Bei einem Mehrfamilienhaus tragen mehrere Parteien die Gesamtmiete. Für die Prüfung zählen Mieterstruktur, Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete, Instandhaltung und der Abgleich des Angebotspreises mit realen Vergleichswerten. Die Objektart können Sie in Ihr Ankaufsprofil aufnehmen, ab 1 Mio. Euro pro Objekt. Ob ein passendes Angebot vorgestellt werden kann, hängt vom Bestand, den Objektinformationen und der Freigabe der Verkäuferseite ab.
Was ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ausmacht
Ein Mehrfamilienhaus verteilt das Ausfallrisiko auf mehrere Mietparteien. Eine Liegenschaft mit acht Wohnungen verkraftet den Ausfall einer Partei stabiler als ein Objekt mit einem dominanten Einzelmieter.
Rendite und Cashflow sind wichtig, aber nicht die erste Frage. Zuerst zählt, mit welcher Wahrscheinlichkeit der Kauf zustande kommt und ob das Objekt die Rendite im laufenden Betrieb trägt. Warum Cashflow allein nicht schützt, beschreibt der Beitrag Ankaufsprüfung für Privatinvestoren: Rendite und Cashflow.
Die fünf Prüfschritte vor dem Ankauf
| Schritt | Kernfrage |
|---|---|
| 1. Basisunterlagen einfordern | Sind Mieterliste, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis, Teilungserklärung und Grundbuchauszug vollständig? |
| 2. Ist-Miete und Marktmiete | Wie groß ist die Differenz und lässt sie sich heben? |
| 3. Mieterstruktur | Gibt es Klumpenrisiken durch einzelne Mieter? |
| 4. Instandhaltung und CAPEX | Welche Investitionen stehen in den nächsten 3, 5 und 10 Jahren an? |
| 5. Angebotspreis und Marktwert | Welcher Wert ergibt sich aus Kaufpreissammlungen und Vergleichstransaktionen? |
Die ausführliche Fassung mit Fachbegriffen steht in der Checkliste Ankaufsprüfung. Einen Überblick über Marktdaten und Preisfaktoren für Mehrfamilienhäuser bietet der Beitrag Mehrfamilienhaus in Köln: Markt und Preise.
So kommen Sie an passende Objekte
Im Ankaufsprofil beschreiben Sie, welche Immobilien Sie suchen:
- Region: konkrete Zielorte oder Teilmärkte in Köln und im Rhein-Erft-Kreis.
- Objektart: zum Beispiel Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus.
- Volumen: Unter- und Obergrenze des Kaufpreises sowie getrennt geplante Investitionen.
- Miet- und Zustandsprofil: akzeptierter Leerstand, Gewerbeanteil und Modernisierungsbedarf.
- Wirtschaftliche Kriterien: Renditeziel oder Kaufpreisfaktor mit klarer Berechnungsbasis.
- Ausschlüsse: Merkmale, die einen Ankauf für Sie ausschließen.
Off-Market beschreibt eine Ansprache ohne öffentliches Inserat, Pre-Market eine mögliche Vorstellung vor dem öffentlichen Vermarktungsstart. Welche Form vorgesehen ist, entscheidet sich am jeweiligen Objekt und am Auftrag der Verkäuferseite. Die vollständige Übersicht steht unter Welche Kriterien gehören in Ihr Ankaufsprofil?.
Wo Sie weitermachen
- Investorenzugang: Ankaufsprofil hinterlegen und den Ablauf verstehen.
- Privatinvestoren: Objektarten, Prüfschritte und Fachbegriffe.
- Institutionelle Investoren: Ankaufskriterien und Unterlagen für größere Mandate.
- Checkliste Ankaufsprüfung: die fünf Prüfschritte ausführlich.
- Wohn- und Geschäftshaus: Einordnung für gemischt genutzte Gebäude.
Häufige Fragen
Ab welchem Volumen ist ein Ankaufsprofil möglich?
Warum reicht ein positiver Cashflow allein nicht?
Können Sie mir ein Mehrfamilienhaus zusagen?
Ersetzt Ihre Einordnung meine eigene Prüfung?
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