Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer in bestimmten Fällen zu energetischen Maßnahmen, vor allem bei Altbauten und nach einem Eigentümerwechsel. Für Käufer wirkt sich die Energieeffizienzklasse im Energieausweis direkt auf Kosten und Finanzierung aus.
Warum es Sanierungspflichten gibt
Gebäude gehören zu den größten Energieverbrauchern. Die energetische Sanierung ist deshalb Teil der Bemühungen der Europäischen Union, bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen. Besonders betroffen sind ältere Immobilien der Energieeffizienzklassen F, G und H.
Das Gebäudeenergiegesetz im Überblick
Das GEG gilt seit dem 1. November 2020 und führt frühere Regelwerke wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Es regelt den zulässigen Energieverbrauch von Neubauten und stellt Anforderungen an bestehende Gebäude. Zuletzt wurde es 2024 geändert.
Welche Maßnahmen nach einem Eigentümerwechsel anstehen können
Wer einen Altbau erwirbt, muss bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel erfüllen.
| Maßnahme | Inhalt |
|---|---|
| Heizungstausch | Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. |
| Dämmung Dach oder Geschossdecke | Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches |
| Dämmung von Leitungen | Heizungs- und Warmwasserrohre in ungeheizten Räumen |
| Bauteilmodernisierung | Wird mehr als 10 % eines Außenbauteils modernisiert, muss das Bauteil insgesamt nach festgelegten U-Werten gedämmt werden. |
| Neue Heizungsanlage | Beim Einbau sind Systeme mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie vorgesehen. |
Ausnahme: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist von diesen Nachrüstpflichten ausgenommen. Rechtsstand und Ausnahmen im Einzelfall lassen Sie bitte fachlich prüfen.
Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung
Banken bewerten Immobilien mit schlechter Energieeffizienz oft kritischer, weil Modernisierungen umfangreich und kostspielig sind. Einige Kreditgeber verlangen einen Sanierungsplan, bevor sie ein Darlehen zusagen.
| Energieeffizienzklasse | Mögliche Wirkung auf die Finanzierung |
|---|---|
| A+ bis B | Je nach Kreditgeber Zinsnachlass |
| C | In der Regel keine besondere Wirkung |
| D bis H | Je nach Kreditgeber Zinszuschlag, bei F bis H zusätzlich mögliche Sanierungsauflagen |
Was Käufer vor dem Kauf tun sollten
- Energieausweis und Energieeffizienzklasse anfordern.
- Sanierungsbedarf durch einen Sachverständigen einschätzen lassen.
- Kosten in die Gesamtinvestitionskosten einrechnen.
- Kosteneinschätzung und Sanierungsplan der Bank vorlegen.
Häufige Fragen
Seit wann gilt das Gebäudeenergiegesetz?
Gilt die Sanierungspflicht auch, wenn ich schon lange im Haus wohne?
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