Institutionelle Investoren kaufen keinen Einzelfall, sondern einen Baustein für ein Portfolio, das nach festen Regeln gesteuert wird. Ein gutes Objekt löst deshalb noch keinen Ankauf aus. Entscheidend ist ein wiederholbarer, dokumentierter Prüfprozess.
Der Prüfprozess ist das eigentliche Produkt
Ein professioneller Ankäufer verlässt sich nicht auf eine Einzelmeinung. Er prüft in getrennten Ebenen: Markt- und Standortanalyse, Ertragsprüfung, Risikoabschläge, CAPEX-Planung und Finanzierbarkeit. Erst am Ende werden die Ebenen zusammengeführt. Ein Angebot, das diese Trennung nicht sauber abbildet, kostet Ankaufsteams Zeit und verliert Priorität, noch bevor es inhaltlich bewertet wird.
Marktwert, Angebotspreis und erzielbarer Preis
Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob ein Exposé im Investment Committee ernst genommen wird.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Marktwert | Stichtagsbezogener, methodisch hergeleiteter Wert nach ImmoWertV oder RICS |
| Angebotspreis | Verhandlungsposition der Verkäuferseite |
| Erzielbarer Preis (Clearing Price) | Transaktionsfähiger Wert unter Berücksichtigung von Fremdkapitalzinsen und Marktlage |
Wer Vergleichswerte anführt, ohne Quelle, Datum und Vergleichbarkeit einzeln auszuweisen, verliert die Glaubwürdigkeit des gesamten Berichts.
Drei Punkte entscheiden häufiger als der Kaufpreis
- Tragfähige Käufergruppen: Trägt nur eine einzige Anlegergruppe den geforderten Preis, ist er aus Sicht eines Ankaufsteams strukturell zu hoch, auch wenn die Herleitung rechnerisch sauber ist. Entscheidend ist die Fungibilität beim Exit.
- Mieterstruktur und Restlaufzeiten: Eine breite Streuung ohne Klumpenrisiko wiegt oft mehr als ein einzelner Ankermieter mit kurzer Restlaufzeit. WALT und WAULT gehören zu den ersten Kennzahlen, auf die ein Portfolioteam schaut.
- Finanzierbarkeit auf Gesamtinvestitionskosten: Institutionelle Käufer rechnen ihre Rendite nicht auf den Kaufpreis, sondern auf Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus sofort erforderliches CAPEX (Total Investment Costs). Wer diese Rechnung offenlegt, verkürzt den Prüfprozess erheblich.
Was das für Sie als Kapitalgeber bedeutet
Je systematischer ein Objekt vorgeprüft und dokumentiert ist, bevor es Ihnen vorgelegt wird, desto schneller und belastbarer lässt sich Ihr Ankaufsvolumen platzieren, auch über mehrere Objekte und Standorte in Köln und dem Rhein-Erft-Kreis hinweg.