Redaktioneller Vermerk: Geprüft und zur Veröffentlichung freigegeben durch Thorsten Kirchhoff am 10.11.2026.
In diesem Schritt klären Sie ...
... ob sich ein Angebot unter vorsichtigen Annahmen rechnet.
- Vor diesem Schritt bereithalten: Kaufpreis, Nettokaltmiete, Hausgeld, Annahmen zu Zins, Tilgung und Leerstand.
- Das nehmen Sie mit: Kurzprüfung mit drei Szenarien und dem Ergebnis „weiter prüfen“, „Daten fehlen“ oder „ausscheiden“.
- Wann Fachleute nötig sind: Steuerberater für steuerliche Wirkung, Bank für Finanzierung.
Ergebnis dieses Schritts: Kurzprüfung mit drei Szenarien.
Die Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis) ist nur ein schneller Filter. Aussagekräftiger sind Nettorendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite, wenn Nebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und Tilgung getrennt gerechnet werden. Jede Zahl ist eine Annahme. Prüfen Sie sie mit einem ungünstigen Szenario.
Welche Kennzahlen gibt es und was zeigen sie?
| Kennzahl | Formel | Aussage | Grenze |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 | Schneller Filter für den Vergleich | Ohne Nebenkosten, Leerstand, Instandhaltung |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete | Wie viele Jahresmieten kostet das Objekt | Erklärt kein Risiko; ist der Kehrwert der Bruttorendite |
| Nettorendite | (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) mal 100 | Rendite auf die gesamte Investition | Ohne Finanzierung und Steuern |
| Monatlicher Cashflow vor Steuern | Nettokaltmiete minus Annuität minus nicht umlagefähige Kosten minus Puffer | Was bleibt oder fehlt im Monat | Tilgung enthalten, daher Vermögensaufbau nicht sichtbar |
| Vereinfachte Eigenkapitalrendite | (Reinertrag minus Zinsaufwand) geteilt durch gebundenes Eigenkapital mal 100 | Ertrag auf Ihr eingesetztes Kapital | Keine Nachsteuerrendite; ohne Wertänderung und Verkaufskosten |
| Szenariowert | Ausgangswert mal (1 plus Änderungsrate) hoch Jahre | Wirkung einer Annahme über die Zeit | Reine Annahme, keine Prognose |
Tilgung verringert Ihre Schuld, ist aber Geld, das aus der Kasse abfließt. Zinsen sind dagegen echte Kosten. Darum sollten Sie Cashflow, Zins, Tilgung und Restschuld in jeder Rechnung getrennt sehen.
Ein fiktives Beispiel in NRW
Die Zahlen sind erfunden und dienen nur der Methode. Sie sind keine Marktdaten, kein Angebot und keine Prognose.
| Annahme | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Nettokaltmiete | 1.000 € pro Monat, also 12.000 € pro Jahr |
| Grunderwerbsteuer NRW (6,5 Prozent) | 19.500 € |
| Notar und Grundbuch (Annahme 2,0 Prozent) | 6.000 € |
| Maklerprovision | im Beispiel nicht angesetzt |
| Gesamtinvestition | 325.500 € |
| Nicht umlagefähige Kosten inklusive Instandhaltungsanteil | 1.800 € pro Jahr |
| Darlehen | 240.000 € |
| Eigenkapital | 85.500 € |
| Zins / anfängliche Tilgung | 3,5 Prozent / 2,0 Prozent |
Daraus folgt:
- Bruttomietrendite: 12.000 geteilt durch 300.000 ergibt 4,0 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25.
- Nettorendite: (12.000 minus 1.800) geteilt durch 325.500 ergibt rund 3,13 Prozent.
- Annuität: 5,5 Prozent von 240.000 sind 13.200 € pro Jahr oder 1.100 € pro Monat. Im ersten Jahr entfallen 8.400 € auf Zinsen und 4.800 € auf Tilgung.
- Cashflow vor Steuern: 12.000 minus 13.200 minus 1.800 ergibt minus 3.000 € pro Jahr, also minus 250 € pro Monat.
- Vereinfachte Eigenkapitalrendite: (10.200 minus 8.400) geteilt durch 85.500 ergibt rund 2,11 Prozent.
Der Cashflow ist negativ, weil die Miete die Rate und die Kosten nicht deckt, obwohl 4.800 € davon in die Tilgung fließen. Das Ergebnis heißt nicht „kaufen“ oder „nicht kaufen“. Es heißt: weiter prüfen und fehlende Daten klären.
Wie ändern sich die Zahlen in einem anderen Szenario?
| Szenario (fiktiv) | Annahmen | Cashflow pro Jahr | Cashflow pro Monat |
|---|---|---|---|
| Basis | Wie oben | minus 3.000 € | minus 250 € |
| Vorsichtig | Ein Monat Leerstand, Zins 5,0 Prozent | minus 7.600 € | rund minus 633 € |
| Günstiger | Miete plus 5 Prozent, Zins 3,0 Prozent | minus 1.200 € | minus 100 € |
Bei 5,0 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung beträgt die Annuität 16.800 € im Jahr (11.000 minus 16.800 minus 1.800 ergibt minus 7.600 €). Bei 3,0 Prozent Zins sind es 12.000 € (12.600 minus 12.000 minus 1.800 ergibt minus 1.200 €).
Zur Wirkung einer Annahme über Zeit: Wächst die Jahresmiete von 12.000 € um 2 Prozent pro Jahr, ergibt das nach fünf Jahren 12.000 mal 1,02 hoch 5, also rund 13.249 €. Das ist eine Rechnung, keine Erwartung.
Welche Kosten vergessen Anleger häufig?
- Erwerbsnebenkosten (siehe Kaufnebenkosten in Köln)
- Nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
- Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen
- Sonderumlagen und Sanierungsbudget
- Verkaufskosten bei einem späteren Ausstieg
Was ist bei Sanierungen nach dem Kauf zu beachten?
Steuerlich kann es eine Rolle spielen, wie hoch Instandsetzungen und Modernisierungen in den ersten Jahren nach dem Kauf ausfallen. Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a des Einkommensteuergesetzes zählen Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Ausgenommen sind unter anderem Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klärt Ihr Steuerberater. Rechnen Sie das Sanierungsbudget deshalb vor dem Kauf durch. Rechtsstand und Wortlaut: Gesetze im Internet, § 6 EStG, abgerufen am 4. November 2026.