Am Anfang stehen der Wert Ihrer Immobilie und die vollständigen Unterlagen, dann folgen Vermarktung, Besichtigungen, Preisverhandlung und der Notartermin. Wie lange das dauert, hängt von Objekt, Lage und Preis ab. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, wo Ihre Immobilie steht, und das Erstgespräch ist für Eigentümer kostenfrei.
Sie haben eine konkrete Frage zu Ihrer Immobilie? Wir antworten persönlich.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie in Köln wert ist?
Der Wert ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und dem aktuellen Marktumfeld. Fachleute nutzen dafür je nach Objekt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Als Anhaltspunkt dienen die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses.
Ein Online-Wert liefert eine erste Spanne, ersetzt aber keine Besichtigung. Wir bewerten Ihre Immobilie vor Ort und erklären Ihnen, wie die Zahl zustande kommt: Immobilienbewertung starten. Die Bodenrichtwerte finden Sie unter Bodenrichtwerte Köln.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Vollständige Unterlagen sparen Zeit, weil Käufer und Banken sie früh sehen wollen. Diese Dokumente sollten Sie sammeln:
- Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt, Eigentümer erhalten ihn ohne weiteren Nachweis)
- Energieausweis (Pflicht, auch in der Anzeige)
- Flurkarte oder Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (in Köln bei der Bauaufsicht der Stadt)
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- Nachweise zu Modernisierungen, zum Beispiel Rechnungen für Heizung, Fenster oder Dach
Fehlt etwas, besorgen wir es mit Ihnen. Steuerliche Fragen zum Verkauf beantwortet die Seite FAQ Steuer und Unterlagen.
Wie läuft ein Immobilienverkauf mit uns ab?
- Erstgespräch und Bewertung: Wir sehen uns die Immobilie an und nennen eine begründete Einschätzung.
- Unterlagen: Wir tragen die Dokumente zusammen, bevor die Vermarktung beginnt.
- Exposé und Vermarktung: Wir stellen Fakten und Fotos auf und sprechen passende Interessenten an.
- Besichtigungen: Wir planen die Termine mit Ihnen und führen sie durch.
- Verhandlung: Wir prüfen Angebote mit Ihnen und besprechen den Preis.
- Kaufvertrag: Der Notar beurkundet, wir klären vorher offene Punkte.
- Übergabe: Wir begleiten Zählerstände, Schlüssel und Protokoll.
Die Details stehen in der Checkliste Immobilienverkauf Köln mit 15 Schritten.
Wie lange dauert der Verkauf?
Eine verlässliche Pauschalzahl gibt es nicht, deshalb nennen wir keine. Die Dauer hängt vor allem vom Preis im Verhältnis zum Markt, von Lage und Zustand, von der Vollständigkeit der Unterlagen und von der Finanzierung des Käufers ab. Nach der Einigung vergehen bis zur Beurkundung und zur Kaufpreiszahlung meist einige Wochen, weil Entwurf, Grundbucheintragungen und Bankzusagen Zeit brauchen.
Was Sie beeinflussen können: ein begründeter Angebotspreis, lückenlose Unterlagen und flexible Besichtigungstermine.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer gilt gesetzlich: Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB). Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide den gleichen Anteil. Beauftragt nur eine Seite, darf sie höchstens die Hälfte an die andere weitergeben (§§ 656c und 656d BGB). Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist (§ 652 BGB).
Höhe und Aufteilung legen wir vor Beginn der Vermarktung schriftlich mit Ihnen fest, damit Sie am Ende keine Überraschung erleben.
Welche Kosten kommen als Verkäufer auf mich zu?
| Position | Worum es geht |
|---|---|
| Maklerprovision | Ihr Anteil nach dem Maklervertrag, fällig erst mit wirksamem Kaufvertrag. |
| Energieausweis | Falls keiner vorliegt oder er abgelaufen ist (gültig 10 Jahre). Kosten hängen von Art und Aufwand ab. |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Kann anfallen, wenn Sie ein laufendes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen. Fragen Sie Ihre Bank früh nach der Höhe. |
| Löschung der Grundschuld | Die Bank gibt die Löschungsbewilligung, das Grundbuch löscht. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag. |
| Steuer | Kann bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist anfallen, siehe nächste Frage. |
Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Das regelt der Kaufvertrag.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Auch wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, oder sie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt, zahlt in der Regel nichts. Bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.
Wir geben keine Steuerberatung. Weil Einzelfälle abweichen, klären Sie Ihre Lage mit einem Steuerberater. Hintergründe: 10-Jahresfrist: Analyse und Ausblick.
Was passiert mit meiner Grundschuld und dem Restdarlehen?
Das Darlehen wird aus dem Kaufpreis abgelöst, die Bank gibt dafür die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Kontaktieren Sie Ihre Bank früh und fragen Sie nach der Restschuld und nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zehn Jahren seit Darlehensauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB), das kann die Ablösung günstiger machen.
Wie laufen Besichtigungen ab, und wie bleibt mein Verkauf diskret?
Wir vereinbaren Termine nur nach Absprache mit Ihnen und planen sie so, dass Sie nicht ständig Besucher im Haus haben. Wie wir Interessenten ansprechen und welche Angaben im Exposé stehen, besprechen wir im Erstgespräch. Wenn Sie nicht möchten, dass Ihr Objekt öffentlich auftaucht, ist auch eine diskrete Vermarktung möglich: Immobilie diskret verkaufen.
Lohnt sich Renovieren oder Home Staging vor dem Verkauf?
Das hängt vom Zustand und vom Aufwand ab. Kleine Maßnahmen wie Aufräumen, Reparaturen und gutes Licht kosten wenig und verbessern den ersten Eindruck. Größere Modernisierungen rechnen sich nicht immer, einen Mehrerlös können wir nicht zusagen. Besprechen Sie größere Ausgaben vorher mit uns. Mehr dazu: Home Staging beim Immobilienverkauf in Köln.
In welchen Orten sind Sie als Verkäufer-Makler tätig?
Wir betreuen Eigentümer in Köln und im Rhein-Erft-Kreis, zum Beispiel in Bergheim, Frechen, Kerpen und Hürth. Unser Büro liegt am Zollstockgürtel 63 in 50969 Köln. Eine Übersicht der Veedel und Orte finden Sie unter Standorte.
Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns bei Ihnen.
Weiterlesen: Immobilienverkauf Köln, Wohnung verkaufen, Einfamilienhaus verkaufen, Mehrfamilienhaus verkaufen und Unser Kodex.
Stand: Oktober 2026. Die Angaben sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Steuersätze und Gebühren ändern sich, im Einzelfall zählt der aktuelle Stand.