Beim Erbbaurecht verkaufen Sie nicht das Grundstück, sondern das Recht, es zu bebauen und zu nutzen. Käufer prüfen Erbbauzins, Restlaufzeit und Vertragsbedingungen, je nach Vertrag muss der Grundstückseigentümer zustimmen. Lesen Sie dazu zuerst Ihren Erbbaurechtsvertrag, bevor Sie einen Preis nennen. Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater klären die Einzelheiten.
Gehört Ihr Haus oder Mehrfamilienhaus auf einem Erbbaugrundstück, verkaufen Sie nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht. Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, Sie halten das Recht, darauf ein Gebäude zu haben und zu nutzen. Das verändert, worauf Käufer achten und welche Schritte vor dem Verkauf nötig sind. Dieser Überblick ordnet das ein. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was Sie verkaufen und was nicht
Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch. Der Käufer erwirbt das Recht samt Gebäude und tritt in die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags ein. Dazu gehören die Laufzeit, der laufende Erbbauzins und die Pflichten, die der Vertrag vorgibt. Den Boden erwirbt er nicht. Was ein Erbbaurecht ist, erklärt kurz das Glossar.
Was Käufer im Erbbaurechtsvertrag prüfen
| Punkt | Warum er für den Verkauf zählt |
|---|---|
| Restlaufzeit | Sie beeinflusst, wie lange der Käufer das Recht nutzen kann und wie er plant |
| Erbbauzins und Anpassung | Er bestimmt die laufende Belastung, auch ob und wie er sich ändern kann |
| Zustimmung des Grundstückseigentümers | Der Vertrag kann vorsehen, dass der Eigentümer einem Verkauf zustimmen muss |
| Vorkaufsrecht des Eigentümers | Der Vertrag kann ein Vorkaufsrecht des Eigentümers regeln |
| Ende der Laufzeit | Regelungen zu Verlängerung, Heimfall und Entschädigung sind für Käufer wichtig |
| Nutzung und Pflichten | Vorgaben zu Bebauung, Nutzung und Instandhaltung schränken Käufer ein oder bestätigen sie |
Welche Regeln für Sie gelten, steht in Ihrem Vertrag und seinen Nachträgen. Lesen Sie ihn früh, nicht erst, wenn ein Käufer fragt.
So läuft der Verkauf ab
- Erbbaurechtsvertrag, Nachträge und Erbbaugrundbuch prüfen.
- Klären, ob der Eigentümer zustimmen muss und ob er ein Vorkaufsrecht hat.
- Unterlagen zusammenstellen und Lücken früh schließen.
- Wert einordnen lassen, mit Blick auf Restlaufzeit und Erbbauzins.
- Vermarktungsweg wählen und Interessenten ansprechen.
- Kaufvertrag beim Notar vorbereiten und beurkunden lassen.
- Die nötige Zustimmung einholen und die Übergabe vorbereiten.
Welche Unterlagen Käufer erwarten
- Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
- aktueller Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
- Nachweise zum Erbbauzins und zu Mitteilungen des Grundstückseigentümers
- bei Vermietung: Mieterliste und Mietverträge
- Energieausweis, Grundrisse und Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung
Die allgemeine Mappe beschreibt Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Unterlagen Käufer erwarten. Hier kommt der Erbbaurechtsvertrag als wichtigstes Dokument hinzu.
Wert und Preis
Beim Erbbaurecht fließen Restlaufzeit, Erbbauzins und die Bedingungen des Vertrags in die Einschätzung ein, nicht nur das Gebäude. Eine belastbare Einordnung braucht Ihren Vertrag und eine Prüfung der Einzelheiten. Zahlen und Preise nennen wir deshalb erst, wenn wir Ihr Objekt kennen. Einen ersten Schritt bietet die Wertermittlung.
Steuern und Verträge
Welche Steuern beim Verkauf eines Erbbaurechts anfallen und wie sich die Vertragsbedingungen auswirken, beurteilen Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater. Wir beraten dazu nicht. Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen diese Fachleute typischerweise brauchen, und stimmen den Zeitplan der Vermarktung darauf ab.
Eine Reihenfolge für den Start
- Vertrag und Grundbuch lesen und die Eckdaten festhalten.
- Eigentümer früh ansprechen, falls eine Zustimmung nötig sein könnte.
- Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater einbinden.
- Wert einordnen lassen.
- Erst dann einen Angebotspreis und den Vermarktungsweg festlegen.
Beschreiben Sie uns kurz Ihr Objekt und die Eckdaten Ihres Erbbaurechts. Wir sagen Ihnen, welche Angaben für eine belastbare Einschätzung noch fehlen.