Redaktioneller Vermerk: Geprüft und zur Veröffentlichung freigegeben durch Thorsten Kirchhoff am 10.11.2026.
In diesem Schritt klären Sie ...
... was Sie selbst prüfen, was Sie dokumentieren und wann Fachleute nötig sind.
- Vor diesem Schritt bereithalten: Exposé, Mieterliste, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Protokolle, Grundbuchauszug, Teilungserklärung.
- Das nehmen Sie mit: Besichtigungsprotokoll und Liste offener Fragen mit Dringlichkeit.
- Wann Fachleute nötig sind: Bausachverständiger bei Hinweisen auf Schäden, Notar oder Rechtsanwalt bei Auffälligkeiten in Verträgen, Steuerberater bei Steuerfragen.
Ergebnis dieses Schritts: Besichtigungsprotokoll und Liste offener Fragen.
Due Diligence heißt, ein Objekt in drei Feldern zu prüfen: Wirtschaft, Technik und Recht. Sie beginnen am Schreibtisch, besichtigen nur Objekte, die wirtschaftlich plausibel sind, und binden Fachleute ein, sobald eine Auffälligkeit erkennbar wird. Ihre eigene Prüfung erkennt Warnsignale, sie ersetzt kein Gutachten und keine Rechtsprüfung.
Der Prüftrichter
- 60-Sekunden-Filter: Lage, Kaufpreis, Ist- und Soll-Nettokaltmiete, Kaufpreisfaktor, grobe Erwerbsnebenkosten, offensichtliche Warnsignale.
- Schreibtischprüfung: Exposé, Mietverträge oder Mieterliste, Hausgeld, Wirtschaftsplan, die letzten drei Abrechnungen und Protokolle, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen, nicht umlagefähige Kosten, Puffer für Leerstand und Reparaturen.
- Besichtigung: Umfeld zu zwei Tageszeiten, Haus und Einheit, sichtbare Schäden, Fotos und Fragenprotokoll.
- Dokumenten- und Fachprüfung: Grundbuch, Teilungserklärung samt Nachträgen, Baulasten, Mietunterlagen, Beschlüsse. Auffälligkeiten gehen an Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater oder Bausachverständigen.
- Entscheidung: Kalkulation mit drei Szenarien, Finanzierungszusage, Risikopunkte vor dem Vertragsentwurf klären.
Jede Stufe darf mit „nicht weiter“ enden. Das spart Zeit und Geld.
Wirtschaft: Was prüfen Sie am Schreibtisch?
- Ist die Miete im Vertrag dieselbe wie im Exposé?
- Passt die Miete zum Umfeld (Vergleich mit dem Mietspiegel)?
- Wie hoch sind Hausgeld und der nicht umlagefähige Anteil?
- Welche Maßnahmen sind beschlossen oder absehbar?
- Trägt die Rechnung im ungünstigen Szenario? Die Methode steht im Rendite-Guide.
Technik: Worauf achten Sie bei der Besichtigung?
Als Laie erkennen Sie Warnsignale, aber keine Ursachen. Halten Sie Beobachtungen fest und ordnen Sie sie nicht selbst als Mangel ein.
| Bereich | Beobachtung | Mögliche Folge |
|---|---|---|
| Dach und Fassade | Feuchtigkeitsspuren, Risse, abgeplatzter Putz | Sanierungsbedarf, Sonderumlage |
| Fenster und Türen | Zugluft, Kondensat, schwergängig | Energieverlust, Erneuerung |
| Keller und Wände | Muffiger Geruch, Salzausblühungen, Schimmel | Feuchteschaden, Fachgutachten |
| Heizung und Haustechnik | Alter der Anlage, Wartungsprotokolle | Austausch, Auflagen |
| Gemeinschaftsflächen | Pflegezustand, Treppenhaus, Aufzug | Hinweis auf Verwaltung und Rücklage |
Ob ein Bausachverständiger hinzugezogen werden sollte, ist bei jeder Auffälligkeit eine Frage der Kosten gegen das Risiko. Eine Ferndiagnose durch Fotos ersetzt keine Prüfung vor Ort.
Recht: Welche Unterlagen gehören dazu?
Grundbuch (Eigentum, Belastungen, Rechte Dritter), Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Mietverträge, Beschlüsse der Eigentümer, Baulasten und, soweit verfügbar, die Bauakte. Sie lesen, ob etwas auffällt, und geben die Auslegung an Notar oder Rechtsanwalt. Mehr dazu: WEG-Unterlagen vor dem Kauf prüfen.
Besichtigungsprotokoll: Was gehört hinein?
- Datum, Uhrzeit, Wetter, Anwesende
- Eindrücke vom Umfeld (Lärm, Verkehr, Parken, Nahversorgung)
- Zustand der Wohnung und des Hauses, mit Fotos
- Fragen an Verkäufer oder Verwaltung und die Antworten
- Dringlichkeit je Punkt: unkritisch, klären, Fachperson einbinden
Ein Protokoll, das Sie vor Ort ausfüllen, schützt vor Eindrücken, die später verblassen.
Ampel statt Urteil
Ordnen Sie jeden Punkt einem von drei Zuständen zu: Unterlage fehlt, prüfen oder Fachperson einbinden. Daraus entsteht kein Kaufurteil, sondern eine Liste offener Aufgaben.