Vermieter dürfen Modernisierungskosten nach § 559 BGB nur begrenzt auf die Mieter umlegen: 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr, gedeckelt durch eine Kappungsgrenze. Ob Sanierung oder Verkauf im Ist-Zustand besser ist, entscheidet die Wirtschaftlichkeitsrechnung für Ihr Objekt: Zustand, Mietverträge, Finanzierung, Ihre Zeit und Risikobereitschaft.
Sie überlegen, ob sich die Sanierung rechnet? Wir ordnen Zustand, Mieten und Verkaufsoption mit Ihnen ein. Erstgespräch für Eigentümer kostenfrei.
Was die Modernisierungsumlage hergibt
Nach § 559 BGB dürfen Vermieter nach einer Modernisierung jährlich höchstens 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungen nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei Monatsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Reine Instandhaltung darf nicht umgelegt werden, nur der Modernisierungsanteil. Für konkrete Fälle gilt: Rechtsstand und Einzelfall mit einem Fachanwalt prüfen.
| Punkt | Was zu beachten ist |
|---|---|
| Umlage | Höchstens 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, Instandhaltungsanteile sind abzuziehen |
| Kappungsgrenze | Begrenzt die Mieterhöhung durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren |
| Öffentliche Fördermittel | Werden von den umlagefähigen Kosten abgezogen |
| Ankündigung und Mieterrechte | Formvorschriften und Härtefalleinwand beachten |
| Gebietsrechtliche Vorgaben | Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung können Umfang und Umlage einschränken |
Die Umlage deckt die Sanierungskosten meist nur zum Teil und über viele Jahre. Wie lange die Amortisation dauert, hängt von Kosten, Miete und Förderung ab und lässt sich nur objektbezogen berechnen. Rechnen Sie die Zeit während der Bauphase und mögliche Mietausfälle mit ein.
Weg A: Sie sanieren und halten
- Voraussetzungen: Kapital oder Finanzierung, verlässliche Handwerker, Zeit für Planung und Mieterkommunikation.
- Chance: Ein energetisch modernisiertes Gebäude ist langfristig besser vermietbar und für Käufer weniger risikobehaftet.
- Risiko: Kostensteigerungen, Bauverzögerungen, Mietminderung während der Bauphase, Zinsbelastung.
Weg B: Sie verkaufen im Ist-Zustand
- Ablauf: Das Objekt wird mit seinem Zustand angeboten. Der Käufer kalkuliert den Rückstand in den Preis ein.
- Chance: Sie geben Bau-, Finanzierungs- und Verwaltungsaufwand ab und erhalten Planungssicherheit.
- Grenze: Der Preis liegt in der Regel unter dem eines sanierten Objekts. Sinnvoll ist er, wenn der Abschlag kleiner ist als Kosten und Risiko einer eigenen Sanierung.
Entscheidungshilfe
| Faktor | Spricht eher für Sanierung | Spricht eher für Verkauf |
|---|---|---|
| Zustand und Umfang | Überschaubarer, gut planbarer Bedarf | Umfangreicher Bedarf an mehreren Gewerken |
| Mietverträge | Stabile Mieterschaft, Umlage realistisch | Hohe Fluktuation, enge Umlagegrenzen |
| Finanzierung | Zugang zu passenden Konditionen | Finanzierung schwierig oder teuer |
| Ihre Lage | Langer Horizont, Zeit vorhanden | Wunsch nach Entlastung oder Liquidität |
| Rahmenbedingungen | Keine besonderen Auflagen | Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Nachfolgethema |
Der objektive erste Schritt
Lassen Sie den Wert im Ist-Zustand ermitteln und den Sanierungsbedarf mit Kosten schätzen, bevor Sie sich entscheiden. Damit sehen Sie, was das Objekt heute wert ist, was die Sanierung kostet und wie sich beide Wege vergleichen. Mehr zu unserem Angebot: Sanierungsstau: Verkauf oder Netzwerk. Zum Marktüberblick: Veedel-Report.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zahlen und Rechtsstand können sich ändern. Lassen Sie Ihren Einzelfall von Steuerberater, Rechtsanwalt oder Gutachter prüfen.