Die Spekulationssteuer droht nur, wenn zwischen notariellem Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und das Haus nicht selbst genutzt wurde (§ 23 EStG). Bei Trennung entscheidet oft der Auszug darüber, ob die Eigennutzung noch gilt. Das gehört vorab zum Steuerberater.
Der Begriff Spekulationssteuer meint die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Beim Hausverkauf in der Scheidung taucht er häufig auf, weil der Auszug eines Ehegatten die Frage aufwirft, ob die Eigennutzung noch gilt.
Wann sie anfällt
Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Verkaufskosten und gegebenenfalls Abschreibungen, die Sie steuerlich geltend gemacht haben. Maßgeblich ist der Tag der Beurkundung der beiden Kaufverträge.
Wann sie entfällt
- Nach Ablauf der zehn Jahre. Dann bleibt der Gewinn bei Privatvermögen steuerfrei.
- Bei Eigennutzung. Wurde das Haus im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer auch innerhalb der Frist.
Besonderheit bei Trennung
Zieht ein Ehegatte aus und der andere bleibt, stellt sich die Frage, ob die Eigennutzung für beide fortbesteht. Die steuerliche Beurteilung ist im Einzelfall nicht immer eindeutig. Das gilt besonders bei einem Auszug kurz vor dem Verkauf. Lassen Sie den Sachverhalt vor dem Notartermin steuerlich prüfen, weil ein Tag über die Einordnung entscheiden kann.
Ein Rechenbeispiel zur Frist
Rechenbeispiel mit frei gewählten Daten: Wurde das Haus am 1. Juni 2017 gekauft, läuft die Zehnjahresfrist am 1. Juni 2027 ab. Ein Verkauf mit Beurkundung am 15. Mai 2027 läge innerhalb der Frist, einer am 2. Juni 2027 danach. Ob Eigennutzung ausreicht, ist davon unabhängig zu prüfen.
Wir stimmen den Zeitplan der Vermarktung gern mit Ihrem Steuerberater ab.
Unterlagen für die Prüfung
Für die steuerliche Einordnung braucht Ihr Steuerberater meist den Kaufvertrag, Nachweise über die Nutzung des Hauses, Meldebescheinigungen und gegebenenfalls Unterlagen über Vermietung oder Abschreibung. Legen Sie diese Unterlagen früh zusammen, damit der Zeitplan der Vermarktung nicht an einer offenen Steuerfrage hängt. Wir stimmen den Notartermin gern auf Ihre Fristen ab.
Wer unsicher ist, sollte vor dem Notartermin Rat einholen. Ein Steuerberater kann in kurzer Zeit einschätzen, ob die Eigennutzung gilt und ob sich ein späterer Termin lohnt.