Rendite und Cashflow sind wichtig, aber nicht die erste Frage. Die erste Frage lautet: Mit welcher Wahrscheinlichkeit kommt der Kauf zustande und trägt das Objekt die Rendite im laufenden Betrieb tatsächlich?
Warum ein nicht realisierter Kauf teurer ist
Ein Kauf, der nicht zustande kommt, kostet Zeit und Gutachterkapital, ohne dass am Ende ein Vertrag steht. Das betrifft Objekte, deren Preis nur unter optimistischen Annahmen funktioniert, deren Finanzierung knapp kalkuliert ist oder deren rechtliche Situation noch offene Punkte hat. Ein Kauf mit etwas niedrigerer Rendite, der sicher trägt, ist oft die bessere Entscheidung.
Cashflow ist ein Sicherheitsindikator
Positiver Cashflow ab dem ersten Tag wirkt beruhigend, sagt aber wenig über die langfristige Wertbeständigkeit. Drei Säulen sind entscheidend:
| Säule | Frage | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Mietvertragsstruktur | Wie lange laufen die Verträge tatsächlich? | Kurze Restlaufzeiten belasten bei Leerstand die Liquidität |
| Abstand zur Marktmiete | Liegt die Ist-Miete über oder unter Marktniveau und Mietspiegel? | Zu hohe Miete droht bei Neuvermietung zu sinken, niedrige Miete ist hebbares Potenzial |
| Instandhaltungsstand | Sind Dach, Heizung und Fenster dokumentiert instandgehalten? | Ein günstiger Kaufpreisfaktor verschiebt Kosten sonst nur in die Zukunft |
Erst Tragfähigkeit, dann Rendite
Rendite und Sicherheit stehen sich nicht entgegen, sie folgen aufeinander. Erst prüfen Sie, ob das Objekt tragfähig und realistisch finanzierbar ist. Danach ergibt sich die Rendite, die Sie tatsächlich erwarten können.