Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses sind Erträge, Bewirtschaftungskosten, Grundstück, Gebäudezustand und Lage wesentlich. Im Ertragswertverfahren kommen unter anderem Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz hinzu. Ein Kaufpreisfaktor kann Angebote grob vergleichbar machen, ersetzt aber keine objektbezogene Wertermittlung. Grundlage: § 27 ImmoWertV.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der hier verwendete Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Erwerbsnebenkosten, laufende Eigentümerkosten und Finanzierung sind in dieser einfachen Kennzahl nicht enthalten. Vor einem Vergleich muss außerdem klar sein, ob mit tatsächlich vereinbarten Mieten oder mit einer angenommenen künftigen Vermietung gerechnet wird.
Ein Faktor auf Basis einer höheren Soll-Miete fällt rechnerisch niedriger aus als auf Basis der heutigen Ist-Miete. Das Objekt ist dadurch nicht automatisch günstiger. Die Annahme hat sich geändert.
Warum ist der Faktor nicht der Vervielfältiger des Ertragswertverfahrens?
Der Kaufpreisfaktor ist ein Verhältnis zwischen Preis und Miete. Der Kapitalisierungsfaktor im Ertragswertverfahren wird dagegen aus Restnutzungsdauer und objektspezifisch angepasstem Liegenschaftszinssatz abgeleitet. Beide Größen dürfen nicht gleichgesetzt werden. Grundlage: § 34 ImmoWertV.
Eine Rechnung „Jahresmiete mal Faktor“ ist deshalb keine vollständige Ertragswertermittlung. Sie kann höchstens eine vereinfachte Einordnung liefern, wenn die verwendete Mietbasis und die Vergleichsgrundlage nachvollziehbar sind.
Was unterscheidet Mieteinnahmen und Reinertrag?
Im Ertragswertverfahren entsteht der jährliche Reinertrag aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Maßgeblich sind die im jeweiligen Verfahren anzusetzenden Erträge; tatsächliche Einnahmen und eine beliebige Zielmiete sind nicht ohne Weiteres austauschbar. Grundlage: § 31 ImmoWertV.
Für eine erste Bestandsaufnahme sollten Eigentümer deshalb nicht nur eine Mietsumme nennen, sondern auch Kosten, Leerstand und die verwendeten Unterlagen festhalten. Zins und Tilgung einer individuellen Käuferfinanzierung sind wiederum von der objektbezogenen Ertragsbetrachtung zu unterscheiden.
Fiktives Rechenbeispiel: gleicher Preis, unterschiedliche Kennzahlen
Die folgenden Werte dienen ausschließlich der Rechenerklärung. Sie beschreiben kein reales Kölner Objekt und keine marktübliche Rendite.
| Annahme | Beispielwert |
|---|---|
| Kaufpreis | 2.000.000 € |
| Jährliche Nettokaltmiete | 100.000 € |
| Angenommene jährliche Eigentümerkosten | 20.000 € |
| Angenommene Erwerbsnebenkosten | 200.000 € |
Kaufpreisfaktor: 2.000.000 € ÷ 100.000 € = 20.
Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 100.000 € ÷ 2.000.000 € × 100 = 5,0 %.
Vereinfachter jährlicher Überschuss vor Finanzierung und Steuern: 100.000 € − 20.000 € = 80.000 €.
Vereinfachte Überschussrendite auf Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten: 80.000 € ÷ 2.200.000 € × 100 ≈ 3,64 %.
Die letzte Rechnung ist ausdrücklich eine hier definierte vereinfachte Kennzahl, keine einheitliche Definition jeder am Markt verwendeten „Nettoanfangsrendite“. Die angenommenen Erwerbsnebenkosten sind kein allgemeiner Kostensatz. Gesonderte Modernisierungsinvestitionen, individuelle Steuern, Finanzierung und Veränderungen im Zeitverlauf sind nicht eingerechnet.
Das Beispiel zeigt: Prozentwerte sind nur vergleichbar, wenn Zähler, Bezugsgröße und berücksichtigte Kosten übereinstimmen. Es liefert keinen Ertragswert für die Beispielimmobilie.
Welche Merkmale sind bei Ihrem Mietshaus genauer zu prüfen?
Mietstruktur und Leerstand
Erfassen Sie Einheiten, Flächen, tatsächliche Nettokaltmieten und Leerstände. Trennen Sie bestehende Einnahmen von Annahmen nach einer Neuvermietung oder Modernisierung. Ob ein Mietpotenzial rechtlich und tatsächlich erreichbar ist, muss gesondert geprüft werden.
Zustand und Investitionsbedarf
Bekannte Arbeiten an Dach, Heizung oder Leitungen gehören zur Einordnung. Kostenannahmen sollten auf einen beschriebenen Maßnahmenumfang zurückgehen. Ein pauschaler Sanierungsabschlag ersetzt keine Betrachtung des konkreten Zustands.
Grundstück und Lage
Das unmittelbare Umfeld und die Eigenschaften des Grundstücks sind wichtiger als ein pauschaler Faktor für ein ganzes Veedel. Ein Ausbau oder eine andere Nutzung darf erst dann als belastbare Möglichkeit behandelt werden, wenn die Voraussetzungen geklärt sind.
Welche Unterlagen können Sie vorbereiten?
- aktuelle Mietaufstellung mit Flächen und Leerständen;
- Mietverträge und relevante Nachträge;
- Unterlagen zu laufenden Kosten;
- Grundrisse und nachvollziehbare Flächenangaben;
- Bauunterlagen, Energieausweis und Modernisierungsnachweise;
- Informationen zu bekannten Mängeln sowie vorhandene Fachberichte.
Für die erste Anfrage genügt ein Überblick. Welche Dokumente anschließend benötigt werden, hängt von Objekt und Bewertungsanlass ab.