Liegen zwischen dem notariellen Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn aus einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei (§ 23 EStG). Maßgeblich ist der Tag der Beurkundung. Vermietung ändert daran nichts, gewerblicher Handel kann es. Lassen Sie den Stichtag steuerlich prüfen.
Die Zehnjahresfrist ist die wichtigste steuerliche Weichenstellung beim Immobilienverkauf. Wer sie sicher einhält, vermeidet die Steuer auf den Gewinn. Wer knapp davor liegt, sollte den Zeitpunkt bewusst wählen.
Wie die Frist gerechnet wird
Die Frist beginnt mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags über den Erwerb und endet mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags über den Verkauf. Nicht entscheidend ist, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen oder wann der Eigentümer im Grundbuch steht. Das haben Sie in der Hand: Die Beurkundung des Verkaufs kann so terminiert werden, dass die Frist sicher abgelaufen ist.
Was in der Frist zählt
Fragen Sie sich vor der Terminierung:
- Wann wurde der Erwerbsvertrag beurkundet?
- Wurde das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt? Beim Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung gilt der Zeitpunkt der Anschaffung des Vorbesitzers. Mehr dazu unter Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Steuer fällt an?
- Besitzen Sie mehrere Objekte, die Sie in kurzer Zeit verkaufen wollen?
Was die Frist nicht regelt
Die Zehnjahresfrist betrifft die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Andere Kosten bleiben bestehen, zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Provision eines Maklers. Auch eine Erbschaft- oder Schenkungsteuer folgt eigenen Regeln.
Wenn der Stichtag nah ist
Liegt der Stichtag in wenigen Wochen, kann es sinnvoll sein, die Vermarktung schon vorher zu beginnen und die Beurkundung erst nach Fristablauf zu terminieren. Ob und wie das in Ihrem Fall funktioniert, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Wir stimmen den Zeitplan der Vermarktung gern darauf ab.
Typische Irrtümer
Häufig wird angenommen, die Frist beginne mit der Grundbucheintragung oder dem Einzug. Das ist in der Regel nicht der Fall. Ebenso verbreitet ist der Gedanke, eine Vermietung hemme die Frist. Auch das trifft nicht zu, die Vermietung ist für die Fristberechnung unerheblich. Schließlich glauben manche, nach zehn Jahren falle keine einzige Abgabe mehr an. Die Steuer auf den Gewinn entfällt, Nebenkosten und gegebenenfalls Kosten der Vorfälligkeit bleiben. Prüfen Sie daher Datum und Folgen gemeinsam mit einem Steuerberater.