Steht ein Haus leer, wird es teilweise selbst genutzt oder ist es geerbt, lohnt ein Vergleich: Dauerhafte Vermietung bringt laufende Einnahmen, verlangt aber Verwaltung und Instandhaltung. Ein Verkauf setzt Kapital frei. Prüfen Sie Zeitaufwand, Zustand, Steuerfristen und Ihre Ziele, bevor Sie sich festlegen.
Die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung stellt sich oft bei geerbten Häusern, bei Häusern, die bisher selbst genutzt wurden, oder wenn Mieter ausgezogen sind. Beides ist möglich. Entscheidend ist, was zu Ihrer Situation passt.
Was die Vermietung verlangt
Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, aber auch Aufgaben: Mieterauswahl, Mietverträge, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung und das Reagieren auf Mängel. Dazu kommen Rücklagen für größere Maßnahmen und das Risiko von Leerstand oder Mietausfall. Wer das nicht selbst leisten will, braucht eine Hausverwaltung, deren Kosten Sie einrechnen sollten.
Was ein Verkauf ermöglicht
Ein Verkauf löst das Kapital aus dem Haus. Das schafft Spielraum, etwa zur Aufteilung unter Erben, zur Schuldentilgung oder für andere Anlagen. Ein leeres oder teilleeres Haus lässt sich unter Umständen anders vermarkten als ein vollvermietetes, weil Käufer, die selbst einziehen wollen, eine Rolle spielen können.
Fragen, die Sie vorab klären sollten
- Wie hoch ist der Instandhaltungsbedarf in den nächsten Jahren?
- Wie viel Zeit und Verwaltungsaufwand möchten Sie leisten?
- Läuft noch eine Frist, die steuerlich relevant ist? Mehr dazu lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
- Sind sich alle Eigentümer einig, etwa bei einer Erbengemeinschaft?
- Was ist Ihr Ziel: laufendes Einkommen, Liquidität oder Vermögensübergabe?
Ein Vergleich in Zahlen
Stellen Sie dem erwarteten Nettoerlös aus dem Verkauf den Ertrag der Vermietung über einen festen Zeitraum gegenüber, jeweils nach Kosten und Steuern. Erst dann zeigt sich, ob der Unterschied groß genug ist, um die Mühe aufzuwiegen. Wir helfen Ihnen im Erstgespräch, die Annahmen sauber zu fassen.
Zwei Wege, ein Haus
Manche Eigentümer entscheiden sich bewusst für beides nacheinander. Sie vermieten zunächst, bis eine Frist abgelaufen, eine Finanzierung getilgt oder eine Erbfrage geklärt ist, und verkaufen dann. Das kann sinnvoll sein, wenn die Vermietung das Haus nicht belastet und der Zeitpunkt des Verkaufs steuerlich oder familiär günstiger liegt. Umgekehrt kann es sich lohnen, ein leeres Haus vor der Vermietung zu verkaufen, wenn sonst größere Investitionen anstehen. Wichtig ist, dass Sie die Entscheidung bewusst treffen und nicht aus Gewohnheit vermieten, weil gerade kein Verkaufsanlass besteht.