Bei einem Pflegeapartment zahlt der Betreiber die Pacht, so wie es der Pachtvertrag regelt. Prüfen Sie vor dem Kauf acht Punkte: Laufzeit, Pachtanpassung, Instandhaltung, Sicherheiten, Kündigung, Betreiberwechsel, Umlagen und die Lage beim Verkauf. Schlagworte wie Double Net oder Triple Net ersetzen die Vertragsprüfung nicht. Eine garantierte Pacht gibt es nicht.
Sie haben einen Pachtvertrag vorliegen? Im Beratungstermin gehen wir mit Ihnen die Prüfbereiche durch. Die Rechtsprüfung des Vertrags übernimmt Ihre Anwaltskanzlei. Vorab: Pflegeapartments FAQ.
Warum der Pachtvertrag mehr zählt als der Kaufpreisfaktor
Bei einer Pflegeimmobilie kaufen Sie keine Mieter, sondern einen Vertragspartner: den Betreiber. Seine Zahlungspflicht, die Laufzeit und die Aufgabenverteilung stehen im Pachtvertrag. Zwei Objekte mit gleichem Preis können sich dadurch in Risiko und laufenden Kosten deutlich unterscheiden. Die Einordnung des Betreibers selbst finden Sie im Prüfprozess Pflegeimmobilien.
Die acht Klauseln im Überblick
| Klausel | Das sollten Sie klären | Warum es für Sie zählt |
|---|---|---|
| 1. Laufzeit und Verlängerung | Feste Laufzeit, Verlängerungsoptionen, wer sie ausübt, Mindestlaufzeit nach Ihrem Kauf | Planbarkeit der Einnahmen und Zeitpunkt der Anschlussentscheidung |
| 2. Pachthöhe und Anpassung | Start-Pacht, Wertsicherung, Kopplung an einen Preisindex, Schwellen oder Obergrenzen | Entwicklung der Pacht gegenüber Ihren Kosten |
| 3. Instandhaltung und Instandsetzung | Wer trägt kleine und große Reparaturen, wer Dach und Fach, wer Ersatz von Einbauten | Verdeckte Kosten, die bei Ihnen bleiben können |
| 4. Sicherheiten | Bürgschaft, Kaution, Garantien oder keine, Höhe und Form | Absicherung, wenn der Betreiber nicht zahlt |
| 5. Kündigung und Sonderrechte | Ordentliche und außerordentliche Kündigung, Rechte beider Seiten, Folgen von Zahlungsverzug | Wie sicher die Laufzeit tatsächlich ist |
| 6. Betreiberwechsel | Übertragung des Vertrags, Zustimmung des Eigentümers, Eintritt eines Nachfolgers | Wer Ihr nächster Vertragspartner ist und zu welchen Bedingungen |
| 7. Umlagen und Nebenkosten | Wer trägt Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Gemeinschaftskosten | Netto-Ertrag nach laufenden Kosten |
| 8. Rückgabe und Verkauf | Zustand bei Rückgabe, Eintritt des Käufers in den Vertrag, Beschränkungen beim Verkauf | Wiederverkauf und Wert nach Vertragsende |
1. Laufzeit und Verlängerung
Lange Laufzeiten, häufig 20 Jahre und mehr, sind bei Pflegeapartments verbreitet. Prüfen Sie, wann die Laufzeit beginnt (bei Neubau mit Betriebsstart, nicht mit Ihrem Kauf), welche Restlaufzeit bei Bestandsobjekten bleibt und ob Verlängerungsoptionen allein beim Betreiber liegen.
2. Pachthöhe und Anpassung
Häufig ist die Pacht an einen Preisindex gekoppelt. Wie und wann angepasst wird, ist vertraglich unterschiedlich geregelt: automatisch oder nach Antrag, ab welcher Schwelle, mit oder ohne Obergrenze. Rechnen Sie nicht nur mit der Start-Pacht, sondern mit ihrer möglichen Entwicklung gegenüber Ihren Kosten.
3. Instandhaltung: was „Double Net“ und „Triple Net“ meinen
Diese Begriffe werden im Markt unterschiedlich verwendet. Üblich ist die Aussage, dass der Betreiber Instandhaltung und Instandsetzung im Innern trägt, während Dach und Fach je nach Vertragsart beim Eigentümer oder ebenfalls beim Betreiber liegen. Verlassen Sie sich nicht auf das Schlagwort. Entscheidend ist, was im Vertrag zu Reparaturen, Erneuerung von Einbauten, Dach, Fassade und technischen Anlagen steht.
- Sind Dach und Fach beim Eigentümer, planen Sie dafür Rücklagen ein.
- Prüfen Sie, wer Ersatz der Einrichtung und Technik bezahlt und ob es Rücklagepflichten gibt.
- Fordern Sie Wartungs- und Zustandsnachweise an, nicht nur die Vertragsklausel.
4. Sicherheiten
Ob und welche Sicherheiten der Betreiber stellt, steht im Vertrag: zum Beispiel eine Bürgschaft, eine Kaution oder keine. Fragen Sie nach Art, Höhe, Aussteller und Laufzeit. Eine Sicherheit mindert das Ausfallrisiko, beseitigt es aber nicht.
5. Kündigung und Sonderrechte
Prüfen Sie, wer wann kündigen darf. Bei einem Insolvenzverfahren des Betreibers kann der Insolvenzverwalter ein Pachtverhältnis über unbewegliche Gegenstände nach § 109 InsO unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen. Was das für Ihren Vertrag bedeutet, klären Sie mit einer Anwaltskanzlei. Achten Sie außerdem auf Regeln zu Zahlungsverzug und darauf, welche Folgen er für Laufzeit und Kündigungsrechte hat.
6. Betreiberwechsel
Betreiber können wechseln, etwa durch Verkauf oder Konzernumbau. Ob der Vertrag übertragbar ist, ob Sie zustimmen müssen und zu welchen Bedingungen ein Nachfolger eintritt, sollte im Vertrag stehen. Fehlt eine Regel, entscheidet im Ernstfall das Verhandlungsgeschick, nicht ein Anspruch.
7. Umlagen und Nebenkosten
Klären Sie, wer Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Verwaltungskosten und Gemeinschaftskosten trägt. Diese Posten bestimmen, wie viel von der Pacht tatsächlich bei Ihnen bleibt. Rechnen Sie den Netto-Ertrag nach diesen Kosten, bevor Sie Angebote vergleichen.
8. Rückgabe und Verkauf
Fragen Sie, in welchem Zustand das Apartment bei Vertragsende zurückzugeben ist und ob ein Käufer in den bestehenden Pachtvertrag eintritt. Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker hängt der Wiederverkauf von einer Anschlussregelung ab. Mehr zur Wiederverkaufsfrage steht im Beitrag zum Kauf von Neubau und Bestand.
Warnsignale und Fragen an den Anbieter
- Der Pachtvertrag wird erst kurz vor der Beurkundung gezeigt.
- Nur eine Zusammenfassung oder Verkaufsbroschüre liegt vor, nicht der volle Vertragstext.
- Aussagen zu Rendite oder Sicherheit werden mündlich zugesagt, stehen aber nicht im Vertrag.
- Zu Betreiber, Sicherheiten oder Instandhaltungskosten gibt es keine belegbaren Unterlagen.
Bitten Sie um den vollständigen Pachtvertrag mit allen Anlagen, aktuelle Nachweise zu den Sicherheiten und Auskunft zu bisherigen Anpassungen der Pacht. Wer diese Unterlagen bereitwillig liefert, erleichtert Ihre Prüfung.
Fazit: Erst den Vertrag lesen, dann entscheiden
Der Pachtvertrag zeigt, was an Einnahmen vertraglich geregelt ist und welche Aufgaben und Kosten bei Ihnen bleiben. Eine Garantie liefert er nicht, die Pacht bleibt abhängig vom Betreiber. Lassen Sie den Vertrag rechtlich prüfen und die steuerlichen Folgen mit Ihrer Steuerberatung klären, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Den Gesamtüberblick finden Sie auf der Seite Pflegeimmobilie kaufen.
Kirchhoff Immobilien vermittelt Pflegeapartments als Vertriebspartner der Carestone Group GmbH, Hannover, mit Objekten an ausgewählten Standorten bundesweit. Objekte, Betreiber, Pachtverträge und Konditionen stammen vom Anbieter. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Zu den steuerlichen Effekten: Pflegeimmobilien und Steuern. Zum Prüfprozess: Prüfprozess Pflegeimmobilien.