Unsere Leistungsgarantie beim Immobilienverkauf: Was wir tun und bis wann
Beim Verkauf wissen Eigentümer oft nicht, was ein Makler den ganzen Tag tut. Mit unserer Leistungsgarantie bekommen Sie es schriftlich: jede Maßnahme, jeder Zeitpunkt, und ein Sonderkündigungsrecht, falls wir einen Termin verpassen.
Wir garantieren unsere Leistungen und deren Zeitpunkte, keinen Verkaufspreis und keinen Verkaufserfolg.
Von Kirchhoff Immobilien, zuletzt aktualisiert am 17. Oktober 2026
Kurz gesagt
Unsere Leistungsgarantie ist eine schriftliche Liste aller Maßnahmen für Ihren Verkauf, jeweils mit einem vereinbarten Zeitpunkt. Wir gehen mit Zeit, Geld und Fachwissen in Vorleistung und werden nur im Erfolgsfall bezahlt. Erbringen wir eine Leistung nicht oder zu spät, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Garantiert wird unsere Arbeit, kein Verkaufspreis und kein Verkaufserfolg.
Warum wir eine Leistungsgarantie geben
Viele Eigentümer erleben ihren Makler nur als Internetanzeige und als Exposé. Dahinter stehen jedoch zahlreiche Schritte, die zusammen darüber entscheiden, ob eine Immobilie in kurzer Zeit zu einem guten Preis verkauft wird. Wer sie nur mündlich hört, behält erfahrungsgemäß nur einen Teil davon. Schriftlich und mit Zeitpunkten wird daraus etwas, das Sie nachprüfen können.
Dabei geht es uns um den passenden Preis, nicht um den höchsten Preis um jeden Preis. Manchmal ist die Familie, die zu Haus und Eigentümer passt, wichtiger als das letzte Gebot. Und es gibt Leistungen, die bei einer Immobilie wichtig sind und bei einer anderen nicht. Deshalb gehen wir die Liste mit Ihnen gemeinsam durch und tragen nur ein, was sinnvoll ist.
So läuft das Gespräch ab
Erklären. Wir erläutern jede Leistung in ein bis zwei Sätzen.
Auswählen. Gemeinsam entscheiden wir, welche Leistung für Ihre Immobilie sinnvoll ist.
Zeitpunkt festlegen. Zu jeder gewählten Leistung tragen wir handschriftlich einen Zeitpunkt ein, mit realistischem Puffer.
Unterschreiben. Beide Seiten unterschreiben, Sie erhalten eine Kopie.
Die Zeitpunkte sind bewusst nicht zu knapp. Zusagen, die man nicht halten kann, schaden mehr, als sie nützen. Verzögerungen, die wir nicht zu verantworten haben, etwa fehlende Unterlagen von Ihrer Seite, zählen nicht gegen uns.
Unsere Leistungen im Einzelnen (40 Punkte)
Die folgende Liste zeigt, was in unserer Leistungsgarantie stehen kann. Zu jedem Punkt erklären wir, was dahintersteckt und was Sie davon haben. Aufklappen genügt.
Vorbereitung: Unterlagen, Zielgruppe, Markt
Bevor eine Immobilie sichtbar wird, entscheidet die Vorbereitung darüber, wie viele passende Interessenten sich melden.
Unterlagen beschaffen und aufbereiten
Wir besorgen die Unterlagen, die Käufer und Banken verlangen, und ordnen sie. Fehlende Unterlagen bremsen sonst genau dann, wenn viele Interessenten gleichzeitig fragen. Verzögert sich etwas, weil Unterlagen von Ihnen fehlen, liegt das nicht in unserer Hand, und wir sagen es Ihnen offen.
Grundrisse aufbereiten, sofern notwendig
Vorhandene Pläne werden, wo nötig, überarbeitet, damit Interessenten die Aufteilung auf einen Blick verstehen. Wer den Grundriss versteht, fragt gezielter an und besichtigt gezielter.
Transparente Kommunikation mit allen Eigentümern
Gehört die Immobilie mehreren Personen, bekommen alle dieselben Informationen zum selben Zeitpunkt. Das vermeidet Missverständnisse und Verzögerungen in der Entscheidung.
Käuferzielgruppen analysieren
Wir klären, wer für Ihre Immobilie realistisch als Käufer infrage kommt, etwa Familie, Kapitalanleger oder Eigennutzer. Danach richten wir Bilder, Texte und Kanäle aus. Ein Verkauf an die passende Zielgruppe gelingt meist ruhiger als der Versuch, alle anzusprechen.
Objektbezogene Marktanalyse
Wir vergleichen Ihre Immobilie mit tatsächlichen Angeboten und Verkäufen in der Umgebung. Sie ist die Grundlage für die Preisempfehlung und dafür, dass wir sie Ihnen nachvollziehbar erklären können.
Aufbereitung: Fotos, Texte, Exposé
Der erste Eindruck entsteht online. Hier gewinnt oder verliert eine Immobilie in den ersten Wochen die meisten Interessenten.
Aussagekräftige Fotos für das Exposé
Wir erstellen Fotos, die Raumwirkung, Licht und Zustand ehrlich zeigen. Gute Bilder entscheiden, ob jemand anfragt oder weiterscrollt.
Drohnen- und Luftaufnahmen
Wo die Lage oder das Grundstück es hergibt, ergänzen Luftbilder das Exposé und zeigen Lage, Garten und Umgebung. Nicht jede Immobilie braucht sie, wir entscheiden das gemeinsam mit Ihnen.
Nachbearbeitung der Fotos
Die Bilder werden in Helligkeit und Farbe angeglichen, ohne die Immobilie schöner darzustellen, als sie ist. Käufer sollen sich bei der Besichtigung wiedererkennen.
Emotionale Texte
Käufer entscheiden zuerst mit dem Gefühl und prüfen danach die Zahlen. Unsere Texte beschreiben deshalb, wie es sich in der Immobilie lebt, und nennen daneben die harten Fakten.
Hochwertiges Exposé
Das Exposé fasst Bilder, Grundriss, Daten und Lage übersichtlich zusammen. Es ist das Dokument, das Interessenten weiterreichen, an Partner, Banken oder die Familie.
Videoexposé
Ein kurzes Video ergänzt Fotos und ermöglicht eine erste Besichtigung von zu Hause. Das spart Ihnen und den Interessenten Termine, die sich schon vorher erledigen würden.
Virtuelles Home Staging
Leere oder unvorteilhaft eingerichtete Räume stellen wir digital ein, damit Interessenten sich die Nutzung vorstellen können. Die Bilder werden als digital bearbeitet gekennzeichnet, die Immobilie wird nicht anders dargestellt, als sie ist.
Fotos austauschen, etwa bei schönem Wetter oder neuer Jahreszeit
Läuft die Vermarktung länger oder ändert sich die Jahreszeit, aktualisieren wir die Bilder. Ein Garten im Sommer wirkt anders als im Winter, und frische Bilder bringen eine Anzeige zurück in den Blick.
Vermarktung: Portale, Nachbarschaft, Netzwerk
Viele Interessenten gibt es vor allem in den ersten Wochen. Deshalb muss die Immobilie in dieser Zeit überall sichtbar sein, wo passende Käufer suchen.
Bewerbung in den wichtigen Internetportalen
Wir stellen Ihre Immobilie in den Portalen ein, in denen Käufer in Köln und im Rhein-Erft-Kreis suchen, und pflegen die Anzeige laufend.
Veröffentlichung auf unserer Homepage
Ist Ihre Immobilie zur Veröffentlichung freigegeben, erscheint sie auch auf unserer eigenen Website, die Interessenten und Kapitalanleger direkt besuchen. Ohne Ihre Freigabe veröffentlichen wir nichts, das gilt besonders bei diskreten Verkäufen.
Nachbarschaftsbriefe
Wir schreiben Menschen in der Umgebung an. Wer schon dort wohnt, kennt die Lage und kennt oft jemanden, der gern in der Nähe wohnen möchte.
Flyer
Ein gestalteter Flyer erreicht Menschen im Umfeld, die keine Portale nutzen. Wir stimmen mit Ihnen ab, ob und in welcher Auflage sich das für Ihre Immobilie lohnt.
Verteilung der Flyer in benachbarten Stadtteilen
Je nach Objekt verteilen wir auch in angrenzenden Stadtteilen, weil Käufer häufig aus der Nähe kommen und die Gegend schon kennen.
Verkaufsschild
Bei einem Haus kann ein Schild ein einfaches und wirksames Mittel sein, um kurzfristig Käufer aus der Gegend zu erreichen. Bei einer Wohnung in einem hohen Stockwerk hilft es kaum. Deshalb setzen wir es nur dort ein, wo es etwas bringt.
Aufbereitung für Social Media
Wir bereiten Bilder und Kurztexte für soziale Netzwerke auf. Dort erreichen wir Menschen, die nicht aktiv suchen, aber bei einem passenden Angebot hellhörig werden.
Information anderer Makler im Netzwerk
Wir informieren Maklerkollegen in der Kölner Immobilienbörse e.V. (KIB) und in der Rheinischen Immobilienbörse e.V. Manche Kollegen haben Suchkunden, die in keinem Portal auftauchen.
E-Mail an unsere Interessentenkartei
Wir schreiben vorgemerkte Interessenten an, die bereits etwas Passendes suchen. Das ist oft der schnellste Weg zur ersten Besichtigung.
Newsletter an unsere Kundenkontakte
Unser Newsletter erreicht Menschen, die uns bereits kennen und uns vertrauen. Empfehlungen aus diesem Kreis sind für viele Käufer ein starkes Argument.
Weitergabe an Kooperationspartner
Wir geben Ihre Immobilie an Partner weiter, etwa Vermögensberater oder Banken, deren Kunden eine Immobilie suchen. Ohne Vergütung durch die Partner und nur mit Ihrer Zustimmung.
Eigentümerbereich mit aktuellen Kennzahlen
Sie sehen online, wie viele Anfragen und Besichtigungen es gibt und wie sich die Rückmeldungen entwickeln, ohne nachfragen zu müssen. Ergänzend zum regelmäßigen Report.
Regelmäßiger Report
Sie erhalten in festen Abständen eine Rückmeldung: Anfragen, Besichtigungen, Eindrücke der Interessenten. So müssen Sie nicht nachfragen, wie es steht.
Interessenten: Auswahl, Besichtigung, Prüfung
Hier trennt sich Menge von Qualität. Ziel ist nicht die meisten Besichtigungen, sondern der Käufer, der zu Ihnen und Ihrer Immobilie passt.
Vorselektion der Interessenten
Wir prüfen vorab, ob Anliegen, Budget und Zeitplan zur Immobilie passen. Das schont Ihre Zeit, Ihre Privatsphäre und die Immobilie, weil nicht jeder besichtigen muss.
Koordination der Besichtigungstermine
Wir stimmen Termine mit Ihnen und den Interessenten ab und halten Sie auf dem Laufenden. Sie müssen keine Nachrichten sortieren.
Professionelle Durchführung der Besichtigungen
Wir führen die Besichtigungen vor Ort oder online durch. Wir kennen die Fragen, die kommen, und beantworten sie sachlich, auch wenn die Antwort einmal weniger angenehm ausfällt.
Interessenten qualifizieren und nachfassen
Nach der Besichtigung melden wir uns. Aus Rückmeldungen und Nachfragen erkennen wir, wer ernsthaft interessiert ist und wer nicht.
Finanzierungsnachweise einholen
Wir lassen uns von Interessenten zeigen, wie sie den Kauf finanzieren, zum Beispiel eine Finanzierungsbestätigung oder den Nachweis von Eigenkapital. Wir beurteilen oder vermitteln keine Finanzierung und beraten dazu nicht.
Nachweise zur Zahlungsfähigkeit
Bevor ein Notartermin Zeit und Geld kostet, möchten Sie wissen, ob der Kaufpreis gesichert ist. Wir bitten dafür um geeignete Nachweise und holen sie nur im Rahmen des Datenschutzes ein. Eine Bonitätsauskunft über Dritte holen wir nicht ein.
Digitaler Datenraum für Unterlagen
Qualifizierte Interessenten erhalten Zugang zu einem geschützten Datenraum mit Grundbuchauszug, Energieausweis, Plänen und weiteren Unterlagen. Ihre Daten sind nicht für jeden abrufbar, und Käufer und Banken bekommen schneller, was sie brauchen.
Prüfung von Vollmachten
Tritt jemand für einen anderen auf, lassen wir uns die Vollmacht zeigen. So scheitert der Termin nicht an Formalien.
Abschluss: Verhandlung, Notar, Übergabe
Zwischen Kaufangebot und Schlüsselübergabe passieren die meisten vermeidbaren Fehler. Wir begleiten diesen Weg.
Verhandlung zwischen Interessenten und Eigentümer
Wir vermitteln zwischen Ihnen und den Interessenten, sprechen Angebote mit Ihnen durch und halten die Verhandlung sachlich. Die Entscheidung trifft immer Sie.
Beauftragung eines Notars
Wir organisieren den Notartermin. Die Wahl des Notars bleibt bei den Beteiligten, wir geben dafür keine Empfehlung als Gegenleistung ab.
Besprechung des Kaufvertragsentwurfs mit allen Beteiligten
Wir gehen mit Ihnen und der Käuferseite durch, was im Entwurf steht, und klären Fragen vor dem Termin. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht.
Begleitung zur notariellen Beurkundung
Wir sind beim Notartermin dabei, damit Sie nicht allein in einer Situation sind, die für die meisten selten vorkommt.
Begleitung bei der Hausübergabe mit Übergabeprotokoll
Wir begleiten die Übergabe und halten Zählerstände, Schlüssel und Zustand schriftlich fest. Das schützt beide Seiten vor Streit im Nachhinein.
Unterstützung bei der Suche der Folgeimmobilie
Wer verkauft, muss meist auch irgendwo wohnen. Wir suchen aktiv mit Ihnen nach dem nächsten Zuhause. Ob wir etwas Passendes finden, können wir nicht garantieren, wir setzen uns dafür ein.
Das Besichtigungsprotokoll: Was der Markt sagt
Zur Leistungsgarantie gehört das Besichtigungsprotokoll. Interessenten füllen es nach der Besichtigung aus. Es hält fest, ob die Immobilie ihren Erwartungen entspricht, wie sie Ausstattung und Preis sehen und wie viele Vergleichsobjekte sie bereits kennen.
Das hilft vor allem dann, wenn ein Verkauf nach einigen Wochen nicht so läuft wie gedacht. Dann legen wir Ihnen offen, wie viele Anfragen und Besichtigungen es gab und was die Rückmeldungen sagen. Lautet die Rückmeldung mehrfach, der Preis sei zu hoch, sehen Sie das schwarz auf weiß und nicht nur als unsere Einschätzung. Dann entscheiden Sie mit uns, ob Sie den Preis anpassen. Wir bieten dann auch an, weiter Zeit und Werbung zu investieren, wenn der Preis zum Markt passt.
Ihr Sonderkündigungsrecht
Setzen wir eine vereinbarte Maßnahme zu spät oder gar nicht um, können Sie den Vertrag beenden. Sie können den Auftrag dann neu vergeben oder den Verkauf selbst übernehmen. Das gilt für Leistungen, die in unserer Verantwortung liegen. So gehen Sie bei uns kein Risiko ein, und wir zeigen, dass wir von unserem Vorgehen überzeugt sind.
Zertifikat zur Ansicht
Thorsten Kirchhoff hat sich zum Thema Leistungsgarantie und Besichtigungsprotokoll weitergebildet. Das Zertifikat können Sie hier einsehen. Es ist eine Teilnahmebescheinigung mit bestandener Lernerfolgskontrolle, kein Berufsabschluss und kein Gütesiegel. Wie wir uns sonst weiterbilden, steht auf der Seite Weiterbildung.
Zertifikat zur Ansicht
Teilnahme an der Online-Schulung „Leistungsgarantie & Besichtigungsprotokoll“ der Makler Service AG (Immobilien-Makler-Akademie), 28. August 2023, Referent Georg Ortner. Mit bestandener Lernerfolgskontrolle, Dauer 27 Minuten.
Was ist eine Leistungsgarantie beim Immobilienverkauf?
Eine Leistungsgarantie ist eine schriftliche Liste aller Maßnahmen, die ein Makler für den Verkauf übernimmt, jeweils mit einem vereinbarten Zeitpunkt. Sie garantiert die Arbeit des Maklers, keinen Verkaufspreis und keinen Verkaufserfolg. Eigentümer sehen darin, was sie für die Provision bekommen, und können jederzeit nachprüfen, ob der Makler liefert.
Garantiert die Leistungsgarantie einen Verkauf oder einen bestimmten Preis?
Nein. Ob und zu welchem Preis eine Immobilie verkauft wird, hängt vom Markt, vom Zustand und vom Angebotspreis ab. Garantiert werden die Aktivitäten, die zu einem Verkauf führen können: Aufbereitung, Marketing und der Umgang mit Interessenten. Nur das kann ein Makler selbst steuern.
Was passiert, wenn der Makler eine Leistung zu spät oder gar nicht erbringt?
Dann können Sie den Vertrag nach unserer Vereinbarung außerordentlich kündigen und den Auftrag neu vergeben oder selbst übernehmen. Das gilt für Maßnahmen, die wir zu verantworten haben. Fehlen zum Beispiel Unterlagen, die Sie noch liefern müssen, ist das ein anderer Fall. Die genaue Regelung steht im Maklervertrag.
Zahle ich etwas, wenn die Immobilie nicht verkauft wird?
Bei einem erfolgsabhängigen Maklervertrag entsteht die Provision erst, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Wir gehen bei den Maßnahmen in Vorleistung. Die genauen Bedingungen, auch zu Kosten, die Sie ausdrücklich beauftragen, regeln wir vorab schriftlich im Maklervertrag.
Wann ist der beste Zeitpunkt, die Leistungsgarantie zu besprechen?
Idealerweise im zweiten Gespräch, bevor Sie einen Alleinauftrag erteilen, in unserem Büro oder bei einem anderen ruhigen Rahmen. Wir gehen die Punkte gemeinsam durch, entscheiden, welche für Ihre Immobilie sinnvoll sind, und tragen zu jedem Punkt einen Zeitpunkt ein.
Warum ist jede Leistung mit einem Zeitpunkt verknüpft?
Ein Zeitpunkt macht aus einer Absicht eine Zusage. Sie sehen, was bis wann passiert, wir können daran gemessen werden, und es gibt keine Überraschungen. Die Zeiträume legen wir mit einem realistischen Puffer fest und versprechen nichts, was sich nicht halten lässt.
Sind alle Leistungen bei jeder Immobilie sinnvoll?
Nein. Jeder Verkauf ist anders. Ein Schild im Fenster hilft bei einem Haus, bei einer Wohnung im 20. Stock kaum. Deshalb wählen wir mit Ihnen die Maßnahmen aus, die für Ihre Immobilie zum Erfolg beitragen, und lassen die anderen weg.
Was ist das Besichtigungsprotokoll, und wozu dient es?
Das Besichtigungsprotokoll ist ein kurzer Bogen, den Interessenten nach der Besichtigung ausfüllen: Entspricht die Immobilie den Erwartungen, wie bewerten sie Ausstattung und Preis, wie viele Vergleichsobjekte kennen sie? Aus den Antworten sehen Sie schwarz auf weiß, wie der Markt Ihre Immobilie beurteilt, und können gemeinsam mit uns über Preis und Vorgehen entscheiden.
Was tun wir, wenn nach mehreren Wochen kaum Kaufangebote kommen?
Wir setzen uns mit Ihnen zusammen, am liebsten persönlich oder per Video, und legen offen, was wir getan haben und was die Rückmeldungen sagen: Zahl der Anfragen, Besichtigungen und die Auswertung der Protokolle. Zeigen die Rückmeldungen, dass der Angebotspreis über dem liegt, was Käufer zahlen, besprechen wir eine Anpassung. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen.
Warum bekommen Sie diese Leistungen, bevor Sie zahlen?
Wir gehen mit Zeit, Geld und Fachwissen in Vorleistung und werden nur im Erfolgsfall bezahlt. Das ist unser Geschäftsmodell. Die Leistungsgarantie macht sichtbar, was hinter einer Provision steht, damit Sie bei jedem Makler vergleichen können, was Sie dafür bekommen.
Welche Qualifikation haben Sie im Umgang mit der Leistungsgarantie?
Thorsten Kirchhoff hat am 28. August 2023 an der Online-Schulung "Leistungsgarantie und Besichtigungsprotokoll" der Makler Service AG (Immobilien-Makler-Akademie) teilgenommen und die Lernerfolgskontrolle bestanden. Das Zertifikat bescheinigt eine Schulungsdauer von 27 Minuten. Es ist eine Teilnahmebescheinigung, kein Berufsabschluss. Sie können es auf dieser Seite einsehen.
Besprechen Sie die Leistungsgarantie für Ihre Immobilie
Wir gehen die Liste gemeinsam mit Ihnen durch, wählen aus, was für Ihre Immobilie sinnvoll ist, und tragen die Zeitpunkte ein. Unverbindlich und ohne Druck.
