Eine Immobilienfinanzierung besteht aus Eigenkapital und einem Darlehen. Die Bank prüft Einkommen, Eigenkapital und Objekt, und Sie entscheiden über Zinsbindung und Tilgung. Wer Unterlagen früh sammelt und mehrere Angebote vergleicht, kann schneller zusagen. Wir vermitteln keine Darlehen und beraten nicht zur Finanzierung, auf Wunsch öffnen wir unser Netzwerk.
Sie haben eine konkrete Frage zu Ihrer Immobilie? Wir antworten persönlich.
Was Banken prüfen
Die Bank beurteilt, ob Sie das Darlehen dauerhaft bedienen können und ob die Immobilie als Sicherheit taugt.
- Einkommen und Ausgaben: Netto-Einkommen, Beschäftigungsart, laufende Verpflichtungen und Lebenshaltung.
- Eigenkapital: Höhe und Herkunft. Ein höherer Anteil senkt in der Regel das Risiko der Bank.
- Objekt: Lage, Zustand, Baujahr und der von der Bank angesetzte Beleihungswert.
- Bonität: Schufa-Auskunft und bisheriges Zahlungsverhalten.
Die wichtigsten Begriffe
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Eigenkapitalquote | Anteil des Kaufpreises plus Nebenkosten, den Sie selbst einbringen. |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. |
| Sollzins | Zinssatz auf die Restschuld, bezogen auf das Darlehen. |
| Effektiver Jahreszins | Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent, inklusive bestimmter Nebenkosten. Dient dem Vergleich von Angeboten. |
| Anfängliche Tilgung | Anteil der Restschuld, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen, oft 2 bis 3 Prozent. |
| Zinsbindung | Zeitraum, in dem der Sollzins festgeschrieben ist. Danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Zinsen. |
| Sondertilgung | Zusätzliche Rückzahlung außerhalb der Raten, falls im Vertrag vereinbart. |
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. |
| Bereitstellungszinsen | Entgelt, wenn die Bank das Darlehen bereithält, Sie es aber noch nicht abgerufen haben. |
| Forward-Darlehen | Festlegung des Zinses für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft, meist mit Zinsaufschlag. |
Rechenbeispiel: Was eine Rate bedeutet
Annahme: Darlehen 300.000 Euro, Sollzins 3,5 Prozent, anfängliche Tilgung 2 Prozent. Das ist ein Rechenbeispiel und keine aktuelle Kondition einer Bank.
| Größe | Wert |
|---|---|
| Jährliche Rate | 300.000 Euro mal 5,5 Prozent = 16.500 Euro |
| Monatliche Rate | rund 1.375 Euro |
| Zinsanteil im ersten Jahr | rund 10.500 Euro |
| Tilgungsanteil im ersten Jahr | rund 6.000 Euro |
Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab, der Tilgungsanteil nimmt zu. Rechnen Sie Ihre eigene Lage mit dem Baufinanzierungsrechner durch, und tragen Sie dort Werte ein, die Ihnen eine Bank genannt hat.
Checkliste: Diese Unterlagen verlangen Banken häufig
Zu Ihrer Person
- Personalausweis oder Reisepass
- Angestellte: letzte drei Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, letzter Steuerbescheid
- Selbstständige: Steuerbescheide und Einkommensteuererklärungen der letzten Jahre, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
- Nachweise über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag)
- Aufstellung bestehender Kredite und Verpflichtungen
Zum Objekt
- Exposé und Kaufpreis
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
- Bei Neubau oder Sanierung: Baubeschreibung und Kostenaufstellung
Welche Unterlagen Ihre Bank konkret braucht, steht in deren Unterlagenliste. Wir besorgen die Objektunterlagen gern, wenn wir das Objekt betreuen.
Ablauf: Von der Planung bis zur Auszahlung
- Budget klären: Eigenkapital, mögliche Rate und Kaufnebenkosten gegenüberstellen.
- Angebote einholen: Bei mehreren Anbietern anfragen und nach effektivem Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung vergleichen.
- Objekt prüfen: Unterlagen und Zustand klären, bevor Sie zusagen.
- Darlehensvertrag: Vor der Unterschrift ESIS-Merkblatt und Vertragsunterlagen in Ruhe lesen.
- Kaufvertrag beim Notar: Danach wird die Grundschuld eingetragen.
- Auszahlung: Die Bank zahlt aus, sobald ihre Voraussetzungen vorliegen, zum Beispiel die Auflassungsvormerkung.
Eine Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung kann zeigen, dass Sie ernsthaft interessiert sind. Verbindlich ist erst der unterschriebene Darlehensvertrag.
Förderung und Wohnraumfinanzierung
Für selbst genutzte Immobilien gibt es Förderprogramme, etwa der KfW und der NRW.BANK. Bedingungen, Zinsen und Budgets ändern sich, deshalb prüfen Sie den aktuellen Stand direkt beim Anbieter oder bei einer Fachperson Ihrer Wahl, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Hausbank, Vermittler oder Honorarberatung
Jeder Weg hat Vorteile und Grenzen. Vermittler und Berater brauchen in Deutschland eine Erlaubnis nach § 34i GewO und stehen im Vermittlerregister der DIHK. Fragen Sie jeden Anbieter, wie er vergütet wird und bei wie vielen Banken er anfragt. Den Vergleich finden Sie im Ratgeber Finanzierungsvermittler oder Hausbank.
Unsere Rolle
Wir haben keine Erlaubnis nach § 34i GewO. Deshalb vermitteln wir keine Darlehen und beraten nicht zu Finanzierung oder Konditionen. Auf Wunsch nennen wir Ihnen Kontakte in unserem Netzwerk, zum Beispiel zu Finanzierungsvermittlern und Banken. Dafür erhalten wir keine Gegenleistung (Stand: Oktober 2026), und die Wahl liegt immer bei Ihnen. Mehr: Immobilie kaufen: Begleitung für Käufer.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Eine feste Regel gibt es nicht. Viele Käufer bringen mindestens die Kaufnebenkosten selbst auf, in NRW also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Provision. Je mehr Eigenkapital, desto leichter sind die Gespräche mit der Bank. Wie viel Ihre Bank verlangt, erfahren Sie dort.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Kurze Zinsbindung bringt oft niedrigere Zinsen, aber ein Anschlussrisiko, lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit. Wir geben dazu keine Empfehlung. Besprechen Sie es mit einer registrierten Fachperson und prüfen Sie, was die Anschlussfinanzierung für Ihre Rate bedeuten kann.
Was ist der Unterschied zwischen Finanzierungsbestätigung und Darlehenszusage?
Eine Finanzierungsbestätigung zeigt Verkäufern, dass eine Bank eine Finanzierung grundsätzlich für möglich hält. Verbindlich wird ein Darlehen erst mit dem unterschriebenen Vertrag.
Beraten Sie mich zur Finanzierung?
Nein. Wir vermitteln keine Darlehen und beraten nicht zur Finanzierung. Auf Wunsch öffnen wir unser Netzwerk, die Wahl treffen Sie.
Wo rechne ich meine Rate selbst durch?
Im Baufinanzierungsrechner. Er zeigt Rechenbeispiele, keine Angebote einer Bank.
Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns bei Ihnen.
Weiterlesen
- FAQ für Käufer
- Immobilie kaufen: Begleitung für Käufer
- Immobilienfinanzierung vor der Objektsuche klären
- Baufinanzierungsrechner
Stand: Oktober 2026. Die Angaben sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren ändern sich, im Einzelfall zählt der aktuelle Stand.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Wir vermitteln keine Darlehen und beraten nicht zur Finanzierung (keine Erlaubnis nach § 34i GewO), wir öffnen auf Wunsch unser Netzwerk. Für Ihre Situation sprechen Sie mit einer registrierten Fachperson Ihrer Wahl.