Mit dem Rechner sehen Sie in wenigen Minuten, welche Rate zu Ihrem Vorhaben passt, wie viel nach der Zinsbindung noch offen ist und wie stark Tilgung, Zinsbindung und Eigenkapital die Gesamtkosten verändern. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser, Ihre Eingaben verlassen diese Seite nicht.
Baufinanzierung berechnen
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So lesen Sie das Ergebnis
- Rate: Zins und Tilgung zusammen, jeden Monat gleich hoch. Mit KfW-Anteil sehen Sie, wie sich die Rate nach den tilgungsfreien Jahren ändert.
- Restschuld nach der Zinsbindung: Das ist der Betrag, den Sie dann neu finanzieren oder zurückzahlen müssen. Je höher er ist, desto stärker hängt Ihr Ergebnis vom Zins ab, der dann gilt.
- Tilgungsvarianten: Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber Restschuld und Zinskosten deutlich.
- Stresstest: Wir rechnen die Restschuld mit einem höheren Zins weiter und lassen Ihre Rate gleich. So sehen Sie, ob Ihr Plan auch dann trägt.
- Eigenkapital und Kaufpreis: Die Tabellen zeigen, was zusätzliche 10.000 oder 20.000 Euro Eigenkapital und ein Nachlass beim Kaufpreis für Darlehen und Rate bedeuten.
Haushalt und Budget
Mit dem Schalter "Haushaltsbudget mitplanen" erfassen Sie bis zu zwei Personen und gemeinsame Positionen. Der Rechner führt alles in einer Tabelle zusammen, zeigt das freie Monatsbudget und rechnet auf Wunsch einen Belastungstest: ein Einkommen fällt weg, oder eine Person geht in Elternzeit oder Teilzeit. Unregelmäßiges Einkommen zählt nur, wenn Sie es ausdrücklich einbeziehen. Der Berufsstatus steuert die Hinweise und, wenn Sie die Schalter bei Selbstständigen und Beamten nutzen, einen kleinen Zu- oder Abschlag. Ihre Reserve wird nie automatisch verbraucht.
Zielvergleich
Sie legen Ziele fest: freies Budget, Laufzeit und Reserve. Der Rechner zeigt drei Varianten mit sichtbaren Annahmen, "Mehr monatlicher Spielraum", "Schneller schuldenfrei" und "Mehr Reserve behalten". Er markiert, welche Variante Ihre Ziele erfüllt, und sagt es auch, wenn keine passt. Eine beste Variante nennt er nicht, die hängt von Ihren Prioritäten ab.
Woher kommt der Zins im Rechner?
Voreingestellt ist ein Marktindikator: der Topzins von Dr. Klein für die gewählte Zinsbindung, für zehn Jahre 4,11 Prozent, Stand 13.10.2026, Quelle Dr. Klein, Bauzinsen und Prognose. Das ist ein effektiver Jahreszins für Top-Konditionen, also kein Angebot für Sie. Der Rechner wandelt ihn in einen Modell-Sollzins um: Aus dem effektiven Jahreszins wird ein Monatszins und daraus der nominale Satz. Das ist eine vereinfachte Modellrechnung und keine Rekonstruktion eines Bankvertrags. Dazu kommen Zu- und Abschläge nach Finanzierungsquote, also dem Anteil des Kaufpreises, den Sie finanzieren: von minus 0,20 Prozentpunkten bei 60 Prozent bis plus 1,00 Prozentpunkte bei 110 Prozent, bezogen auf 80 Prozent als Basis. Diese Richtwerte sind ein Durchschnitt aus drei Vergleichsportalen vom September und Oktober 2026 und keine Bankzusage, Banken staffeln unterschiedlich und rechnen mit dem Beleihungswert, der meist unter dem Kaufpreis liegt. Sie können die Staffel ausschalten oder ändern. Bei Selbstständigen setzt der Rechner einen kleinen Zuschlag an (0,10 Prozentpunkte, Auswertungen von Interhyp nennen 0,04 bis 0,12). Für Beamte ist ein Abschlag möglich, aber standardmäßig auf 0 gesetzt: Vermittler nennen 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte, eine belegte Datenbasis dazu gibt es nicht. Sie können ihn auf Wunsch selbst eintragen und einschalten. Mit dem Schieber stellen Sie eine eigene Abweichung ein. Ihr tatsächlicher Zins hängt von Bonität, Eigenkapital, Objekt und Zinsbindung ab. Tragen Sie deshalb das Angebot Ihrer Bank oder Ihres Finanzierungsvermittlers ein, sobald es vorliegt. Wie sich die Zinsen entwickeln, sehen Sie auf der Seite Bauzinsen aktuell und Prognose.
KfW-Förderkredite
Für Kauf, Neubau, Sanierung und altersgerechten Umbau gibt es Förderkredite der KfW. Im Rechner wählen Sie ein Programm und eine Variante, Zins und Laufzeit werden aus den KfW-Konditionen übernommen (Stand 09.10.2026, Quelle KfW-Konditionenanzeiger). Die KfW nennt Höchstsätze, der Zins bei Zusage hängt von Ihrer Bank und Ihrer Bonität ab. Ob Sie ein Programm nutzen dürfen und bis zu welchem Betrag, prüft Ihre Hausbank, der Antrag läuft über sie.
Diese Annahmen stecken im Rechner
- Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate, Zinsen werden monatlich auf die Restschuld berechnet.
- Der Zins bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Einen anderen Anschlusszins zeigt der Stresstest getrennt.
- KfW-Darlehen werden in den tilgungsfreien Jahren nur verzinst und danach über die Restlaufzeit gleichmäßig getilgt.
- Kaufnebenkosten sind Prozentsätze vom Kaufpreis. Die Voreinstellung entspricht Nordrhein-Westfalen, passen Sie die Werte an Ihren Fall an.
- Bereitstellungszinsen, Disagio und Gebühren der Bank sind nicht enthalten. Die Rate Ihrer Bank kann deshalb abweichen.
Was der Rechner nicht kann
Er kennt weder Ihre Bonität noch Ihr Objekt und gibt kein Angebot ab. Ob eine Bank Ihnen die Finanzierung gibt und zu welchem Zins, klären Sie mit einem Finanzierungsvermittler oder Ihrer Bank. Wenn Sie wissen möchten, wie wir Käufer begleiten, lesen Sie Immobilie kaufen.
Hinweis: Das ist eine allgemeine Orientierungsrechnung. Wir vermitteln keine Darlehen und beraten nicht zur Finanzierung. Das Ergebnis ersetzt kein Angebot und keine Beratung.