreibung (§ 7b EStG) | Zusätzlich 5 % jährlich über vier Jahre auf begrenzte Bemessungsgrundlage | Neu geschaffener Wohnraum, Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), Baukostenobergrenze, Vermietung |
Beide Regelungen setzen voraus, dass das Objekt steuerlich als Wohnung gilt. Bei Pflegeapartments ist das ein zentraler Prüfpunkt, den Ihr Steuerberater anhand der konkreten Unterlagen beurteilt. Stichtage und Bedingungen können sich ändern.
Beispielrechnung für das erste Jahr
Vereinfachtes Beispiel mit vollständiger Fremdfinanzierung, ohne Kirchensteuer und ohne Solidaritätszuschlag. Es zeigt die Größenordnung, nicht Ihr persönliches Ergebnis.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (davon 80 % Gebäudeanteil, 200.000 Euro) | 250.000 Euro |
| Pacht (rund 4,2 % Nettoertrag) | +10.500 Euro |
| Schuldzinsen (3,8 % auf 250.000 Euro) | -9.500 Euro |
| Nicht umlagefähige Kosten | -300 Euro |
| Degressive AfA (5 % von 200.000 Euro) | -10.000 Euro |
| Sonder-AfA (5 % von 200.000 Euro) | -10.000 Euro |
| Steuerliches Ergebnis Vermietung und Verpachtung | -19.300 Euro |
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können in der Regel mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich rechnerisch eine Steuerminderung von rund 8.100 Euro, bei 45 % von rund 8.700 Euro. Der Satz von 42 % gilt ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 70.000 Euro, der Satz von 45 % erst ab rund 278.000 Euro (jeweils Alleinstehende, Stand 2025, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).
| Liquidität im Jahr 1 | Betrag |
|---|---|
| Cashflow vor Steuer und Tilgung (10.500 - 9.500 - 300) | +700 Euro |
| Tilgung (2 % anfänglich) | -5.000 Euro |
| Liquidität vor Steuer | -4.300 Euro, rund -358 Euro pro Monat |
| Steuerminderung bei 42 % | +8.106 Euro |
| Liquidität nach Steuer im Jahr 1 | +3.806 Euro |
Was die Rechnung nicht zeigt
- Steuerstundung statt Steuerersparnis: Die degressive AfA sinkt jedes Jahr, die Sonder-AfA endet nach vier Jahren. Der Steuervorteil nimmt ab, die Liquidität kann dann negativ werden.Experten-Tipp:Legen Sie einen Teil der Steuerminderung der ersten Jahre zurück und lassen Sie eine Planungsrechnung über die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf erstellen. Um die Steuerwirkung früh zu nutzen, können Sie beim Finanzamt die Vorauszahlungen herabsetzen oder Verluste aus Vermietung als Freibetrag im Lohnsteuerabzug eintragen lassen, sofern Ihr Steuerberater das für Ihren Fall bestätigt. Voraussetzung für die volle Wirkung ist, dass genug zu versteuerndes Einkommen für die Verlustverrechnung vorhanden ist.
- Zinsrisiko: Das Beispiel rechnet mit 3,8 %. Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer sein.Experten-Tipp:Wählen Sie eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren und rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem um 2 Prozentpunkte höheren Zins durch. Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte, damit Sie Steuererstattungen gezielt zur Tilgung nutzen können.
- Betreiber und Pacht: Die Pacht zahlt der Betreiber. Fällt er aus, fällt auch die Pacht aus, selbst wenn Ihr Eigentum unberührt bleibt.Experten-Tipp:Prüfen Sie vor dem Kauf Sicherheiten im Pachtvertrag wie Bürgschaft, Kaution oder Konzernhaftung, lassen Sie sich die Jahresabschlüsse des Betreibers zeigen und klären Sie, wie ein Betreiberwechsel geregelt ist. Verteilen Sie größere Investitionen auf mehrere Betreiber.
- Wiederverkauf: Pflegeapartments werden als Kapitalanlage bundesweit gehandelt. Der mögliche Käuferkreis besteht aus Anlegern in ganz Deutschland und ist nicht auf die Region begrenzt, anders als bei einer Eigentumswohnung in Köln, die häufig von regionalen Käufern erworben wird. Wie gut sich ein Apartment verkaufen lässt, hängt trotzdem von Restlaufzeit des Pachtvertrags, Betreiber, Zustand und Preis ab.Experten-Tipp:Bereiten Sie den Verkauf früh vor: Pachtvertrag mit Restlaufzeit, Betreiberkennzahlen und alle Nachweise gebündelt bereithalten und das Objekt bundesweit anbieten.
- Steuer beim Verkauf nach zehn Jahren: Für Privatpersonen sind Veräußerungsgewinne nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) in der Regel steuerfrei. Verkaufen Sie früher, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.Experten-Tipp:Ziel ist, die Abschreibungen während der Haltedauer zu nutzen und danach steuerfrei zu verkaufen. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Kauf und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf, nicht die Übergabe. Notieren Sie das Datum Ihres Kaufvertrags, starten Sie die Vermarktung rechtzeitig vorher und beurkunden Sie den Verkauf erst nach Ablauf der zehn Jahre. Ihr Steuerberater berechnet den genauen Stichtag. Prüfen Sie außerdem, ob ein etwas späterer Verkauf wegen der Restlaufzeit der Pacht wirtschaftlich sinnvoller ist.
Gedanken zum Wegfall der Steuerfreiheit nach zehn Jahren lesen →
Chancen und Risiken im Vergleich
| Merkmal | Chance | Risiko | Experten-Tipp: Lösung |
|---|---|---|---|
| Pachtvertrag | Langfristige Laufzeit, häufig 20 bis 25 Jahre, je Vertrag zu prüfen | Abhängigkeit von der Bonität des Betreibers | Vertrag vor dem Kauf von einer fachkundigen Stelle prüfen lassen und Laufzeit, Verlängerungsoption und Sicherheiten schriftlich klären. |
| Wertsicherung | Anpassung an den Verbraucherpreisindex, wenn vertraglich vereinbart | Klauseln unterscheiden sich, Obergrenzen möglich | Anpassungsintervalle und Ober- und Untergrenzen prüfen und die Rechnung einmal ohne jede Anpassung durchspielen. |
| Instandhaltung | Bei Double-Net oder Triple-Net trägt der Betreiber einen Großteil | Wer Dach und Fach trägt, regelt der Vertrag und ist sorgfältig zu prüfen | Schriftlich klären, wer Dach und Fach trägt, und einen Puffer für Instandhaltung in die Planung aufnehmen. |
| Nachfrage | Demografischer Bedarf an Pflegeplätzen | Standort und Wettbewerbsdichte entscheiden im Einzelfall | Pflegebedarfsplan des Kreises, Belegungsquote des Hauses und Wettbewerber im Umfeld prüfen. |
| Steuer | Hoher Verlust im ersten Jahr möglich | Vorteil nimmt ab, Anerkennung hängt von den Voraussetzungen ab | Vorab durch Steuerberater klären lassen, bei Unsicherheit verbindliche Auskunft einholen und über die ganze Haltedauer rechnen. |