Mieterhöhung im Mehrfamilienhaus: Ablauf und Kappungsgrenze

Von Kirchhoff Immobilien, zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026

Wann darf ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen?

Kurz gesagt

Der Vermieter darf Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, und sie darf sich innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent erhöhen, wenn die Gemeinde in der Mieterschutzverordnung des Landes genannt ist. In Nordrhein-Westfalen gilt das laut Anlage der Verordnung unter anderem für Köln, Bergheim, Frechen, Hürth und Kerpen. In allen anderen Gemeinden liegt die Grenze bei 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Der Ablauf in sieben Schritten

Fristen prüfen. Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung muss ein Jahr vergangen sein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) zählen dabei nicht mit.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Sie wird aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
Kappungsgrenze rechnen. Ausgangspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung, ohne Erhöhungen nach Modernisierung oder Betriebskosten.
Begründungsmittel wählen. Zur Wahl stehen ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen.
Erhöhungsverlangen in Textform stellen. Das Verlangen muss dem Mieter in Textform zugehen und begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB).
Zustimmungsfrist abwarten. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
Bei fehlender Zustimmung klagen. Der Vermieter kann auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b BGB).

Welches Begründungsmittel passt in Köln und im Rhein-Erft-Kreis?

In Köln gibt es einen Mietspiegel: Er trägt den Stand April 2025, wird etwa alle zwei Jahre aktualisiert und wird bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. gemeinsam mit Verbänden und der Stadt zusammengestellt. Er ist ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB und kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Das hat Folgen: Der Mietspiegel ist ein zulässiges Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Mitteilungspflicht, die für qualifizierte Mietspiegel gilt (§ 558a Abs. 3 BGB), und die gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB), gelten bei einem einfachen Mietspiegel nicht. Der Mieter kann die Werte daher leichter mit anderen Erkenntnisquellen angreifen. In Köln bleibt der Mietspiegel dennoch der übliche Ausgangspunkt jeder Mieterhöhung.

Für Bergheim, Frechen, Hürth und Kerpen haben wir keinen amtlichen oder von Verbänden getragenen Mietspiegel gefunden. Fragen Sie bei der Gemeinde oder dem örtlichen Haus und Grund nach. Fehlt ein geeigneter Mietspiegel, nennt das Gesetz weitere Wege: die Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen und, in bestimmten Fällen, auch ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 2 und 4 BGB).

Welche anderen Wege der Mietanpassung gibt es?

Modernisierungsumlage. Nach Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Instandhaltungskosten zählen nicht dazu, und die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nur begrenzt erhöhen (§ 559 BGB). Eine Modernisierungsmieterhöhung löst wie die Erhöhung nach § 558 ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aus (§ 561 BGB).

Indexmiete. Bei einer Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen. Jede Anpassung braucht eine Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung (§ 557b BGB). Die Indexmiete folgt dem Preisindex und lässt sich nicht gezielt am Markt ausrichten. Ob das für Sie günstig ist, hängt von der Preisentwicklung ab.

Neuvermietung. Bei einem neuen Mietvertrag darf in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für die Vormiete, bestimmte Modernisierungen, für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§§ 556e und 556f BGB). Köln, Bergheim, Frechen, Hürth und Kerpen stehen laut Landesministerium unter den 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung. Zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung siehe auch Wohnung vermieten in Köln.

Welche Fehler vermeiden Sie am besten?

Die Textform und eine Begründung fehlen oder passen nicht zur Wohnung.
Die 15-Monats- oder die Jahresfrist wird nicht eingehalten.
Die Kappungsgrenze wird von der falschen Ausgangsmiete aus gerechnet.
Vergleichswohnungen sind nicht vergleichbar (Größe, Lage, Ausstattung).

Formelle Mängel eines Erhöhungsverlangens können im Rechtsstreit nachgeholt oder behoben werden. Dem Mieter steht dann die Zustimmungsfrist erneut zu (§ 558b Abs. 3 BGB). Ein sauberes Verlangen von Anfang an spart Zeit.

Was bedeutet eine Mieterhöhung für Verkauf und Bewertung?

Käufer bewerten mit den tatsächlich vereinbarten Mieten, nicht mit einer Zielmiete. Eine korrekt begründete Mieterhöhung kann den Ertrag verbessern, sie ersetzt aber nicht die Bewertung. Wie die Bewertung eines Mietshauses aufgebaut ist, steht im Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten: Ertragswert und Kaufpreisfaktor. Den Gesamtzusammenhang von Ertrag, Kosten und Zeit zeigt der Leitfaden Mehrfamilienhaus Rendite optimieren.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, und die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).

Wie viel darf die Miete in Köln innerhalb von drei Jahren steigen?

Höchstens um 15 Prozent und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Köln steht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Erhöhungen nach Modernisierung oder Betriebskosten zählen nicht mit.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Der Vermieter kann auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB).

Kann der Mieter wegen der Mieterhöhung kündigen?

Ja. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB).

Gilt die Mietpreisbremse bei Bestandsmietern?

Nein. Sie gilt für die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Bei Bestandsmietern greifen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Quellen

Rechtsstand: 6. Oktober 2026, Gebietskulisse laut Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Eine Mieterhöhung sollten Sie vor dem Versand von einem Fachanwalt oder Ihrem Haus-und-Grund-Verein prüfen lassen.

Redaktioneller Vermerk: Geprüft und zur Veröffentlichung freigegeben durch Thorsten Kirchhoff.

Mieterhöhung im Mehrfamilienhaus: Ablauf, Begründung und Kappungsgrenze in Köln und im Rhein-Erft-Kreis