Beim Verkauf eines geerbten Hauses zählt für die Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers (§ 23 EStG). Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer, die auf den Erwerb selbst anfällt. Beides hängt von Verwandtschaft und Werten ab. Klären Sie es mit einem Steuerberater.
Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, steht vor mehreren steuerlichen Fragen auf einmal. Wichtig ist, sie auseinanderzuhalten, denn sie folgen unterschiedlichen Regeln. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Zwei getrennte Steuern
Die Erbschaftsteuer entsteht durch den Erwerb des Hauses von Todes wegen. Ihre Höhe hängt vom Wert des Erbes, vom Verwandtschaftsgrad und von Freibeträgen ab. Die Einkommensteuer betrifft einen späteren Verkauf und seine Gewinne. Beide Steuern können unabhängig voneinander anfallen.
Die Frist beim Verkauf geerbter Häuser
Für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG gilt bei einem Erwerb durch Erbschaft, dass der Zeitpunkt der Anschaffung durch den Erblasser maßgeblich ist. Hat der Verstorbene das Haus vor langer Zeit gekauft, kann ein Verkauf kurz nach dem Erbfall deshalb steuerfrei sein. Wurde es dagegen erst vor wenigen Jahren erworben, ist die Frist unter Umständen noch nicht abgelaufen. Den Kaufvertrag des Erblassers finden Sie meist in den Nachlassunterlagen oder beim Notar.
Besonderheiten bei Erbengemeinschaften
Gehört das Haus mehreren Erben, müssen sich alle über den Verkauf einig sein. Das ist oft die eigentliche Hürde. Ohne Einigkeit kann ein Miterbe unter Umständen die Auseinandersetzung betreiben, zum Beispiel über eine Teilungsversteigerung. Frühzeitige Gespräche und eine unabhängige Wertermittlung helfen, Streit zu vermeiden.
Was Sie als Erstes tun können
- Kaufvertrag und Erwerbsdatum des Erblassers beschaffen.
- Erbschein oder Testament samt Eröffnungsprotokoll bereithalten.
- Mietverträge, Mieterliste und Zustand des Hauses dokumentieren.
- Eine Wertermittlung veranlassen.
- Steuerliche Fragen mit einem Steuerberater klären.
Wir begleiten den Verkauf auch dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind, und stimmen den Ablauf mit allen Beteiligten ab.
Besonderheit Nachlassverkauf
Nach dem Erbfall bleibt oft wenig Zeit zwischen Trauer und organisatorischen Aufgaben. Gerade deshalb lohnt es sich, in Ruhe zu klären, ob verkauft werden soll und wer entscheiden darf. Solange kein Erbschein vorliegt, können Verkaufsschritte eingeschränkt sein. Das Grundbuch muss berichtigt werden, bevor der Notar den Kaufvertrag vollziehen kann. Wir nennen Ihnen auf Wunsch, welche Unterlagen Notar und Käufer in der Regel erwarten, damit Sie nichts doppelt beschaffen müssen.