Kurz gesagt
Eine gute Vorbereitung verkürzt den Immobilienverkauf und vermeidet Überraschungen beim Notar. Die Checkliste führt Sie in drei Phasen durch den Verkauf: Vorbereitung, Vermarktung und Abschluss. Wichtig sind ein geklärter Wert, vollständige Unterlagen, ein nachvollziehbarer Angebotspreis und ein geprüfter Kaufvertragsentwurf.
Phase 1: Vorbereitung
| Schritt | Was Sie tun | Mehr dazu |
|---|---|---|
| 1 | Wert klären: Ersteinschätzung oder Bewertung einholen, Bodenrichtwert prüfen | Immobilienbewertung, Online-Wertermittlung für Einfamilienhäuser, Bodenrichtwerte |
| 2 | Ziele festlegen: Preis, Zeitplan, Diskretion | Makler oder Privatverkauf |
| 3 | Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen | Unterlagen im Überblick |
| 4 | Energieausweis beschaffen, er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Gültig 10 Jahre, Ausnahmen u. a. für Baudenkmäler. Ab 1. Januar 2027 gelten durch das Gebäudemodernisierungsgesetz teils neue Regeln. | Sanierungspflicht, Verkaufskosten und Steuern |
| 5 | Finanzierung klären: Restschuld, Zinsbindung und Ablösesumme schriftlich bei der Bank anfordern | Verkaufskosten und Steuern |
| 6 | Steuern prüfen: Zehnjahresfrist beachten, Selbstnutzung dokumentieren | 10-Jahresfrist |
Phase 2: Vermarktung
| Schritt | Was Sie tun | Mehr dazu |
|---|---|---|
| 7 | Angebotspreis festlegen auf Basis von Vergleichspreisen, Zustand und Lage | Angebotspreis ermitteln |
| 8 | Exposé mit vollständigen und ehrlichen Angaben und guten Fotos erstellen | Aufgaben eines Maklers |
| 9 | Passende Käufer ansprechen, Finanzierungsnachweise prüfen, bei Bedarf diskret vermarkten | Diskreter Verkauf |
| 10 | Besichtigungen vorbereiten und Unterlagen bereithalten | Privater Verkauf: Ablauf |
Phase 3: Abschluss
| Schritt | Was Sie tun | Mehr dazu |
|---|---|---|
| 11 | Verhandeln: Preis, Übergabetermin, Inventar | Maklerprovision |
| 12 | Kaufvertragsentwurf des Notars in Ruhe prüfen | Glossar: Notar, Auflassungsvormerkung |
| 13 | Beurkundung beim Notar | Glossar |
| 14 | Fälligkeit und Zahlung: Nach der Mitteilung des Notars zahlt der Käufer, danach wird er im Grundbuch eingetragen | Glossar: Grundschuld |
| 15 | Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln |
Häufige Fragen
Wie früh sollte ich mit der Vorbereitung beginnen?
Sobald Sie sich zum Verkauf entschieden haben. Unterlagen wie der Energieausweis und Auskünfte der Bank brauchen Zeit, und ein klarer Wert schützt Sie vor falschen Preisvorstellungen.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Nicht in jedem Fall. Der Zustand beeinflusst Preis und Käufergruppe. Sanierungsbedarf kann für Kapitalanleger interessant sein, wenn der Preis dazu passt.
Wer erstellt den Kaufvertrag?
Der Notar erstellt den Entwurf nach den Vereinbarungen von Käufer und Verkäufer. Sie sollten ihn vor dem Termin in Ruhe prüfen.
Was passiert nach der Beurkundung?
Meist wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, der Notar teilt die Fälligkeit des Kaufpreises mit, und nach Zahlung wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Allgemeine Checkliste, keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: September 2026, für den Energieausweis gelten ab 1. Januar 2027 teils neue Regeln durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Quellen: Gebäudeenergiegesetz in der ab 1. Januar 2027 durch das GModG geänderten Fassung, § 23 EStG, BGB.
Den Überblick über alle Verkaufswege finden Sie auf der Seite Immobilienverkauf Köln.