Zu den Risiken zählen die Zahlungsfähigkeit des Betreibers, das Auslaufen oder die Anpassung des Pachtvertrags, Instandhaltungskosten, Änderungen in Pflegepolitik und Finanzierung sowie ein unsicherer Wiederverkauf. Keines dieser Risiken lässt sich im Voraus ausschließen. Prüfen Sie sie vor dem Kauf einzeln.
Wer langfristig in eine Pflegeimmobilie investiert, sollte die Risiken kennen, die über viele Jahre wirken können. Sie lassen sich benennen und prüfen, aber nicht vollständig ausschließen.
Betreiberrisiko
Der Betreiber zahlt die Pacht aus den Erlösen der Einrichtung. Sinkt die Belegung, steigen Personalkosten oder gerät der Betreiber aus anderen Gründen in Not, kann das die Pacht gefährden. Ein Vertrag, der Pacht vorsieht, macht den Betreiber nicht zahlungsfähig.
Vertragsrisiko
Pachtverträge laufen häufig lange, enden aber irgendwann. Ob und zu welchen Bedingungen sie verlängert werden, ist offen. Auch Anpassungsklauseln, etwa an die Entwicklung der Preise, wirken unterschiedlich. Lesen Sie den Vertrag Klausel für Klausel.
Instandhaltung und Technik
Je nach Vertrag tragen Sie Teile der Instandhaltung. Größere Maßnahmen an Dach, Fassade oder Haustechnik können die Rendite spürbar mindern. Fragen Sie, was der Vertrag dazu sagt und welche Rücklagen vorgesehen sind.
Politische und rechtliche Veränderungen
Pflegepolitik, Vorgaben zur Ausstattung und Personalanforderungen ändern sich. Ob sich das auf Betreiberkosten und damit auf die Zahlungsfähigkeit auswirkt, lässt sich nicht sicher vorhersagen.
Wiederverkauf
Der Verkauf nach vielen Jahren hängt vom Zustand, vom Vertragsstand und vom Markt ab. Ein Käufer wird den Betreiber und die Restlaufzeit prüfen. Ein bestimmter Preis ist nicht gesichert.
Steuerliche Risiken
Steuerliche Regeln können sich ändern oder anders ausgelegt werden, als erwartet. Lassen Sie Annahmen vom Steuerberater prüfen.
Was Sie tun können
Prüfen Sie jede Risikoart einzeln, halten Sie Ihre Annahmen schriftlich fest und rechnen Sie auch ungünstige Verläufe durch. Wir gehen die Punkte im Beratungsgespräch mit Ihnen durch.
Ein Hinweis zur Planung
Rechnen Sie bei Ihrer Planung auch ungünstige Verläufe durch: eine zeitweise geringere Pacht, höhere Instandhaltung oder einen späteren Verkauf unter Ihren Erwartungen. Wer solche Szenarien durchrechnet, erkennt früher, ob die Anlage zu seiner Lage passt. Das ist keine Schwarzmalerei, sondern eine Grundlage für eine begründete Entscheidung.
Sprechen Sie außerdem mit unabhängigen Fachleuten über die Risiken, die Sie am meisten beschäftigen. Ein zweiter Blick deckt oft Punkte auf, die im Angebot nicht auftauchen.
Hinweis zur Vermittlung: Kirchhoff Immobilien Köln ist Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.