Eine Erbengemeinschaft verwaltet den Nachlass gemeinsam. Wichtige Entscheidungen brauchen Einigkeit, jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen, notfalls durch Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG). Dabei setzt das Gericht einen Verkehrswert fest, erzielt wird oft weniger als bei einem freihändigen Verkauf. Alternativen sind die Übernahme durch einen Miterben oder der gemeinsame freihändige Verkauf auf Basis einer neutralen Bewertung.
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Warum Erbengemeinschaften schnell festfahren
Die Erben bilden eine Gesamthandsgemeinschaft. Über den Nachlass wird gemeinsam entschieden, für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung genügt eine Mehrheit nach Erbquoten, für wesentliche Veränderungen wie den Verkauf braucht es alle Miterben. Bei einem Mehrfamilienhaus laufen währenddessen Kosten weiter:
- Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und gegebenenfalls Verwaltergebühren
- Eine mögliche Erbschaftsteuer, die unabhängig von der Einigung anfällt (Fristen und Freibeträge mit dem Steuerberater klären)
- Zeitverlust: Anstehende Instandhaltung und Vermietung müssen trotz Meinungsverschiedenheiten organisiert werden
Die Teilungsversteigerung im Überblick
Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen. Wird man sich nicht einig, kann ein Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, das Verfahren läuft öffentlich.
| Punkt | Teilungsversteigerung | Freihändiger Verkauf |
|---|---|---|
| Wer entscheidet über den Preis | Höchstgebot im Termin, Verkehrswert vom Gericht festgesetzt | Alle Miterben gemeinsam, orientiert an einer Bewertung |
| Öffentlichkeit | Öffentlicher Termin, Bekanntmachung | Diskret möglich, ohne Inserat |
| Kosten und Dauer | Verfahrenskosten, Dauer je nach Gericht | Maklerkosten und Notar, Dauer nach Vermarktung |
| Kontrolle | Gering, Ausgang offen | Höher, Zuschlag nur mit Zustimmung aller |
Wie stark der Erlös in der Versteigerung vom freihändigen Verkauf abweicht, hängt vom Einzelfall ab. Pauschale Prozentzahlen sind nicht belegt, ein Abschlag ist aber möglich.
Zwei Wege zur Einigung
Weg 1: Ein Miterbe übernimmt
Ein Erbe kauft die Anteile der anderen. Er braucht dafür eine Finanzierung der Auszahlung, das Haus dient dabei als Sicherheit. Die Höhe der Auszahlung sollte auf einer neutralen Bewertung beruhen, damit alle sie akzeptieren können.
Weg 2: Gemeinsamer Verkauf
Das Haus wird freihändig verkauft. Der Notar kann den Kaufpreis nach dem Vertrag direkt an die Erben verteilen, sodass jeder seinen Anteil erhält. Ein Verkauf ohne öffentliches Inserat ist möglich, wenn passende Käufer bekannt sind. Ob und zu welchem Preis das gelingt, zeigt die Vermarktung.
Eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren schafft eine gemeinsame Zahlengrundlage. Was ein Gutachten kostet, hängt vom Objekt ab. Lassen Sie sich vorab ein Angebot machen, es ist meist günstiger als ein Streit über den Wert.
Steuerlich: Was bei Erbschaft und Verkauf gilt
Bei geerbten Immobilien wird für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Die Frist beginnt durch die Erbschaft also nicht neu. Wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren erworben, kann ein Verkauf durch die Erben steuerfrei sein, sofern keine anderen Tatbestände greifen. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen. Lassen Sie beides von einem Steuerberater prüfen.
Weiterführend: Immobilie geerbt: Behalten, vermieten oder verkaufen, Unser Angebot für Erbengemeinschaften, Zwangsversteigerung eines Mehrfamilienhauses abwenden.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Rechtsstand können sich ändern. Lassen Sie Ihren Einzelfall von Steuerberater, Rechtsanwalt oder Gutachter prüfen.