Vor dem Kauf eines Pflegeapartments prüfen Sie sechs Bereiche: Betreiberbonität, Pachtvertrag, Standort und Bedarf, steuerliche Nachweise, Bauqualität und Belegungsrecht. Am meisten Gewicht haben Laufzeit, Wertsicherung und Instandhaltung im Pachtvertrag.
Sie prüfen ein Pflegeapartment? Im Beratungstermin gehen wir die Prüfbereiche für Ihr konkretes Angebot mit Ihnen durch, von Betreiber und Pachtvertrag bis zu den steuerlichen Nachweisen. Antworten auf häufige Fragen: Pflegeapartments: Häufige Fragen.
Kirchhoff Immobilien vermittelt Pflegeapartments als Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Ob und wie sich steuerliche Effekte in Ihrem Fall ergeben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Die sechs Prüfbereiche im Überblick
| Prüfbereich | Kernfrage | Nachweise und Kriterien |
|---|---|---|
| 1. Betreiberbonität und Erfahrung | Wie stabil ist der Betreiber wirtschaftlich? | Wirtschaftsauskunft, Anzahl bestehender Häuser, Dauer am Markt, Belegungsquoten |
| 2. Pachtvertrag | Wie belastbar sind Laufzeit und Pflichtenverteilung? | Laufzeit und Verlängerungsoption, Double-Net oder Triple-Net, Wertsicherung nach Verbraucherpreisindex, Regelung zu Dach und Fach |
| 3. Standort und Bedarf | Trägt die Nachfrage vor Ort? | Pflegebedarfsplan des Kreises oder der Stadt, Altersstruktur, Wettbewerbsdichte im Umfeld |
| 4. Steuerliche Nachweise | Sind die Voraussetzungen für Abschreibungen belegt? | Nachweis Effizienzhaus 40 und QNG, Aufteilung von Gebäude und Grundstück, Einordnung durch Ihren Steuerberater |
| 5. Bauqualität und Instandhaltung | Ist die Substanz dauerhaft gesichert? | Abnahme durch unabhängige Sachverständige, Instandhaltungsregelung im Pachtvertrag |
| 6. Belegungsrecht | Welche Vorteile haben Sie und Angehörige? | Umfang des Vorbelegungsrechts und die Standorte, für die es gilt, je Betreiber unterschiedlich |
Worauf Sie besonders achten sollten
- Pachtvertrag zuerst lesen: Laufzeit, Wertsicherung und Instandhaltung entscheiden über den Ertrag mehr als der Kaufpreisfaktor.
- Betreiberwechsel mitdenken: Fragen Sie, wie ein Wechsel geregelt ist und wer ihn organisiert.
- Exit realistisch einschätzen: Sondereigentum ist verkäuflich, der Käuferkreis ist aber kleiner als bei normalen Eigentumswohnungen.
Lösungsansätze aus der Praxis
| Kritischer Punkt | Ansatz aus der Praxis |
|---|---|
| Betreiberausfall | Sicherheiten im Pachtvertrag einfordern, Bonität laufend beobachten, Betreiberwechsel vorab regeln |
| Liquidität nach dem vierten Jahr | Einen Teil der Steuerminderung der ersten Jahre zurücklegen, Gesamtplanung über die ganze Haltedauer rechnen |
| Zinsrisiko | Lange Zinsbindung wählen, Anschlussfinanzierung mit höherem Zins durchrechnen |
| Wiederverkauf | Haltedauer von mindestens zehn Jahren einplanen, Verkauf früh vorbereiten und bundesweit anbieten |
| Steuerliche Anerkennung | Vor dem Kauf durch Steuerberater klären lassen, bei Unsicherheit verbindliche Auskunft einholen |
Eine ausführlichere Darstellung finden Sie im Blogartikel zu Pflegeimmobilien und Steuern.
Ihre Kriterien im Beratungstermin klären
Bei Angeboten, die wir vermitteln, gehen wir diese sechs Bereiche mit Ihnen durch. Die steuerliche Bewertung übernimmt Ihr Steuerberater.
Wählen Sie einen Termin, der zu Ihnen passt. Wir ordnen Objekt, Betreiber und Pachtvertrag mit Ihnen ein, die Steuerfragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.