Eine Pflegeimmobilie kann für Anleger mit hoher Steuerlast und langem Anlagehorizont sinnvoll sein, die keine klassische Mieterverwaltung übernehmen wollen. Sie ist aber kein risikofreies Investment: Betreiber, Pachtvertrag und Steuerrecht entscheiden. Ein Neubau nutzt vor allem den steuerlichen Hebel, ein Bestandsobjekt liefert früher nachvollziehbare Betriebszahlen. Eigennutzung bedeutet nicht, in das eigene Apartment zu ziehen, sondern ein mögliches bevorzugtes Belegungsrecht beim Betreiber.
Sie wägen eine Pflegeimmobilie ab? Im Beratungstermin ordnen wir mit Ihnen Steuerlage, Betreiber und Objektart ein. Vorab: Pflegeapartments FAQ.
1. Ist eine Pflegeimmobilie aktuell sinnvoll?
Das hängt von Ihrer Situation ab, nicht von einer festen Einkommensgrenze. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:
- Steuerlast: Abschreibungen wirken umso stärker, je höher Ihr persönlicher Steuersatz ist. Ab welchem Einkommen sich das lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen, das klärt Ihr Steuerberater.
- Anlagehorizont: Pachtverträge laufen häufig 20 Jahre und länger. Wer flexibel bleiben muss, sollte den späteren Verkauf und seine Bedingungen besonders genau prüfen.
- Aufwand: Der Betreiber übernimmt Betrieb und Belegung. Das entlastet Sie von der Mieterverwaltung, ersetzt aber nicht die Prüfung des Betreibers.
Für den Neubau gilt seit 2023 unter Voraussetzungen die degressive Abschreibung von 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG (Bauantrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029). Die Voraussetzungen, auch zur Anerkennung von Pflegeapartments als Wohnung, erklärt Pflegeimmobilien und Steuern. Prüfen Sie den aktuellen Stand mit Ihrem Steuerberater.
Die Pflegepolitik ändert sich laufend. Das Gesetz zur Befugniserweiterung und Entbürokratisierung in der Pflege (BEEP) soll unter anderem Dokumentationsaufwand in der Pflege verringern. Ob und wie sich das auf Betreiberkosten und damit auf die Zahlungsfähigkeit eines Pächters auswirkt, ist offen. Aus einem einzelnen Gesetz lässt sich keine sichere Pacht ableiten.
2. Pflegeimmobilie zur Eigennutzung: Geht das?
Ein häufiges Missverständnis: Ein Pflegeapartment ist keine Ferienwohnung, in die Sie einfach einziehen. Es ist Teil eines laufenden Pflegebetriebs und fest an den Betreiber verpachtet. Sie können dem Pächter nicht kündigen, weil Sie oder Ihre Eltern einen Platz brauchen.
Was stattdessen möglich sein kann, ist ein Vorbelegungs- oder bevorzugtes Belegungsrecht:
- Tritt Pflegebedürftigkeit ein, können Sie oder berechtigte Angehörige bei der Platzvergabe bevorzugt berücksichtigt werden.
- Bei größeren Betreibern kann das Recht für mehrere Einrichtungen gelten. Das ist je Betreiber unterschiedlich und im Vertrag zu prüfen.
- Es besteht kein Anspruch auf einen sofort freien Platz am Wunschort, und die Kosten der Pflege tragen Sie weiterhin selbst, soweit die Pflegekasse sie nicht abdeckt.
- Ihr Apartment bleibt verpachtet, die Pacht fließt weiter. Ob sie die Heimkosten deckt, hängt von Pachthöhe, Eigenanteil und Ihren übrigen Mitteln ab.
Mehr zur Standortfrage: Pflegeimmobilie in der Nähe kaufen.
3. Neubau oder gebrauchte Pflegeimmobilie?
| Kriterium | Neubau | Gebrauchte Pflegeimmobilie |
|---|---|---|
| Steuerlicher Hebel | Kann die degressive Abschreibung nutzen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind | Abschreibung nach den für Bestandsgebäude geltenden Regeln, meist geringer |
| Betriebszahlen | Noch keine Erfahrungswerte, Planzahlen des Anbieters | Auslastung und Betreiberleistung der Vorjahre lassen sich einsehen |
| Einnahmen | Pacht beginnt mit Betriebsstart | Pacht in der Regel ab Übergang, sofern der Vertrag besteht |
| Energetischer Zustand | Moderner Standard, geringere kurzfristige Sanierungsrisiken | Zustand und Heizungsart prüfen, mögliche Sanierungskosten beim Preis berücksichtigen |
| Passt eher zu | Anlegern mit hoher Steuerlast und langem Horizont | Anlegern, die früher Betriebszahlen sehen und den Steuerhebel weniger brauchen |
Beide Wege setzen eine Prüfung des Betreibers voraus. Bei Bestandsobjekten kommt eine Prüfung von Bausubstanz und Energiebedarf hinzu, damit spätere Kosten im Kaufpreis berücksichtigt sind.
Fazit: Erst die Prüfung, dann die Strategie
Eine Pflegeimmobilie ist weniger ein Immobilien- als ein Betreiberinvestment. Der Erfolg hängt an Betreiber, Pachtvertrag, Objekt und Ihrer steuerlichen Lage. Dazu gehört auch, dass der Wiederverkauf nach vielen Jahren nicht gesichert ist. Wer diese Punkte nüchtern prüft, kann Chancen und Risiken realistisch einordnen.
Kirchhoff Immobilien vermittelt Pflegeapartments als Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Zu den steuerlichen Effekten: Pflegeimmobilien und Steuern. Zum Prüfprozess: Prüfprozess Pflegeimmobilien.