Wie wird Ihre Wohnung im FLOW bewertet?
Bei einer Anlage am Rhein prägen Etage, Ausrichtung und Ausblick den Wert stark, aber nicht jede Wohnung hat denselben Blick. Kirchhoff Immobilien bewertet Ihre Einheit nach Gebäudeteil, Lage im Haus, Grundriss, Ausstattung, Zustand und Nutzung.
Was über die Anlage belegt ist
| Merkmal | Angabe | Einordnung |
|---|---|---|
| Stadtteil | Köln-Bayenthal, am Gustav-Heinemann-Ufer | Der Marktbericht der Stadt Köln führt Bayenthal als Stadtteil. |
| Umfang | 246 Eigentumswohnungen | Aufgeteilt in Flow Tower und Flow Living. |
| Vertrieb | Ab 2013 | Die erste Bezugsfertigkeit war für Ende 2015 angekündigt. |
Viele ursprüngliche Käufer erwarben deshalb schon vor 2015. Für Sie zählt das Datum Ihres Kaufvertrags, nicht das Jahr des Projekts.
Was Ihre Wohnung im FLOW wertvoll macht
- Gebäudeteil: Flow Tower und Flow Living sind unterschiedlich zu betrachten.
- Etage und Ausrichtung: Sie beeinflussen Ausblick, Licht und Ruhe.
- Grundriss und Wohnfläche: Sie prägen den Käuferkreis.
- Balkon oder Terrasse: Größe, Lage und Nutzbarkeit.
- Stellplatz: Wird getrennt betrachtet.
- Gemeinschaftseigentum: Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und Beschlüsse.
- Nutzung: Selbst bewohnt, vermietet oder leerstehend.
Was der Marktbericht für Bayenthal zeigt
Der amtliche Marktbericht liefert eine Orientierung für den Stadtteil. Für Ihre Wohnung ersetzt er keine Bewertung, denn Bauabschnitt, Lage im Haus und Zustand bestimmen den Preis.
| Eigentumswohnungen in Bayenthal | Kauffälle 2025 | Mittel je m² Wohnfläche | Mittlere Wohnfläche | Mittleres Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| Weiterverkauf, alle Baujahre | 30 | 5.921 Euro | 76 m² | 1982 |
| Weiterverkauf, Baujahr ab 1991 | 13 | 6.862 Euro | 83 m² | 2010 |
| Neubau | 14 | 7.579 Euro | 60 m² | 2026 |
Mittelwerte tatsächlicher Kaufpreise im gesamten Stadtteil Bayenthal, Kaufverträge 2025 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 128). Sie beschreiben den Stadtteil und nicht die einzelne Anlage, und sie sind keine Prognose für Ihre Wohnung. Die Zeile „Baujahr ab 1991“ fasst Weiterverkäufe aller jüngeren Baujahre zusammen und ist kein Durchschnitt für Wohnungen aus der Zeit um 2016.
Wann haben Sie gekauft? Die Zehnjahresfrist einordnen
Im FLOW liegen die Kaufverträge weit auseinander, viele stammen aus der Zeit vor der Bezugsfertigkeit Ende 2015. Prüfen Sie deshalb zuerst das Datum Ihres Kaufvertrags.
Bei Wohnungen im Privatvermögen kann ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind grundsätzlich die bindenden Verträge, bei gewöhnlichen privaten Geschäften also der notarielle Kaufvertrag und der notarielle Verkaufsvertrag. Baujahr, Fertigstellung, Einzug und Schlüsselübergabe legen den Beginn der Frist nicht fest.
Wer die Wohnung selbst bewohnt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf der zehn Jahre ausgenommen sein. Ob das bei Ihnen zutrifft, hängt von Ihrer tatsächlichen Nutzung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gilt eine andere Prüfung.
Ob und ab wann ein Verkauf in Ihrem Fall einkommensteuerfrei möglich ist, hängt von den individuellen Voraussetzungen ab. Lassen Sie den konkreten Termin steuerlich prüfen. Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.
So läuft die persönliche Bewertung ab
- Sie nennen uns Gebäudeteil, Etage und Grundriss Ihrer Wohnung.
- Wir sichten Unterlagen wie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Energieausweis und gegebenenfalls Mietvertrag.
- Sie erhalten eine nachvollziehbare Einordnung mit Begründung.
- Sie entscheiden in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen.
