Vergleichen Sie, was das Haus nach Instandhaltung, Zinsen und Steuern tatsächlich einbringt, mit dem Nettoerlös eines Verkaufs. Entscheidend sind Zustand, Mietentwicklung, Ihre Nachfolgeplanung und die Frage, ob Ihr Vermögen zu stark an einem Objekt hängt. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, nur eine Rechnung für Ihren Fall.
Ob Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten, ist keine Frage des Bauchgefühls. Es ist ein Vergleich zweier Zahlenreihen: was das Haus Ihnen in den nächsten Jahren nach allen Kosten bringt und was Ihnen ein Verkauf heute ermöglicht.
Die Rechnung für das Behalten
Rechnen Sie mit dem Ertrag nach Abzug aller Kosten, nicht mit der Miete allein. Dazu zählen nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko, Zinsen und die Steuer auf die Einnahmen. Anstehende Maßnahmen wie Dach, Heizung oder Fassade gehören ausdrücklich dazu, auch wenn sie noch nicht beauftragt sind.
Die Rechnung für den Verkauf
Beim Verkauf zählt der Nettoerlös: Kaufpreis abzüglich Darlehensablösung, Vorfälligkeitsentschädigung falls anfällig, Maklerkosten, Notar- und Nebenkosten sowie mögliche Steuer. Eine Übersicht finden Sie im Beitrag Verkaufsnebenkosten und Steuern.
Worauf Eigentümer häufig achten
| Frage | Spricht eher für Verkauf | Spricht eher für Behalten |
|---|---|---|
| Zustand | größere Maßnahmen stehen an | Haus ist auf aktuellem Stand |
| Nachfolge | keine Nachfolge oder Erbengemeinschaft | Übergabe in der Familie ist geregelt |
| Vermögen | großer Teil hängt an einem Haus | Haus ist ein Baustein von mehreren |
| Steuer | Zehnjahresfrist ist abgelaufen | Frist läuft noch |
| Finanzierung | Zinsbindung läuft aus | günstige Finanzierung besteht |
Die Tabelle zeigt Abwägungspunkte, keine Empfehlung. Ihre Gewichtung hängt von Ihrer persönlichen Lage ab, steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater.
Ein Zwischenweg
Manche Eigentümer verkaufen erst nach einer ehrlichen Wertermittlung. Sie zeigt, ob sich der Verkauf rechnet, ohne dass Sie sich festlegen. Das Erstgespräch ist für Eigentümer kostenfrei und unverbindlich.
Ein Beispiel für die Denkweise
Stellen Sie sich zwei Eigentümer mit gleichem Haus vor. Der erste hat gerade Dach und Heizung erneuert, die Zinsbindung läuft noch lange, und die Familie möchte das Haus übernehmen. Für ihn spricht vieles für das Behalten. Der zweite steht vor derselben Investition, hat keine Nachfolge und die Zinsbindung endet bald. Für ihn kann ein Verkauf vor der Maßnahme sinnvoll sein, weil Käufer den Instandhaltungsbedarf einpreisen und der Eigentümer das Kapital nicht binden muss. Das Haus ist dasselbe, die Antwort nicht. Maßgeblich ist, was für Ihre Lage gilt.