Das hängt davon ab, ob die Summe der Wohnungspreise nach Abzug von Aufteilungs-, Vermarktungs- und Zeitkosten über dem Preis des ganzen Hauses liegt. Mieterrechte, Genehmigungen in Erhaltungsgebieten und der Zustand sind entscheidend. Vergleichen Sie beide Wege vorab in Zahlen. Das schützt vor teuren Fehlentscheidungen.
Das Aufteilen eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen klingt nach höherem Erlös, weil Einzelwohnungen oft pro Quadratmeter mehr erzielen als ein Gesamtpaket. Ob es sich lohnt, ist aber eine Rechnung mit mehreren Unbekannten.
Was für die Aufteilung spricht
Käufer von Eigentumswohnungen sind häufig Eigennutzer, die höhere Preise je Quadratmeter zahlen als Investoren. Dazu kommt, dass Sie den Verkauf zeitlich staffeln und einzelne Wohnungen auch behalten können.
Was dagegen spricht
- Kosten: Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar und Grundbuch.
- Zeit: Aufteilung und Einzelvermarktung dauern länger als ein Gesamtverkauf.
- Mieterschutz: Bei vermieteten Wohnungen gelten Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) und Kündigungssperrfristen (§ 577a BGB).
- Genehmigung: In sozialen Erhaltungsgebieten kann die Aufteilung genehmigungspflichtig sein.
- Restrisiko: Unverkaufte Einheiten bleiben bei Ihnen, samt Verwaltung als Eigentümergemeinschaft.
Der Vergleich in vier Schritten
- Gesamtpreis des ungeteilten Hauses nach Ertragswert ermitteln.
- Erlöse je Wohnung realistisch ansetzen.
- Aufteilungs-, Vermarktungs- und Finanzierungskosten sowie Zeitbedarf abziehen.
- Steuerliche Folgen prüfen. Verkaufen Sie mehrere Einheiten in kurzer Zeit, kann ein gewerblicher Grundstückshandel in Betracht kommen.
Keine pauschale Antwort
Ob die Aufteilung vorteilhaft ist, hängt von Lage, Zustand, Mietverhältnissen und Marktlage ab. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch, bevor Sie Kosten auslösen. Weitere Rechtsfragen zum Einzelverkauf lesen Sie unter Einzelne Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus verkaufen.
Wann sich die Prüfung lohnt
Eine genauere Prüfung ist sinnvoll, wenn das Haus viele gleichartige Wohnungen hat, wenn Leerstand oder Eigennutzung die Vermarktung erleichtern oder wenn die Lage Eigennutzer anspricht. Bei überwiegend langjährig vermieteten Einheiten mit Kündigungsschutz ist der Spielraum kleiner. Lassen Sie sich vor dem ersten Schritt beraten, denn eine einmal vollzogene Teilung lässt sich nur schwer zurücknehmen. Wir unterstützen Sie bei der Einordnung und nennen Ihnen, welche Fachleute Sie zusätzlich brauchen.
Beziehen Sie auch den eigenen Aufwand ein: Aufteilung, Einzelvermarktung und Verwaltung der entstehenden Eigentümergemeinschaft binden Zeit und Kapital. Wer das nicht leisten möchte, ist mit dem Verkauf des ganzen Hauses oft besser beraten. Eine unabhängige Wertermittlung beider Wege liefert die Grundlage.