Wie wird Ihre Wohnung in den Neuen Paulihöfen bewertet?
Entscheidend sind Ihre Wohnung und Ihre Lebensplanung, nicht ein Durchschnittswert für Braunsfeld. Kirchhoff Immobilien betrachtet Lage im Haus, Grundriss, Zustand, Stellplatz und Vermietungssituation und fragt danach, was Sie mit dem Verkauf erreichen möchten: mehr Platz, weniger Aufwand, Kapital für ein neues Vorhaben oder einfach Klarheit.
Der Name führt leicht in die Irre: Die Neuen Paulihöfe sind nicht die Paulihöfe, die bereits 2007 entwickelt wurden. Für Ihre Bewertung zählen nur Wohnungen der Neuen Paulihöfe.
Was über die Anlage belegt ist
| Merkmal | Angabe | Einordnung |
|---|---|---|
| Stadtteil | Köln-Braunsfeld | Im Bereich Scheidtweilerstraße und Maarweg. |
| Wohnungen | 127 laut Bericht von 2016, 130 Eigentumswohnungen laut Entwicklerreferenz | Die Quellen weichen leicht voneinander ab. Maßgeblich ist Ihre Teilungserklärung. |
| Vertrieb | Start im März 2015 | Im September 2016 waren laut Bericht über 90 Prozent der Wohnungen veräußert. |
| Bau | Realisierung 2014 bis 2017 | Die Fertigstellung war laut Bericht für 2017 vorgesehen. |
Laut damaligem Verkaufsbericht erwarben überwiegend Eigennutzer. Das ist eine Aussage von 2016 und keine heutige Eigentümerstatistik. Sie zeigt aber, warum bei dieser Anlage Wohnbedarf und Lebensplanung oft wichtiger sind als die reine Rechnung.
Was Ihre Wohnung in den Neuen Paulihöfen wertvoll macht
- Lage im Haus: Etage, Ausrichtung, Balkon oder Terrasse und Ruhe zur Straßenseite.
- Grundriss und Wohnfläche: Sie prägen den Käuferkreis, etwa Paare, Familien oder Kapitalanleger.
- Stellplatz: Wird getrennt von der Wohnung betrachtet.
- Gemeinschaftseigentum: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen und Beschlüsse.
- Ausstattung und Energiezustand: Zeigt der Energieausweis, was Käufer erwarten können?
- Nutzung: Selbst bewohnt, vermietet oder leerstehend.
Was der Marktbericht für Braunsfeld zeigt
Der amtliche Marktbericht liefert eine Orientierung für den Stadtteil. Für Ihre Wohnung ersetzt er keine Bewertung, denn Bauabschnitt, Lage im Haus und Zustand bestimmen den Preis.
| Eigentumswohnungen in Braunsfeld | Kauffälle 2025 | Mittel je m² Wohnfläche | Mittlere Wohnfläche | Mittleres Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| Weiterverkauf, alle Baujahre | 37 | 5.128 Euro | 90 m² | 1974 |
| Weiterverkauf, Baujahr ab 1991 | 8 | 6.790 Euro | 102 m² | 2012 |
| Neubau | 6 | 9.170 Euro | 85 m² | 2026 |
Mittelwerte tatsächlicher Kaufpreise im gesamten Stadtteil Braunsfeld, Kaufverträge 2025 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 130). Sie beschreiben den Stadtteil und nicht die einzelne Anlage, und sie sind keine Prognose für Ihre Wohnung. Die Zeile „Baujahr ab 1991“ fasst Weiterverkäufe aller jüngeren Baujahre zusammen und ist kein Durchschnitt für Wohnungen aus der Zeit um 2016. Bei weniger als zehn Kauffällen ist die Aussagekraft gering.
2015 bis 2017 gekauft? Die Zehnjahresfrist einordnen
Bei den Neuen Paulihöfen begann der Vertrieb 2015, die Fertigstellung war für 2017 vorgesehen. Ihr Kaufvertrag kann deshalb schon aus dem Jahr 2015 oder 2016 stammen, obwohl Sie erst später eingezogen sind. Entscheidend ist das Vertragsdatum, nicht der Einzug.
Bei Wohnungen im Privatvermögen kann ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind grundsätzlich die bindenden Verträge, bei gewöhnlichen privaten Geschäften also der notarielle Kaufvertrag und der notarielle Verkaufsvertrag. Baujahr, Fertigstellung, Einzug und Schlüsselübergabe legen den Beginn der Frist nicht fest.
Wer die Wohnung selbst bewohnt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf der zehn Jahre ausgenommen sein. Ob das bei Ihnen zutrifft, hängt von Ihrer tatsächlichen Nutzung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gilt eine andere Prüfung.
Ob und ab wann ein Verkauf in Ihrem Fall einkommensteuerfrei möglich ist, hängt von den individuellen Voraussetzungen ab. Lassen Sie den konkreten Termin steuerlich prüfen. Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.
Selbst genutzt oder vermietet
Sie wohnen selbst in der Wohnung
Dann spielt Ihre Lebensplanung die größte Rolle: Brauchen Sie mehr Platz, weniger Aufwand oder einen anderen Standort? Wir besprechen, wie sich Vermarktung und Umzug zeitlich abstimmen lassen.
Sie haben die Wohnung vermietet
Käufer prüfen Mietvertrag, Miethöhe und Nebenkostenabrechnung. Eine vermietet verkaufte Wohnung spricht andere Käufer an als eine bezugsfreie. Wir zeigen Ihnen beide Wege und ihre Folgen.
So läuft die persönliche Bewertung ab
- Sie schildern kurz Ihre Wohnung und das, was Sie vorhaben.
- Wir sichten gemeinsam die Unterlagen, etwa Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Energieausweis.
- Sie erhalten eine nachvollziehbare Einordnung mit Begründung und offenen Punkten.
- Sie entscheiden in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen.
