Wie wird Ihre Wohnung in den Fünf Freunden bewertet?
Der Wert Ihrer Wohnung ergibt sich aus Lage im Haus, Grundriss, Zustand des Gemeinschaftseigentums und Ihrer Vermietungssituation, nicht aus einem Stadtteilpreis. Kirchhoff Immobilien ordnet die Wohnung anhand dieser Merkmale ein und bespricht mit Ihnen, ob und wann ein Verkauf zu Ihrer Situation passt.
Die Fünf Freunde sind ein Baustein des Quartiers Ehrenveedel. Deshalb fragen wir zuerst nach Ihrem Haus und Ihrer Wohnung und erst danach nach Zahlen.
Was über das Projekt belegt ist
| Merkmal | Angabe | Einordnung |
|---|---|---|
| Name | PANDION FÜNF FREUNDE | Projektbezeichnung des Entwicklers PANDION. |
| Lage | Ehrenveedel, Köln-Ehrenfeld | Das Quartier entstand auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Ehrenfeld. |
| Umfang | 129 Eigentumswohnungen | Angabe der Projektseite von PANDION, Wohnfläche insgesamt rund 6.000 Quadratmeter. |
| Fertigstellung | 2023 | Angabe der Projektseite von PANDION. |
| Architektur | Römer Kögeler und Partner Architekten, Köln | Die Fassade besteht aus Klinker in verschiedenen Anthrazittönen. |
Quelle ist die Projektseite von PANDION (pandion.de), die Angaben stammen vom Entwickler. Welche Wohnungen von privaten Eigentümern gehalten und welche vermietet werden, lässt sich daraus nicht ablesen.
Was Ihre Wohnung in den Fünf Freunden wertvoll macht
- Lage im Haus: Etage, Ausrichtung, Balkon oder Terrasse und der Blick auf Hof oder Straße.
- Grundriss und Wohnfläche: Eine geprüfte Wohnflächenberechnung schafft Klarheit für Käufer.
- Stellplatz: Ein Tiefgaragenplatz wird getrennt von der Wohnung betrachtet.
- Gemeinschaftseigentum: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen und Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
- Energiezustand und Ausstattung: Sie bestimmen Betriebskosten und Vergleichsobjekte.
- Vermietung: Eine vermietete Wohnung spricht andere Käufer an als eine bezugsfreie.
Was der Marktbericht für Ehrenfeld zeigt
Der amtliche Marktbericht liefert eine Orientierung für den Stadtteil. Für Ihre Wohnung ersetzt er keine Bewertung, denn Bauabschnitt, Lage im Haus und Zustand bestimmen den Preis.
| Eigentumswohnungen in Ehrenfeld | Kauffälle 2025 | Mittel je m² Wohnfläche | Mittlere Wohnfläche | Mittleres Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| Weiterverkauf, alle Baujahre | 112 | 5.078 Euro | 65 m² | 1975 |
| Weiterverkauf, Baujahr ab 1991 | 58 | 5.532 Euro | 63 m² | 2002 |
| Neubau | 141 | 7.149 Euro | 78 m² | 2026 |
Mittelwerte tatsächlicher Kaufpreise im gesamten Stadtteil Ehrenfeld, Kaufverträge 2025 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 132). Sie beschreiben den Stadtteil und nicht die einzelne Anlage, und sie sind keine Prognose für Ihre Wohnung. Die Zeile „Baujahr ab 1991“ fasst Weiterverkäufe aller jüngeren Baujahre zusammen und ist kein Durchschnitt für Wohnungen aus der Zeit um 2016.
Zehnjahresfrist: Das Kaufjahr entscheidet
Bei einer Fertigstellung 2023 liegt der Kauf meist noch nicht zehn Jahre zurück. Deshalb lohnt der Blick auf die steuerliche Frist vor dem Verkauf.
Bei Wohnungen im Privatvermögen kann ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind grundsätzlich die bindenden Verträge, bei gewöhnlichen privaten Geschäften also der notarielle Kaufvertrag und der notarielle Verkaufsvertrag. Baujahr, Fertigstellung, Einzug und Schlüsselübergabe legen den Beginn der Frist nicht fest.
Wer die Wohnung selbst bewohnt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf der zehn Jahre ausgenommen sein. Ob das bei Ihnen zutrifft, hängt von Ihrer tatsächlichen Nutzung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gilt eine andere Prüfung.
Ob und ab wann ein Verkauf in Ihrem Fall einkommensteuerfrei möglich ist, hängt von den individuellen Voraussetzungen ab. Lassen Sie den konkreten Termin steuerlich prüfen. Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.
Vermietet oder selbst genutzt: Ihre Ausgangslage entscheidet
Sie haben die Wohnung vermietet
Käufer rechnen mit der Miete. Mietvertrag, Mietentwicklung und Nebenkostenabrechnungen gehören deshalb früh in die Unterlagen. Ob ein Verkauf mit Mieter oder nach dessen Auszug sinnvoller ist, hängt von Ihrem Vertrag und Ihrer Planung ab.
Sie nutzen die Wohnung selbst
Hier stehen Ihre Lebensplanung und der Zeitpunkt des Umzugs im Vordergrund. Wir besprechen, wie sich Vermarktung, Besichtigungen und Ihr Auszug zeitlich zusammenbringen lassen.
So läuft die persönliche Bewertung ab
- Sie schildern kurz Ihr Haus, Ihre Wohnung und Ihre Situation.
- Wir sichten gemeinsam die vorhandenen Unterlagen, etwa Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Energieausweis.
- Sie erhalten eine nachvollziehbare Einordnung mit Begründung. Wo Zahlen nicht ausreichen, sagen wir das offen.
- Sie entscheiden in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen möchten.
