Bei Privatvermögen ist der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der Kaufverträge. Bei Verkauf innerhalb der Frist, mehreren Objekten oder gewerblichem Handel gelten Besonderheiten. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Viele Eigentümer wollen vor allem wissen, ob beim Verkauf Steuer anfällt. Für Mehrfamilienhäuser im Privatvermögen gibt es eine klare Grundregel, aber mehrere Ausnahmen. Dieser Beitrag ordnet sie ein. Er ersetzt keine Steuerberatung, denn wir beraten steuerlich nicht.
Die Zehnjahresfrist
Nach § 23 Absatz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Liegt mehr Zeit dazwischen, entfällt die Steuer auf den Gewinn bei Privatvermögen. Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die der Grundbucheintragung. Prüfen Sie beide Verträge genau, weil ein Tag über die Frist entscheiden kann.
Wenn die Frist noch läuft
Bei Verkauf innerhalb der Frist wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Verkaufskosten und gegebenenfalls Abschreibungen, die zuvor steuerlich geltend gemacht wurden. Wie hoch die Steuer im Einzelfall ausfällt, rechnet Ihr Steuerberater aus.
Eigennutzung
Eine Ausnahme besteht für Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden. Bei einem Mehrfamilienhaus betrifft das typischerweise nur die selbst bewohnte Einheit, nicht die vermieteten.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann greifen andere Regeln, unabhängig von der Zehnjahresfrist. Prüfen Sie das vorab, wenn Sie mehrere Objekte besitzen.
Weitere Kosten im Blick behalten
Eine Übersicht zu Nebenkosten und steuerlichen Fragen finden Sie im Beitrag Verkaufsnebenkosten und Steuern. Wir nennen Ihnen gern die Unterlagen, die Ihr Steuerberater für eine Einschätzung braucht.
Ein Zahlenbeispiel zur Frist
Rechenbeispiel mit frei gewählten Daten: Wurde der Kaufvertrag am 15. März 2016 beurkundet, läuft die Zehnjahresfrist am 15. März 2026 ab. Wird der Verkaufsvertrag erst am 16. März 2026 beurkundet, liegt der Verkauf außerhalb der Frist. Wird er am 10. März 2026 beurkundet, liegt er innerhalb, und der Gewinn wäre steuerpflichtig. Die genaue Fristberechnung, die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten und die Folgen für Abschreibungen sollten Sie vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater klären.