Bierdeckelrechner: Trägt sich die Wohnung selbst?

Von Kirchhoff Immobilien, zuletzt aktualisiert am 9. November 2026

Die Bierdeckelrechnung beantwortet in einer Minute eine einzige Frage: Trägt sich eine Wohnung als Kapitalanlage selbst, oder müssten Sie jeden Monat Geld zuschießen? Stellen Sie Kaufpreis, Miete und Finanzierung mit den Reglern ein. Das Ergebnis aktualisiert sich bei jeder Änderung.

Wohnung einstellen

Kaufpreis der Wohnung

€

Wohnfläche

m²

Kaltmiete je Quadratmeter und Monat

€

Die Miete, die Sie am Markt realistisch erzielen, nicht die Wunschmiete.

Eigenkapital in Prozent der Gesamtkosten

Gesamtkosten sind Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.

Sollzins pro Jahr

Tragen Sie den Zins aus dem Angebot Ihrer Bank ein. Der Startwert ist nur ein Annahmewert.

Anfangstilgung pro Jahr

Kaufnebenkosten in Prozent des Kaufpreises

In NRW 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision.

Nicht umlagefähige Kosten und Rücklage in Prozent der Kaltmiete

Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Kosten, die Sie nicht auf Mieter umlegen können.

Mietausfall und Leerstand pro Jahr

Wertentwicklung der Wohnung pro Jahr (Annahme)

Nur für den Blick auf zehn Jahre. 0 Prozent rechnet vorsichtig, eine Entwicklung ist nicht garantiert.

Das Ergebnis erscheint hier, sobald die Seite geladen ist.

Ergebnis persönlich besprechen

So lesen Sie das Ergebnis

Oben steht der Cashflow pro Monat vor Steuern: Kaltmiete minus Mietausfall, minus nicht umlagefähige Kosten, minus Rate. Ist er positiv, trägt sich die Wohnung in dieser Rechnung selbst. Ist er negativ, ist das der Betrag, den Sie monatlich zuschießen. Darunter finden Sie Kennzahlen und fünf Auswertungen, die über das übliche Bierdeckelergebnis hinausgehen:

Was müsste passieren: die Miete und der Kaufpreis, bei denen die Wohnung genau auf null aufgeht.
Hebel-Check: welche einzelne Veränderung den Cashflow am stärksten verbessert.
Zins-Stresstest: der Cashflow nach der Zinsbindung, wenn der Zins höher liegt.
Zehn Jahre: Restschuld, Wert und Vermögenszuwachs unter Ihrer Annahme zur Wertentwicklung.
Vergleich: zwei Wohnungen nebeneinander, dazu ein Link, mit dem Sie Ihre Rechnung weitergeben können.

Diese Annahmen stecken im Rechner

Annuitätendarlehen: feste Monatsrate aus Sollzins plus Anfangstilgung, die Zinsen laufen monatlich auf die Restschuld.
Miete, Kosten und Zins bleiben in der Rechnung gleich. Mietsteigerungen und Kostensteigerungen sind nicht enthalten.
Alle Beträge verstehen sich vor Steuern. Abschreibung, Werbungskosten und Steuerwirkung sind nicht enthalten und hängen von Ihrer persönlichen Lage ab.
Der Vermögenszuwachs nach zehn Jahren ist Wert minus Restschuld plus Summe der Cashflows minus eingesetztes Eigenkapital. Verkaufskosten sind nicht enthalten.
Der Rechner enthält keine Marktdaten. Alle Startwerte sind Annahmen zum Ausprobieren, Miete und Kaufpreis tragen Sie selbst ein.

Was der Rechner nicht kann

Er kennt weder Lage noch Zustand, Mieterstruktur, Teilungserklärung oder Rücklagen der Eigentümergemeinschaft. Das sind die Punkte, an denen sich ein Kauf entscheidet. Verstehen Sie das Ergebnis deshalb als schnellen Filter vor der genauen Prüfung. Für Wohnungen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis gehen wir Lage, Miete und Unterlagen gern mit Ihnen durch. Wie wir Käufer und Kapitalanleger begleiten, lesen Sie unter Immobilie kaufen. Eine genauere Finanzierungsrechnung mit Tilgungsvarianten finden Sie im Baufinanzierungsrechner.

Hinweis: Das ist eine allgemeine Orientierungsrechnung. Wir sind Immobilienmakler und erbringen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und vermitteln keine Darlehen. Das Ergebnis ist kein Angebot und keine Empfehlung für oder gegen einen Kauf. Mieten, Zinsen und Wertentwicklung sind Annahmen und nicht garantiert.

Häufige Fragen

Was ist eine Bierdeckelrechnung?

Eine grobe Überschlagsrechnung, die auf einen Bierdeckel passt: wenige Zahlen, ein klares Ergebnis. Sie ersetzt keine genaue Kalkulation, hilft aber, Angebote schnell zu sortieren.

Warum steht der Cashflow vor Steuern?

Die Steuerwirkung hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Situation ab. Eine pauschale Zahl wäre irreführend. Klären Sie sie mit Ihrer Steuerberatung.

Welche Kosten sind „nicht umlagefähig“?

Das sind Kosten, die Sie als Vermieter nicht über die Nebenkosten auf Mieter verteilen können, zum Beispiel Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen. Der Startwert ist eine Annahme, tragen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Wie genau ist der Zins-Stresstest?

Er zeigt einen Rechenfall: Restschuld nach zehn Jahren, neuer Zins, gleiche Anfangstilgung. Wie sich der Zins entwickelt, weiß niemand. Der Test zeigt nur, wie viel Spielraum die Wohnung hat.

Wird meine Rechnung gespeichert?

Nein. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser. Der Link zum Teilen entsteht erst, wenn Sie den Knopf drücken, enthält Ihre Zahlen nur in der Adresse und wird nicht an uns übertragen.