Der Gewinn bleibt bei Privatvermögen steuerfrei, wenn seit dem Erwerb durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind (§ 23 EStG) oder die Immobilie selbst bewohnt wurde. Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu beurteilen. Ob die Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen, prüft Ihr Steuerberater.
Steuerfrei verkaufen möchten fast alle Erben. Möglich ist das unter bestimmten Voraussetzungen, die Sie vor dem Notartermin prüfen sollten. Dieser Beitrag nennt die wichtigsten und ersetzt keine Steuerberatung.
Die zwei Wege zur Steuerfreiheit
- Ablauf der Zehnjahresfrist. Liegen zwischen dem Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn bei Privatvermögen in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).
- Eigennutzung. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer auch innerhalb der Frist.
Was die Steuerfreiheit nicht umfasst
Die Freiheit betrifft nur die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu beurteilen. Auch Notar- und Maklerkosten sowie laufende Kosten bis zum Verkauf bleiben bestehen.
Wann Vorsicht angebracht ist
- Sie besitzen mehrere Immobilien und verkaufen sie in kurzer Zeit. Dann kann steuerlich ein gewerblicher Grundstückshandel in Betracht kommen.
- Das Haus war teilweise vermietet. Die Eigennutzung kann dann nur für einen Teil gelten.
- Mehrere Erben haben das Haus unterschiedlich genutzt.
So prüfen Sie Ihre Lage
- Kaufvertrag des Erblassers beschaffen und Datum notieren.
- Eigennutzung der Erben in den letzten Jahren dokumentieren.
- Zeitplan für Vermarktung und Beurkundung festlegen.
- Alle Annahmen mit dem Steuerberater abgleichen.
Ein Beispiel für die Denkweise
Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf in der Regel unproblematisch. Liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück, prüfen Sie, ob Eigennutzung vorliegt oder ob Sie das Fristende abwarten können.
Mehr dazu lesen Sie unter Immobilie geerbt: Gilt die Spekulationsfrist? Wir stimmen den Zeitplan Ihrer Vermarktung gern mit Ihrem Steuerberater ab.
Wer unsicher ist, ob eine Ausnahme greift, sollte den Notartermin nicht zu früh festlegen. Ein Gespräch mit dem Steuerberater vor der Unterschrift kostet wenig Zeit und kann viel Geld sparen. Halten Sie dazu Kaufvertrag, Nachweise zur Nutzung und eine Übersicht über weitere Immobilien bereit.