Nur wenn das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist. Dafür braucht es Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheinträge. Bei vermieteten Wohnungen können Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfristen gelten, in Erhaltungsgebieten zusätzlich Genehmigungspflichten. Prüfen Sie das vor dem ersten Inserat, nicht danach. Das spart Zeit und teure Umwege.
Wer nur einen Teil seines Mehrfamilienhauses verkaufen möchte, muss das Haus zunächst rechtlich teilen. Ohne diese Teilung ist der Verkauf einer einzelnen Wohnung nicht möglich, weil nur das gesamte Grundstück samt Gebäude Gegenstand eines Kaufvertrags sein kann.
Die Voraussetzungen
Die Teilung erfolgt nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dazu gehören:
- die Teilungserklärung, die Wohnungen und Gemeinschaftseigentum festlegt,
- die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind,
- die Eintragung der Wohnungsgrundbücher.
Danach ist jede Wohnung eine eigene Eigentumswohnung mit Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Was bei vermieteten Wohnungen zu prüfen ist
Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB). Zudem kann der Käufer wegen Eigenbedarfs nur nach Ablauf von Sperrfristen kündigen (§ 577a BGB), deren Länge regional abweicht. Prüfen Sie beides vorab.
In Erhaltungsgebieten
In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung kann die Aufteilung genehmigungspflichtig sein (§ 172 BauGB). Ob Ihre Adresse betroffen ist, erfahren Sie bei der Stadt Köln.
Was das für Ihren Verkauf bedeutet
Eine Aufteilung ist mit Kosten, Zeit und rechtlichen Fragen verbunden, kann aber höhere Einzelpreise ermöglichen als der Verkauf des gesamten Hauses. Ob sich das lohnt, zeigt ein Vergleich beider Wege. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus aufteilen und verkaufen: Lohnt sich das?
Für die Planung einer Teilung ziehen Sie Notar, Architekt oder Sachverständigen und gegebenenfalls Rechtsanwalt hinzu. Wir ordnen die Möglichkeiten im Erstgespräch mit Ihnen ein.
Alternative: das ganze Haus verkaufen
Wer keine Teilung vornehmen möchte, kann das gesamte Haus an einen Käufer verkaufen. Das ist oft einfacher, schneller und rechtlich überschaubarer. Der Preis richtet sich dann nach dem Ertrag des gesamten Hauses. Welcher Weg wirtschaftlich besser ausfällt, hängt von der Zahl der Einheiten, dem Zustand und der Marktlage ab. Eine Aufteilung ist besonders dann zu prüfen, wenn Sie einzelne Wohnungen behalten oder gezielt an Eigennutzer verkaufen möchten. Rechnen Sie beide Wege durch, bevor Sie Kosten auslösen.