Was bedeuten 0,1 Prozentpunkte mehr Zins für die Kaufkraft?
Bei einem Annuitätendarlehen mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung sinkt die finanzierbare Darlehenssumme bei gleichem Monatsbudget um rund 1,5 Prozent, wenn der Sollzins von 4,4 auf 4,5 Prozent steigt. Das beschreibt die Kaufkraft eines einzelnen Käufers, nicht automatisch den Wert Ihrer Immobilie.
Käufer entscheiden nicht allein nach dem Kaufpreis. Sie müssen die monatliche Rate dauerhaft tragen können. Steigt der Sollzins bei gleicher Darlehenssumme, steigt die Rate. Bleibt das Monatsbudget gleich, sinkt die finanzierbare Darlehenssumme. Das kann den Kreis zahlungsfähiger Interessenten verkleinern und Preisverhandlungen verändern.
Für die anfängliche Monatsrate gilt bei 2 Prozent Tilgung:
- Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + 2 %) ÷ 12
- Finanzierbares Darlehen = Monatsbudget × 12 ÷ (Sollzins + 2 %)
Die Zinssätze werden dabei als Dezimalwerte gerechnet, 4,4 Prozent also als 0,044.
Rechenbeispiel: 1.000.000 Euro Darlehen
Annahmen: Vollfinanzierung zur Vereinfachung, 2 Prozent anfängliche Tilgung, keine Kaufnebenkosten, konstantes Monatsbudget. Die Zinssätze sind Beispielwerte und keine Angabe zum aktuellen Marktzins. Die aktuelle Entwicklung finden Sie unter Bauzinsen aktuell und Prognose.
| Sollzins | Jahresrate bei 1.000.000 € | Monatsrate bei 1.000.000 € |
|---|---|---|
| 4,4 % | 64.000 € | 5.333,33 € |
| 4,5 % | 65.000 € | 5.416,67 € |
Ein Anstieg von 4,4 auf 4,5 Prozent erhöht die anfängliche Monatsrate bei unverändertem Darlehen um 83,33 € im Monat, also um 1.000 € im Jahr.
Gleiche Monatsrate, weniger Darlehen
Bleibt das Budget bei 5.333,33 € im Monat, ergeben sich diese maximal finanzierbaren Darlehenssummen:
| Sollzins | Finanzierbares Darlehen | Veränderung gegenüber 4,4 % |
|---|---|---|
| 4,4 % | 1.000.000 € | Ausgangswert |
| 4,5 % | 984.615 € | minus 15.385 € (minus 1,54 %) |
| 4,6 % | 969.697 € | minus 30.303 € (minus 3,03 %) |
| 4,7 % | 955.224 € | minus 44.776 € (minus 4,48 %) |
| 4,8 % | 941.176 € | minus 58.824 € (minus 5,88 %) |
Zum Vergleich: ein niedrigeres Zinsniveau
Je niedriger der Ausgangszins, desto stärker wirkt derselbe Schritt in Prozent. Bei einem Monatsbudget von 4.583,33 € und 2 Prozent Tilgung ergibt sich:
| Sollzins | Finanzierbares Darlehen | Veränderung gegenüber 3,5 % |
|---|---|---|
| 3,5 % | 1.000.000 € | Ausgangswert |
| 3,6 % | 982.143 € | minus 17.857 € (minus 1,79 %) |
| 3,7 % | 964.912 € | minus 35.088 € (minus 3,51 %) |
| 3,8 % | 948.276 € | minus 51.724 € (minus 5,17 %) |
| 4,0 % | 916.667 € | minus 83.333 € (minus 8,33 %) |
Alle Beispiele sind vereinfachte Modellrechnungen. Sie sind weder ein Finanzierungsangebot noch eine Finanzierungsberatung. Kaufnebenkosten, Eigenkapital und Anschlussfinanzierung sind bewusst nicht enthalten.
Was bedeutet das für den Immobilienpreis?
Die Formel beschreibt die Kaufkraft eines einzelnen Käufers, nicht den Marktwert einer Immobilie. Ein Rückgang der finanzierbaren Summe um 15.385 € bedeutet nicht, dass der erzielbare Preis um genau diesen Betrag sinkt.
Der tatsächliche Verkaufspreis hängt zusätzlich ab von Angebot und Nachfrage, Mikrolage, Objektzustand, Energieeffizienz, Zielgruppe, Eigenkapital und Kaufnebenkosten. In nachfragestarken Kölner Teilmärkten kann ein knappes Angebot Zinseffekte teilweise abfedern. Bei sanierungsbedürftigen oder weniger marktgängigen Immobilien können sie stärker sichtbar werden.
Bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern kommt die Sicht des Kapitalanlegers hinzu: Er stellt den Mietertrag den Finanzierungskosten gegenüber. Steigt der Zins, wird dieser Vergleich enger. Mehr zum Verkauf von Zinshäusern und Mehrfamilienhäusern finden Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Was Eigentümer beim Verkauf berücksichtigen sollten
Ein marktgerechter Angebotspreis orientiert sich nicht nur an früheren Vergleichspreisen oder Portalangeboten. Er berücksichtigt auch, welche Käufergruppe die Immobilie unter heutigen Finanzierungsbedingungen erreichen kann. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt der Beitrag Angebotspreis ermitteln.
Besonders wichtig sind:
- die verfügbare Monatsrate und das Eigenkapital der Käufer
- die Kaufnebenkosten und ein möglicher Modernisierungsbedarf
- der energetische Zustand und die laufenden Kosten
- Nachfrage und konkurrierende Angebote in der konkreten Lage
- die Objektart und die Zielgruppe: Eigennutzer, Kapitalanleger oder Entwickler
Ein zu hoch angesetzter Preis kann qualifizierte Anfragen ausbremsen. Spätere Preisreduzierungen schwächen oft die Verhandlungsposition. Eine fundierte Preiseinschätzung bestätigt deshalb weder einen Wunschpreis noch setzt sie unnötig niedrig an, sondern positioniert das Objekt passend zum aktuellen Käufermarkt.
Immobilie jetzt verkaufen oder warten?
Eine pauschale Empfehlung wäre unseriös. Sinkende Zinsen könnten Finanzierungskraft und Nachfrage erhöhen, ihre künftige Entwicklung lässt sich aber nicht verlässlich vorhersagen. Neben dem Zinsniveau sind diese Fragen entscheidend:
- Welche vergleichbaren Immobilien stehen aktuell zum Verkauf, und welche Preise werden tatsächlich erzielt?
- Wie passen Zustand, Energieprofil und Ausstattung zum lokalen Käufermarkt?
- Welche persönliche, steuerliche oder familiäre Situation spricht für oder gegen einen zeitnahen Verkauf?
- Welche Käufer lassen sich mit einer realistischen Preis- und Vermarktungsstrategie erreichen?
Eine individuelle Einschätzung bringt hier mehr Klarheit als die Spekulation auf die nächste Zinsbewegung. Einen Überblick über den Ablauf geben die Seiten zum Immobilienverkauf in Köln.