Verkaufskosten und Steuern beim Immobilienverkauf

Q: Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Sie Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Die Kennwerte gehören außerdem in die Verkaufsanzeige.

Von Kirchhoff Immobilien, zuletzt aktualisiert am 25. September 2026

Kurz gesagt

Beim Verkauf entstehen für Sie vor allem die Maklerprovision, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, die Kosten für die Löschung der Grundschuld und der Energieausweis. Steuerlich wichtig ist die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG: Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann steuerpflichtig werden. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf?

Position	Wer trägt sie	Was Sie wissen sollten
Maklerprovision	Verkäufer und Käufer, bei Einfamilienhaus und Wohnung je zur Hälfte	Fällig mit wirksamem Kaufvertrag, Details im Artikel zur Maklerprovision
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	Nur bei Darlehen mit laufender Zinsbindung, die Bank berechnet die Höhe
Löschung der Grundschuld	Verkäufer	Löschungsbewilligung der Bank und Grundbuchlöschung verursachen Gebühren
Energieausweis	Verkäufer	Pflicht, spätestens bei der Besichtigung vorlegen; 10 Jahre gültig; Ausnahmen u. a. für Baudenkmäler
Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag	in der Regel Käufer	Wird im Kaufvertrag geregelt
Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %)	in der Regel Käufer	Gilt für den Erwerb, nicht für Ihren Erlös

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Nach § 23 EStG ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Besitzübergang oder Grundbucheintrag. Ausnahmen gelten bei Selbstnutzung: im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren oder durchgehend seit dem Kauf. Bei geerbten Immobilien zählt für die Frist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall selbst; bei einer Übertragung im Rahmen einer Scheidung ist der Einzelfall gesondert zu prüfen. Wie es mit der Zehnjahresfrist politisch weitergeht, erklärt der Beitrag 10-Jahresfrist vor dem Aus?.

Was können Sie vor dem Verkauf tun?

Restschuld und Zinsbindung bei der Bank erfragen und eine Ablösesumme schriftlich anfordern
Energieausweis rechtzeitig beschaffen
Kaufdatum und Nutzung der Immobilie dokumentieren, um die Frist nachweisen zu können
Steuerliche Fragen vor dem Notartermin mit dem Steuerberater klären

Häufige Fragen

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Verkauf?

In der Regel der Käufer. In NRW beträgt der Steuersatz 6,5 %. Der Verkäufer trägt sie nur, wenn der Kaufvertrag etwas anderes regelt.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein selbst bewohntes Haus verkaufe?

Die Spekulationssteuer entfällt in der Regel, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt haben oder seit dem Kauf durchgehend selbst nutzen. Ihren Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Das ist die Entschädigung, die Ihre Bank verlangen kann, wenn Sie ein Darlehen mit laufender Zinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig zurückzahlen (§ 490 Abs. 2 BGB, "berechtigtes Interesse"). Die Bank berechnet die Höhe nach der BGH-Rechtsprechung. Das ist ein anderer Fall als die Sonderkündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Dort können Sie nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen, dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Verkaufen Sie dagegen während der laufenden Zinsbindung, ist in der Regel § 490 Abs. 2 BGB einschlägig und die Entschädigung wird fällig. Die genaue Berechnung erfragen Sie bei Ihrer Bank.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja. Sie müssen Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss erhält der Käufer ihn ausgehändigt. Ein gültiger Ausweis gilt zehn Jahre; Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Die Kennwerte (Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) gehören außerdem in die Verkaufsanzeige, das betrifft auch den Makler. Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten, das u. a. das Gebäudeenergiegesetz ändert; die neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab 1. Januar 2027. Für einen bereits ausgestellten Energieausweis ändert sich dadurch nichts, er behält seine Gültigkeit. Lassen Sie den für Sie geltenden Stand vor dem Verkauf von Ihrem Energieberater oder Steuerberater bestätigen.

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: September 2026, für den Energieausweis gelten ab 1. Januar 2027 teils neue Regeln (siehe oben). Ob und wie eine Regel in Ihrem Einzelfall gilt, klären Sie mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Quellen: § 23 EStG, §§ 489 und 490 BGB, Gebäudeenergiegesetz in der ab 1. Januar 2027 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geänderten Fassung, Grunderwerbsteuergesetz NRW. Fachliche Prüfung durch Steuerberater vor Veröffentlichung empfohlen.

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