Privatverkäufer setzen laut einer Auswertung von immowelt im Schnitt höhere Angebotspreise an als Makler: 9,1 % bei Eigentumswohnungen und 7,3 % bei Einfamilienhäusern. Ein zu hoher Einstiegspreis verlängert die Vermarktung und führt oft zu Preissenkungen. Ob sich ein Makler rechnet, hängt von Objekt, Käuferlage und Ihrem Zeitbudget ab.
Was die Daten zum Angebotspreis zeigen
Die Immobilienplattform immowelt hat für den Zeitraum April 2022 bis Juli 2025 zehntausende Inserate ausgewertet (Pressemitteilung, September 2025). Der gewünschte Quadratmeterpreis lag bei privaten Anbietern im Mittel 9,1 % über dem von Maklern, bei Einfamilienhäusern 7,3 %. Als Ursache gilt, dass viele Eigentümer den Wert ihrer Immobilie überschätzen.
Wichtig für die Einordnung: Die Auswertung vergleicht Inseratspreise, keine erzielten Verkaufspreise. Sie belegt also, dass Privatverkäufer höher einsteigen, nicht dass Makler pauschal höhere Erlöse erzielen. Der Zusammenhang mit der Standzeit ist eine naheliegende Erklärung: Je länger ein Objekt online steht, desto eher vermuten Interessenten Mängel und verhandeln härter.
Der Ladenhüter-Effekt in Köln
- Der Angebotspreis liegt über dem, was Käufer nach Prüfung und Finanzierung tragen.
- Die Zahl der Besichtigungen bleibt niedrig, die Anzeige steht wochenlang online.
- Nach mehreren Preissenkungen wirkt das Objekt schwächer als zu Beginn.
- Am Ende wird oft unter dem Wert verkauft, der bei passendem Einstieg erreichbar gewesen wäre.
Wie Sie den Preis sauber herleiten, zeigt der Beitrag Angebotspreis ermitteln.
Zeitaufwand und Anfragenmanagement
Ein Verkauf umfasst mehrere Arbeitspakete, die sich nicht nebenbei erledigen lassen. Bei Anzeigen auf großen Portalen kommen viele Anfragen, von denen nur ein Teil ernsthaft ist.
| Arbeitspaket | Was dahintersteckt | Aufwand |
|---|---|---|
| Unterlagen | Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauamtsauskünfte, Teilungserklärung | Mittel bis hoch |
| Exposé und Inserat | Fotos, Grundrisse, Objektbeschreibung, Pflichtangaben | Hoch |
| Anfragen filtern | Ernsthafte Interessenten von Besichtigungstouristen trennen | Hoch |
| Besichtigungen | Termine koordinieren, begleiten, Finanzierungsstand abfragen | Hoch |
| Verhandlung und Vertrag | Preisgespräche, Abstimmung mit dem Notar | Mittel |
Köln ist nicht gleich Köln
Die Immobilienpreise variieren je nach Veedel deutlich. Lindenthal, Ehrenfeld, Rodenkirchen, Nippes oder Porz sprechen unterschiedliche Käufergruppen an, und links- und rechtsrheinische Lagen folgen eigenen Preisbildern. Bodenrichtwerte und Vergleichsverkäufe zeigen, was in Ihrer Straße tatsächlich bezahlt wurde.
- Diskrete Vermarktung: Nicht jedes Objekt muss öffentlich inseriert werden. Bei vorgemerkten, geprüften Interessenten bleibt Ihre Adresse zunächst unbekannt. Mehr dazu unter Luxusimmobilie verkaufen.
- Sanierungsthemen: Käufer argumentieren beim Preis oft mit Heizung, Dämmung und Modernisierungsbedarf. Wer die Rechtslage kennt, kann sachlich antworten. Hintergrund im Beitrag Sanierungspflicht.
Makler oder Privatverkauf im Überblick
| Kriterium | Mit Makler | Privatverkauf |
|---|---|---|
| Preisfindung | Herleitung mit Vergleichsdaten und Bodenrichtwerten | Häufig aus Erwartung oder Portalpreisen |
| Vermarktung | Exposé, Fotos, Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Rundgang | Meist eigene Fotos und Inserat |
| Käuferprüfung | Bonität wird vor der Besichtigung abgefragt | Selbst zu organisieren |
| Verhandlung | Dritte Person ohne emotionale Bindung | Persönlich betroffen |
| Haftung | Verkäufer bleibt für eigene Angaben verantwortlich, das Exposé wird gemeinsam geprüft | Verkäufer trägt Angaben und Vertragsinhalte allein |
| Kosten | Provision, sofern vereinbart | Keine Provision, dafür eigener Zeitaufwand |
Was die Maklerprovision heute bedeutet
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit dem 23. Dezember 2020. Die Höhe ist ortsüblich und wird im Maklervertrag festgelegt. Rechnen Sie deshalb nicht mit der vollen Courtage als Ersparnis, sondern vergleichen Sie Ihren Anteil mit Aufwand und Risiko.
Fazit: Wann welcher Weg passt
Der Privatverkauf lohnt sich vor allem, wenn ein finanzierungsstarker Käufer schon feststeht und der Preis belastbar hergeleitet ist. Muss die Immobilie frei am Markt platziert werden, sparen Sie mit Unterstützung Zeit und vermeiden typische Fehler beim Preis. Einen Mehrerlös kann niemand garantieren, deshalb lohnt der Blick auf das konkrete Objekt. Welche Schritte beim Alleinverkauf anstehen, lesen Sie unter Verkauf ohne Makler.
Häufige Fragen
Verkauft ein Makler in Köln teurer als ein Privatverkäufer?
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf in Köln?
Wie ermittle ich den richtigen Angebotspreis?
Wann lohnt sich der Verkauf ohne Makler?
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Den Überblick über alle Verkaufswege finden Sie auf der Seite Immobilienverkauf Köln.
Woran Sie einen seriösen Makler erkennen und welche Fragen Sie jedem Makler stellen können, steht auf der Seite Seriösen Makler erkennen.