Die fünf Prüfschritte
- Schritt 1: Basisunterlagen einfordern
Aktuelle Mieterliste mit Flächen und Nettokaltmieten je Einheit, Mietvertragslaufzeiten mit Kündigungs- und Optionsrechten, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Energieausweis, Teilungserklärung und Grundbuchauszug. - Schritt 2: Ist-Miete, Marktmiete und Potenzial differenzieren
Die Ist-Miete ist der gegenwärtige Cashflow, die Marktmiete zeigt den Wert bei Neuvermietung. Die Differenz ist Ihr Hebel, sofern die Restlaufzeiten der Verträge zeitnahe Anpassungen erlauben. - Schritt 3: Mieterstruktur und Klumpenrisiken analysieren
Wie viele Parteien tragen die Gesamtmiete? Eine Liegenschaft mit acht Wohnungen verkraftet den Ausfall einer Partei stabiler als ein Gewerbeobjekt mit einem dominanten Einzelmieter. - Schritt 4: Instandhaltung und CAPEX einpreisen
Der Kaufpreis ist nur die halbe Rechnung. Welche Investitionen stehen in den nächsten 3, 5 und 10 Jahren an? Diese Aufwände gehören in Ihre Kalkulation, bevor die Finanzierungsanfrage an die Bank geht. - Schritt 5: Angebotspreis vom realen Marktwert trennen
Ein Angebotspreis auf Immobilienportalen ist ein Wunschwert. Entscheidend sind reale Kaufpreissammlungen und Vergleichstransaktionen der regionalen Gutachterausschüsse.
Wichtige Fachbegriffe der Prüfung auf einen Blick
- WALT / WAULT: Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge bis zum Kündigungsstichtag.
- Nachhaltiger Nettoertrag (NOI): Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten sowie Instandhaltungsrücklagen.
- Market-to-Market-Potenzial: Spanne zwischen vertraglicher Bestandsmiete und erreichbarer Marktmiete.
Bevor Sie das nächste Objekt prüfen: Teilen Sie uns Ihre Kriterien mit
Hinterlegen Sie Ihr Profil mit Objektart (Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus), Region (Köln, Rhein-Erft-Kreis), Zielvolumen ab 1 Mio. € und Renditeerwartung. Passende Liegenschaften werden vorab für Sie geprüft.