Möglich sind der Verkauf einzelner Wohnungen nach Aufteilung in Wohnungseigentum, der Verkauf eines Miteigentumsanteils oder die Teilung des Grundstücks. Jeder Weg bringt Kosten, Mitbestimmung und Fragen zum Kredit mit sich. Rechnen Sie ihn gegen den Verkauf des ganzen Hauses. Das schützt vor Überraschungen.
Manche Eigentümer möchten nur einen Teil ihres Mehrfamilienhauses abgeben, etwa um Kapital zu lösen und das Haus zu behalten. Das ist möglich, aber nicht ohne Aufwand. Hier die wichtigsten Wege.
Weg 1: Einzelne Wohnungen verkaufen
Dafür muss das Haus rechtlich in Wohnungseigentum geteilt sein (§ 8 WEG). Danach kann jede Wohnung einzeln verkauft werden. Es entsteht eine Eigentümergemeinschaft, in der Sie Mehrheits- oder Minderheitseigentümer sind. Mehr dazu unter Einzelne Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus verkaufen: Geht das?
Weg 2: Einen Miteigentumsanteil verkaufen
Sie können einen Bruchteil des Hauses verkaufen, etwa die Hälfte. Der Käufer wird Miteigentümer neben Ihnen (§ 747 BGB). Das verlangt klare Regeln zu Verwaltung, Kosten und Entscheidungen, am besten in einer schriftlichen Vereinbarung. Käufer eines Anteils sind selten, weil sie keine volle Kontrolle erhalten.
Weg 3: Das Grundstück teilen
Ist das Grundstück groß genug, kann ein Teil abgetrennt und verkauft werden. Das ist abhängig von Baurecht, Zuschnitt und Genehmigung und sollte vorab mit der Stadt geklärt werden.
Weg 4: Beteiligung eines Investors
Statt Eigentum direkt abzugeben, können Sie einen Investor beteiligen, etwa über eine Gesellschaft. Das ist rechtlich und steuerlich anspruchsvoll und gehört in fachkundige Beratung.
Was Sie bedenken sollten
- Kredit: Eine Teilfreigabe der Grundschuld braucht die Zustimmung der Bank.
- Mieter: Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse ein, bei Wohnungsverkauf können Vorkaufsrecht und Kündigungssperre gelten.
- Kosten: Teilung, Notar und Verwaltung kosten Zeit und Geld.
- Steuer: Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit können steuerliche Folgen haben.
Der Vergleich in Zahlen
Stellen Sie den Erlös aus dem Teilverkauf dem Erlös für das ganze Haus gegenüber, abzüglich aller Kosten und der Zeit, die Sie investieren. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch. Mehr zur Aufteilung lesen Sie unter Mehrfamilienhaus aufteilen und verkaufen: Lohnt sich das?
Notieren Sie, welches Ziel Sie mit dem Teilverkauf verfolgen. Wer nur Kapital lösen möchte, findet oft andere Wege als den Verkauf von Eigentum. Wer das Haus dauerhaft behalten will, sollte die Mitbestimmung neuer Miteigentümer ehrlich bewerten.