Entscheidend sind Betreiber, Pachtvertrag, Standort, Zustand des Hauses und Ihre eigene finanzielle Lage. Eine Pflegeimmobilie ist weniger ein Wohnungs- als ein Betreiberinvestment. Prüfen Sie deshalb zuerst, wer die Einrichtung führt und was der Vertrag regelt, bevor Sie über Kaufpreis oder Steuer sprechen.
Wer eine Pflegeimmobilie kaufen möchte, kauft ein Apartment innerhalb einer Pflegeeinrichtung, das in der Regel an den Betreiber verpachtet wird. Der Betreiber führt die Einrichtung und zahlt die vereinbarte Pacht. Damit unterscheidet sich die Anlage von einer klassischen Eigentumswohnung, bei der Sie selbst Mieter suchen und verwalten.
Der Betreiber
Der Betreiber ist der wichtigste Punkt. Er entscheidet über Betrieb, Belegung und Qualität der Einrichtung und ist Ihr Vertragspartner. Prüfen Sie Erfahrung, wirtschaftliche Lage, bestehende Einrichtungen und wie er mit Belegungsschwankungen umgeht. Fragen Sie nach Unterlagen, die diese Einschätzung belegen.
Der Pachtvertrag
Der Pachtvertrag regelt Laufzeit, Verlängerung, Anpassung der Pacht und die Verteilung der Instandhaltungskosten. Begriffe wie "Double Net" oder "Triple Net" ersetzen nicht die Prüfung der einzelnen Klauseln. Eine vereinbarte Pacht ist keine Zusage für die tatsächliche Zahlung über die gesamte Laufzeit.
Standort und Objekt
Lage, Bausubstanz, Energiebedarf und Wettbewerb in der Umgebung beeinflussen, wie gut die Einrichtung langfristig läuft. Bei Bestandsobjekten kommen Zustand und mögliche Sanierungen hinzu.
Ihre Situation
Eine Pflegeimmobilie bindet Kapital oft über viele Jahre. Prüfen Sie, ob Sie das tragen können, wie sich Verkaufsmöglichkeiten später darstellen und welche steuerlichen Folgen für Sie gelten. Das klärt Ihr Steuerberater.
Die Reihenfolge der Prüfung
- Betreiber und seine Unterlagen.
- Pachtvertrag Klausel für Klausel.
- Standort und Zustand des Objekts.
- Kosten, Kaufpreis und Nebenkosten.
- Ihre finanzielle und steuerliche Lage.
- Möglichkeiten und Grenzen eines späteren Verkaufs.
Mehr zur Prüfung lesen Sie im Beitrag Pachtvertrag Pflegeapartment prüfen. Im Beratungsgespräch gehen wir diese Punkte anhand eines konkreten Angebots mit Ihnen durch.
Typische Fehler
Häufig werden Prospekte mit Prüfung verwechselt. Wer nur Zahlen aus dem Angebot vergleicht, übersieht, wie belastbar sie sind. Ebenso verbreitet ist der Gedanke, ein langer Pachtvertrag mache die Anlage sicher. Er macht sie planbar, solange der Betreiber zahlt. Auch die Entscheidung unter Zeitdruck gehört zu den typischen Fehlern. Lassen Sie sich Zeit, fordern Sie Unterlagen schriftlich an und prüfen Sie jede Annahme einzeln. Wer Fragen stellt, bekommt in der Regel auch Antworten, die bei einer Entscheidung helfen.
Hinweis zur Vermittlung: Kirchhoff Immobilien Köln ist Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.