Vertraglich vereinbarte Nettokaltmieten, tatsächliche Zahlungseingänge und mögliche künftige Mieten werden getrennt ausgewiesen; Bezugszeitraum und Berechnungsgrundlage stehen jeweils dabei. Genehmigte Vorhaben, ungeprüfte Ideen und Prognosen werden unterschiedlich gekennzeichnet.
Drei Begriffe, die häufig verwechselt werden
| Begriff | Was er bedeutet |
|---|---|
| Vertragsmiete | Die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete, unabhängig davon, ob sie tatsächlich bezahlt wird |
| Zahlungseingang | Was tatsächlich auf dem Konto ankommt, inklusive möglicher Rückstände oder Minderungen |
| Entwicklungspotenzial | Eine Annahme über eine mögliche künftige Miete, etwa nach Modernisierung oder Neuvermietung, keine zugesagte Einnahme |
Der Begriff „Soll-Miete“ wird in der Praxis unterschiedlich verwendet: mal als vertraglich geschuldete Miete, mal als Annahme bei Vollvermietung, mal als Entwicklungsszenario. Wir benennen deshalb bei jeder Zahl, welche der drei Bedeutungen gemeint ist.
Wie wir mit Annahmen und Prognosen umgehen
Genehmigte Vorhaben, etwa ein bereits erteilter Baugenehmigungsbescheid, werden anders gekennzeichnet als ungeprüfte Ideen, die noch keinen Nachweis haben. Auch bei Einfamilienhäusern und Villen unterscheiden wir vorhandene Eigenschaften von denkbaren Umbauten. Bekannte relevante Einschränkungen, etwa Denkmalschutz oder ein laufender Rechtsstreit, sprechen wir früh an, statt sie erst im Datenraum auftauchen zu lassen.
Was das für Exposé und Datenraum bedeutet
Jede Zahl im Exposé und im Datenraum bekommt eine Quelle, den Bezugszeitraum und, wo relevant, den Prüfstand. Ein Käufer soll erkennen können, ob eine Angabe belegt, angenommen oder noch offen ist. Das reduziert das Risiko, dass eine vermeintliche Tatsache sich erst im Notartermin als Annahme herausstellt.
Exposé und Datenraum benennen Quellen, Annahmen, offene Punkte und den jeweiligen Prüfstand.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Ist-Miete und Soll-Miete?
Warum ist das bei einem Mehrfamilienhaus besonders wichtig?
Gilt die Trennung von Fakten und Potenzialen auch bei Einfamilienhäusern?
Teil unseres Kodex, Regel 2 von 5. Alle fünf Regeln im Überblick: Unser Kodex.