Wir berücksichtigen Lage und Mikrolage, Zustand und Modernisierungen, vergleichbare Transaktionen und die aktuelle Nachfrage. Bei vermieteten Immobilien gehören Mietstruktur und Ertragslage dazu. Das Ergebnis ist eine begründete Preisempfehlung mit dokumentierten Annahmen, kein pauschaler Schätzwert.
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Warum es diese Seite gibt
Der Angebotspreis bestimmt Tempo und Verlauf Ihres Verkaufs. Zu hoch angesetzt, kostet er Zeit auf dem Markt und schreckt Käufer ab, die seriös reagieren würden. Zu niedrig angesetzt, verschenkt er Verhandlungsspielraum, den Sie später nicht mehr zurückholen.
Deshalb nennen wir bei einer Preisempfehlung nicht nur eine Zahl, sondern die Begründung dazu. Dieses Dokument zeigt, wie Sie eine solche Begründung lesen und prüfen, bei uns und bei jedem anderen Makler.
Es ersetzt keine Wertermittlung und keine Beratung im Einzelfall. Es hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.
- Preisbegriffe sauber trennen
- Was in eine Preisempfehlung einfließt
- Was Marktdaten tragen
- Wenn Preisvorstellung und Marktdaten auseinanderliegen
1. Preisbegriffe sauber trennen
Wer Zahlen vergleicht, sollte wissen, welche Zahl er vor sich hat.
Vier Begriffe, vier Bedeutungen
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert | Stichtagsbezogener, methodisch hergeleiteter Wert nach ImmoWertV |
| Angebotspreis | Der Preis, mit dem Sie in den Markt gehen |
| Erzielbarer Preis | Der Preis, den Käufer nach Prüfung und Finanzierung tatsächlich tragen |
| Wunschpreis | Persönliche Erwartung des Eigentümers, keine Bewertungsgrundlage |
Warum die Unterscheidung zählt
Der Verkehrswert ist der methodisch hergeleitete Wert zum Stichtag. Der Angebotspreis ist Ihre Verhandlungsposition am Markt. Beides ist nicht dasselbe, und ein Wunschpreis ist keine Bewertungsgrundlage.
Welches Wertermittlungsverfahren passt
| Verfahren | Typischer Einsatz |
|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen und Grundstücke mit vielen Vergleichsverkäufen |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
Die Tabelle zeigt typische Einsatzfälle, keine Festlegung für Ihr Objekt.
2. Was in eine Preisempfehlung einfließt
Eine begründete Preisempfehlung nennt ihre Faktoren.
Fünf Faktoren und warum sie zählen
| Faktor | Warum er zählt |
|---|---|
| Lage und Mikrolage | Straßenzug, Infrastruktur und Nachbarschaft wirken sich oft stärker aus als der Stadtteil im Durchschnitt |
| Zustand und Modernisierungen | Sanierungsstand, Baujahr und durchgeführte Maßnahmen verändern Preis und Käufergruppe |
| Vergleichbare Transaktionen | Tatsächliche Kauffälle sind belastbarer als Angebotspreise, die nur Wunschvorstellungen zeigen |
| Aktuelle Nachfrage | Marktlage und Zinsniveau beeinflussen, wie viele geeignete Käufer aktuell suchen |
| Mietstruktur und Ertragslage (bei vermieteten Objekten) | Ist-Miete, Nebenkosten und Instandhaltungsbedarf bestimmen den Ertragswert |
Warum eine Begründung mehr ist als eine Zahl
Ein Angebotspreis wirkt auf Interessenten und auf den Verkaufsprozess selbst. Eine Zahl ohne Begründung lässt sich nicht überprüfen und nicht verteidigen, wenn ein Interessent nachfragt oder ein Gutachten abweicht. Die Begründung macht die Preisempfehlung nachvollziehbar und belastbar.
Bei vermieteten Objekten
Bei vermieteten Immobilien gehören Ist-Miete, Nebenkosten und Instandhaltungsbedarf zur Begründung, denn sie bestimmen den Ertragswert. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
3. Was Marktdaten tragen
Vergleichswerte überzeugen, wenn man weiß, woher sie stammen.
Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse liefern reale Vergleichswerte. Angebotspreise auf Portalen sind dagegen nur Wunschwerte der Anbieter. Für Köln ziehen wir den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Köln heran. Er weist Mittelwerte tatsächlicher Kaufpreise aus, keine Angebotspreise.
Im Jahr 2025 gab es in Köln 7.831 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von 5,68 Milliarden Euro (Grundstücksmarktbericht Köln 2026, Kaufverträge 2025).
Ein Stadtteil, drei Baujahresklassen: Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, Ehrenfeld
| Baujahresklasse | Mittelwert in Euro je m² Wohnfläche | Fallzahl |
|---|---|---|
| Baujahre vor 1941 | 5.065 | 19 |
| Baujahre 1941 bis 1990 | 4.311 | 34 |
| Baujahre ab 1991 | 5.532 | 58 |
| Weiterverkauf insgesamt | 5.078 | 112 |
Mittel tatsächlicher Kaufpreise, Kaufverträge 2025.
Die Fallzahl gehört zur Zahl: Eigentumswohnungen im Weiterverkauf
| Stadtteil | Mittelwert in Euro je m² Wohnfläche | Fallzahl |
|---|---|---|
| Lindenthal | 5.569 | 144 |
| Sülz | 5.055 | 121 |
| Hahnwald | 7.952 | 5 |
Bei geringer Fallzahl, wie in Hahnwald mit fünf Fällen, ist der Mittelwert nur ein Anhaltspunkt.
Ein Stadtteilmittelwert ist kein Preis für Ihr Objekt. Straßenzug, Infrastruktur und Nachbarschaft wirken sich oft stärker aus als der Stadtteil im Durchschnitt.
4. Wenn Preisvorstellung und Marktdaten auseinanderliegen
Das kommt vor, und es lässt sich offen besprechen.
Es kommt vor, dass die eigene Preisvorstellung höher liegt als das, was die verfügbaren Marktdaten stützen, etwa weil persönliche Investitionen oder Erinnerungen mit einfließen. Wir sprechen das offen an, statt einen Preis unwidersprochen ins Exposé zu übernehmen. Sie erfahren, wo die Differenz liegt und welche Annahmen dahinterstehen. Die Entscheidung über den Angebotspreis liegt bei Ihnen. Wir zeigen die Konsequenzen einer höheren oder niedrigeren Ansetzung auf.
Selbstcheck: Ist die Preisempfehlung nachvollziehbar?
- Sind Quelle, Datum und Vergleichbarkeit der Vergleichswerte ausgewiesen?
- Beruhen die Vergleiche auf tatsächlichen Kauffällen und nicht auf Angebotspreisen?
- Sind Lage, Zustand, Energieausweis und Ausstattung berücksichtigt?
- Sind Angebotspreis und Verhandlungsspielraum getrennt dargestellt?
- Sind die Annahmen dokumentiert?
- Ist bei Mittelwerten die Fallzahl genannt?
Ein Eigentümer wollte sein Wohn- und Geschäftshaus verkaufen. Seine Preisvorstellung leitete er vom ursprünglichen Kaufpreis und von gestiegenen Mieten ab. Das erschien zunächst plausibel. Die Detailprüfung zeigte jedoch, dass die Mietverträge im Schnitt nur noch wenige Monate liefen. Die Einnahmen boten Käufern deshalb wenig Planungssicherheit. Mit Vergleichsobjekten und Daten des Gutachterausschusses begründeten wir einen marktgerechten Angebotspreis. Nahe diesem Wert wurde die Immobilie verkauft, die zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen erforderten nur einen kleineren Abschlag. Der Verkäufer hatte eine realistische Preisgrundlage, der Käufer Klarheit über einen wesentlichen Risikofaktor. Das ist ein Einzelfall und keine Zusage für Ihr Objekt.
Überprüfbar, mit Stand
Diese Angaben können Sie nachprüfen. Jede hat ein Datum oder einen Bezugszeitraum.
| Angabe | Wert | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Kaufverträge in Köln | 7.831 | Kaufverträge 2025 | Grundstücksmarktbericht Köln 2026, Gutachterausschuss der Stadt Köln |
| Geldumsatz in Köln | 5,68 Milliarden Euro | Kaufverträge 2025 | Grundstücksmarktbericht Köln 2026 |
| Eigentumswohnungen Weiterverkauf, Ehrenfeld | 5.078 Euro je m² (112 Fälle); vor 1941 5.065 (19), 1941 bis 1990 4.311 (34), ab 1991 5.532 (58) | Kaufverträge 2025 | Grundstücksmarktbericht Köln 2026, S. 129 bis 133 |
| Eigentumswohnungen Weiterverkauf, Lindenthal | 5.569 Euro je m² (144 Fälle) | Kaufverträge 2025 | Grundstücksmarktbericht Köln 2026, S. 129 bis 133 |
| Eigentumswohnungen Weiterverkauf, Sülz | 5.055 Euro je m² (121 Fälle) | Kaufverträge 2025 | Grundstücksmarktbericht Köln 2026, S. 129 bis 133 |
| Eigentumswohnungen Weiterverkauf, Hahnwald | 7.952 Euro je m² (5 Fälle, nur Anhaltspunkt) | Kaufverträge 2025 | Grundstücksmarktbericht Köln 2026, S. 129 bis 133 |
| Faktoren der Preisempfehlung | Kodex Regel 1 (fünf Faktoren) | 27. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/unser-kodex/ |
| Preisbegriffe und Verfahren | Verkehrswert nach ImmoWertV, Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren | 25. September 2026 | kirchhoff-immobilien.com/blog/immobilie-in-koeln-verkaufen-angebotspreis/ |
Was wir nicht versprechen
Auch das gehört zu einer ehrlichen Entscheidungsgrundlage.
- Keinen bestimmten Verkaufspreis. Eine Preisempfehlung ist eine begründete Einordnung zum Stand ihrer Erstellung, keine Zusage, was Käufer zahlen.
- Kein Verkehrswertgutachten und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Dieses Dokument ist eine allgemeine Information.
- Keine feste Verkaufsdauer. Tempo und Verlauf hängen von Objekt, Lage und Markt ab.
- Keine Preisempfehlung nach Wunsch. Liegt Ihre Vorstellung über dem, was die Marktdaten stützen, sagen wir das und begründen es.
- Keinen Verkauf um jeden Preis. Ein "noch nicht" ist eine gültige Empfehlung.
So bereiten wir das Gespräch vor
Bringen Sie mit, was Sie haben. Diese fünf Fragen helfen, aus einer Preisvorstellung eine begründete Einordnung zu machen.
- Um welche Immobilie geht es (Adresse, Objektart, Baujahr, Wohnfläche, vermietet oder selbst genutzt)?
- Welche Preisvorstellung haben Sie, und worauf stützt sie sich (Vergleichsverkäufe, Investitionen, Gutachten)?
- Was wurde modernisiert, wann, und was davon ist dokumentiert?
- Welche Unterlagen liegen vor (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, bei Vermietung die Mietverträge)?
- Bis wann möchten Sie Klarheit, und was ist Ihnen beim Verkauf wichtig?
Häufige Fragen
Wo liegt der Unterschied zwischen Verkehrswert und Angebotspreis?
Warum nennen Sie nicht einfach eine Zahl?
Was passiert, wenn ich mit der Preisempfehlung nicht einverstanden bin?
Woher stammen die Vergleichswerte?
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung, keine Wertermittlung. Dieses Dokument dürfen Sie weitergeben. Stand: Oktober 2026. Nächste Prüfung: April 2027.