Bei Renditeobjekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich: Von der Jahresmiete werden Bewirtschaftungskosten und Bodenverzinsung abgezogen, der Rest wird kapitalisiert und der Bodenwert addiert. Ergänzend zählen Vergleichswerte und der Zustand. Ihr Angebotspreis sollte aus dieser Herleitung folgen, nicht umgekehrt. Das macht den Preis für Käufer und Banken nachvollziehbar.
Der Preis eines Mehrfamilienhauses ergibt sich nicht aus einer Tabelle, sondern aus einer Herleitung. Wer sie nachvollziehbar vorlegt, argumentiert gegenüber Käufern und Banken auf festem Boden.
Das Ertragswertverfahren in Schritten
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt das Verfahren. Vereinfacht läuft es so ab:
- Rohertrag: jährliche Mieteinnahmen bei ordnungsgemäßer Vermietung.
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten.
- Bodenwertverzinsung abziehen: der Anteil des Reinertrags, der auf das Grundstück entfällt.
- Kapitalisieren: der verbleibende Gebäudeertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer abhängt.
- Bodenwert addieren: das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert.
- Marktanpassung: Abweichungen zum Marktgeschehen und besondere Umstände werden berücksichtigt.
Weitere Verfahren
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf Verkäufe ähnlicher Häuser, ist bei Mehrfamilienhäusern aber selten allein tragfähig, weil sich Objekte stark unterscheiden. Das Sachwertverfahren betrachtet Herstellungskosten und eignet sich eher für selbst genutzte Objekte. Für Renditeobjekte bleibt der Ertragswert die Leitgröße.
Woran die Herleitung scheitert
Häufige Fehler sind angenommene statt belegter Mieten, ein zu niedrig angesetzter Instandhaltungsbedarf und ein Zins, der nicht zur Lage passt. Online-Rechner arbeiten meist mit Durchschnittswerten und liegen bei individuellen Häusern oft daneben.
Vom Wert zum Angebotspreis
Der Ertragswert ist die Grundlage, nicht die Preisansage. Daraus entwickeln wir mit Ihnen eine Preisstrategie, die zu Käuferkreis und Vermarktungsweg passt. Ausführlich erklärt das der Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten. Eine Ersteinschätzung zu Ihrem Haus erhalten Sie im Erstgespräch.
Die Rolle des Gutachtens
Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist nicht in jedem Fall nötig. Es kann aber sinnvoll sein, wenn mehrere Eigentümer uneins sind, ein Erbe geteilt werden soll oder eine Bank den Wert belegt haben möchte. Für die Vermarktung genügt oft eine fundierte Ertragswertherleitung, die Annahmen offenlegt. Entscheidend ist, dass Käufer die Zahlen nachvollziehen können. Unstimmigkeiten zwischen Ihrer Herleitung und den Ergebnissen einer Bankbewertung gehören früh geklärt, weil sie sonst die Finanzierung eines Käufers verzögern.
Halten Sie auch die Annahmen zu Mieten, Kosten und Zins schriftlich fest, damit Sie die Herleitung später belegen können.