Sanierungspflicht bei Immobilien

Die Sanierungspflicht von Immobilien ist ein Thema, das immer mehr Eigentümer und Vermieter betrifft. Vor allem Altbauten mit hohem Energieverbrauch, die eine Energieeffizienzklasse von F, G oder H haben, sind besonders davon betroffen. Nicht nur derzeitige Eigentümer, sondern ebenso Käufer einer solchen Immobilie, sollten sich mit dem Thema dringend auseinandersetzen, denn es wirkt sich ebenso drastisch auf die Konditionen der Finanzierungsvereinbarung aus.

Doch welche Sanierungspflichten gibt es genau, warum wurden sie eingeführt und was bedeutet das für aktuelle und werdende Immobilieneigentümer?

Warum gibt es Sanierungspflichten?

Die energetische Sanierung von Immobilien ist ein wichtiger Bestandteil der Bemühung der Europäischen Union, um das gesetzte Ziel der Klimaneutralität bis 2050 zu erreichen. Gebäude gehören zu den größten Ursachen von hohen Energieverbrauchen, insbesondere ältere Immobilien, die noch nicht den aktuellen Standards entsprechen und spielen daher eine besondere Rolle. Durch das nationale Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden Eigentümer einer Immobilie zu bestimmten Maßnahmen verpflichtet und Immobilien mit besonders hohem Energieverbrauch auf ein modernes Niveau gebracht.

Das Gebäudeenergiegesetz

Seit dem 01. November 2022 gilt in Deutschland das GEG. Es bildet den rechtlichen Rahmen für die energetische Sanierung von Immobilien. Dabei führt es mehrere ältere Gesetze wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Es regelt den erlaubten Energieverbrauch von Neubauten und stellt gleichzeitig Anforderungen an den Energieverbrauch von Immobilien.

Sie sind Eigentümer einer Immobilie in 2024?

Als Eigentümer einer Immobilie in 2024 könnten Sie von verschiedenen Maßnahmen betroffen sein. Insbesondere dann, wenn vor kurzem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat! Denn der neue Eigentümer eines Altbaus muss der Sanierungspflicht innerhalb von 2 Jahren nach dem Einzug nachkommen.

Dabei werden folgende Anforderungen an den Eigentümer gestellt:

• Der Austausch einer Heizung, die über 30 Jahre alt ist (außer bei Niedertemperatur- oder Brennwert-Kessel)
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in ungeheizten Räumen

• Bei Modernisierung von über 10% eines Außenbauteils ist diese als Ganzes nach festgelegten U-Werten zu dämmen

• Bei Austausch der Heizungsanlage dürfen nur Heizungssysteme auf der Basis von mind. 65% erneuerbarer Energie eingetauscht werden

Dennoch gibt es Ausnahmen: Wenn Sie bereits seit 01.02.2002 in der Immobilie wohnen, sind Sie zu keiner Sanierung verpflichtet. 

Sanierungspflichten in Verbindung mit der Immobilienfinanzierung

Bei dem Kauf einer Immobilie sollte der Energieausweis also in keinem Fall unbeachtet bleiben. Bei einem kauf einer Immobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse (F, G oder H) müssen Käufer nicht nur mit den höheren Energiekosten rechnen, sondern ebenso der genannten Sanierungspflicht nachkommen. Dies betrifft aber nicht nur das Handeln des Käufers der Immobilie, sondern hat ebenso Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung!

Banken und Kreditinstitute bewerten Immobilien mit schlechter Energieeffizienz oftmals kritischer. Dies liegt vor allem daran, dass eine Modernisierung sehr umfangreich und kostspielig ist, auch wenn die Immobilie als solches aufgrund der niedrigen Energieeffizienz einen günstigeren Kaufpreis aufweist.

Bei der Vergabe von Krediten kann es bei einigen Banken dazu kommen, dass Sie als Käufer einer solchen Immobilie kein Darlehen angeboten bekommen, sofern Sie nicht die Absicht haben die Immobilie zukünftig zu Sanieren. Sie müssen meist Ihre Absicht die Immobilie zu Modernisieren erklären und einen Sanierungsplan abgeben, um ein Darlehen mit der Bank abzuschließen.

Dennoch ist es wichtig zu beachten, dass es oftmals je nach Kreditgeber zur Absicherung einen Zinszuschlag bei Immobilien mit schlechterer Energieeffizienzklasse (D-H) gibt, wohingegen bei besonders guter Energieeffizienzklasse (A+-B) ein Zinsnachlass gewährleistet wird.

Aufgrund dieser Aspekte ist es ratsam sich als Kaufinteressent vorab mit dem energischen Zustand einer Immobilie genau auseinanderzusetzen und entsprechende Kosteneinschätzungen vorzunehmen und bei der Bank vorzulegen, um Risiken zu mindern und eine höhere Sicherheit zu schaffen. Ein Sachverständiger kann dabei eine wertvolle Unterstützung bieten.

Die Verbindung zwischen Energieeffizienz und Finanzierung ist also nicht nur für die Energiekosten relevant, sondern wirkt sich direkt auf die Konditionen der Kreditvergabe und die langfristigen Kosten für die Immobilie aus. Als Käufer einer Immobilie sollten Sie deshalb sowohl die energetischen Anforderungen als auch die finanzielle Belastung durch die Sanierungen in Ihre Entscheidung einbeziehen.