Zum Kaufpreis kommen in NRW vor allem Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei Eigentumswohnungen kommt das monatliche Hausgeld dazu. Wenn Sie früh nach Energieausweis, Wirtschaftsplan und Protokollen fragen, vermeiden Sie spätere Überraschungen.
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Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Köln an?
| Kostenposition | Höhe in NRW (Richtwert) | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 Prozent des Kaufpreises | Steuersatz im Land NRW, Zahlung nach Bescheid des Finanzamts. |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises | Beurkundung, Grundbucheintragungen, Auflassungsvormerkung, Abwicklung. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis. |
| Maklerprovision | nach Maklervertrag, siehe Frage unten | Nur, wenn ein Makler eingeschaltet ist. Gesetzlich geregelt. |
| Finanzierungskosten | nach Angebot der Bank | Zinsen, gegebenenfalls Bereitstellungszinsen und Kosten der Grundschuld. |
Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind es 26.000 Euro Grunderwerbsteuer sowie ungefähr 6.000 bis 8.000 Euro für Notar und Grundbuch, also rund 32.000 bis 34.000 Euro, ohne Maklerprovision und ohne Finanzierungskosten. Die Werte sind gerundet und ersetzen kein Angebot des Notars.
Planen Sie außerdem Umzug, Renovierung und eine Rücklage für Reparaturen ein. Mehr zum Vorgehen: Immobilienfinanzierung vor der Objektsuche klären.
Wie hoch ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen. Es hängt von Größe, Ausstattung und Zustand des Hauses ab, eine Pauschale gibt es nicht. Die Höhe steht im Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt.
- Betriebskosten, etwa Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Aufzug, Reinigung und Allgemeinstrom
- Verwaltungskosten der Hausverwaltung
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen
Am Jahresende folgt die Abrechnung: Fehlbeträge zahlen Sie nach, Guthaben erhalten Sie zurück. Lassen Sie sich vor dem Kauf den Wirtschaftsplan, die letzte Abrechnung, die Höhe der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Sie verraten, ob Sonderumlagen oder größere Sanierungen anstehen, auch wenn das Hausgeld niedrig wirkt.
Wann ist die Maklerprovision fällig, und wer zahlt sie?
Die Provision wird fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist, also nach der notariellen Beurkundung (§ 652 BGB). Eine Reservierung allein löst sie nicht aus. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch private Käufer gilt: Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB), Wird der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide den gleichen Anteil. Beauftragt ihn nur eine Seite, darf sie höchstens die Hälfte der Provision an die andere weitergeben (§§ 656c, 656d BGB).
Wir nennen Ihnen Höhe und Aufteilung vor der Besichtigung. Wer einen Maklervertrag online oder außerhalb von Geschäftsräumen schließt, hat meist ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Lesen Sie die Belehrung genau.
Was ist der Energieausweis, und wann muss ich ihn sehen?
Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht, und gehört zu den Pflichtunterlagen. Verkäufer müssen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag eine Kopie übergeben. Die wichtigsten Kennwerte gehören auch in die Anzeige und ins Exposé. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), ab 1. Januar 2027 als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) fortgeführt.
Fragen Sie bei der ersten Besichtigung nach einer Kopie. So vergleichen Sie Energiewerte mehrerer Objekte und kalkulieren mögliche Sanierungskosten früh mit.
Was gehört in ein vollständiges Exposé?
Ein gutes Exposé nennt die Fakten, die Sie für die Entscheidung brauchen:
- Objektart, Lage, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmerzahl
- Kaufpreis, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, gegebenenfalls Provision
- Ausstattung und Zustand, Fotos aller Räume und der Außenbereiche, Grundrisse
- Energiekennwerte aus dem Energieausweis
- Angaben zur Vermietung, falls das Objekt vermietet ist
Fehlt etwas, fragen Sie nach. Ein Exposé, das nur Stimmung statt Fakten liefert, spart dem Verkäufer Arbeit und Ihnen keine Zeit.
Wie läuft ein Immobilienkauf von der Besichtigung bis zur Übergabe ab?
- Budget klären: Kaufpreis, Nebenkosten und monatliche Belastung prüfen, am besten mit Ihrer Bank.
- Besichtigung: Unterlagen prüfen, Fragen sammeln, bei Bedarf Fachleute mitnehmen.
- Einigung und Reservierung: Preis und Eckpunkte festhalten.
- Notarentwurf: Bei Verbraucherverträgen soll Ihnen der Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 BeurkG).
- Beurkundung: Notar liest vor und beurkundet den Kaufvertrag.
- Kaufpreiszahlung: Fällig, wenn Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Voraussetzungen vorliegen.
- Übergabe: Schlüssel, Zählerstände, Protokoll. Eigentümer werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch.
Auf Wunsch begleiten wir Sie in der Region bis zur Übergabe: Immobilie kaufen: Begleitung für Käufer.
Worauf muss ich bei der Finanzierung achten?
Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie Besichtigungen vereinbaren. Dann wissen Sie, welchen Kaufpreis Ihre Bank trägt, und können schnell zusagen. Vergleichen Sie mehrere Angebote nach effektivem Jahreszins, Zinsbindung und Tilgung. Eine Übersicht mit Begriffen, Unterlagen und Rechenbeispiel finden Sie in unserem Wissensbaustein Finanzierung verstehen. Wir vermitteln keine Darlehen und beraten nicht zur Finanzierung.
Kaufen oder mieten: Wie entscheide ich?
Kaufen lohnt sich, wenn die Finanzierung langfristig sicher ist, Sie länger am Ort bleiben und neben Rate und Hausgeld Rücklagen für Reparaturen aufbauen können. Mieten bietet mehr Flexibilität und geringere laufende Kosten. Rechnen Sie ehrlich: Kaufnebenkosten, Zinsbindung, Instandhaltung und mögliche Lebensveränderungen wie Nachwuchs oder Jobwechsel gehören dazu.
Ein erstes Gefühl für Rate und Restschuld gibt der Baufinanzierungsrechner. Er zeigt Rechenbeispiele, keine Konditionen einer Bank.
Hat die Stadt Köln ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Gebieten, zum Beispiel in Sanierungs- oder Erhaltungssatzungsgebieten, kann die Stadt nach dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht haben (§§ 24 ff. BauGB). Der Notar fragt das ab und teilt Ihnen das Ergebnis mit. Für Käufer heißt das: Der Kaufvertrag kann erst vollzogen werden, wenn die Stadt auf das Vorkaufsrecht verzichtet oder die Frist verstrichen ist.
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Weiterlesen: Immobilie kaufen, Finanzierungsvermittler oder Hausbank und Glossar.
Stand: Oktober 2026. Die Angaben sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren ändern sich, im Einzelfall zählt der aktuelle Stand.